O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 (RE 1.495.108) e decidiu que a transferência de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa é imune ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), mesmo quando a empresa atua principalmente na compra, venda ou locação de imóveis.

A decisão beneficia holdings patrimoniais e empresas imobiliárias, pois impede que as Prefeituras neguem a imunidade apenas em razão da atividade exercida. Isso não significa, porém, que todo o valor do imóvel esteja necessariamente livre de tributação.

O que mudou com o Tema 1.348?

O ITBI é um imposto municipal que, em regra, incide na transferência da propriedade de imóveis. A Constituição Federal (art. 156, § 2º, I) afasta essa cobrança quando o proprietário transfere um imóvel para compor o capital social de uma empresa. Essa operação é chamada de integralização de capital.

A Constituição também prevê imunidade para determinadas reorganizações de empresas, como fusão, incorporação, cisão e extinção. Nessas situações, há uma restrição quando a empresa que recebe o imóvel exerce predominantemente atividades imobiliárias.

Até então, muitas Prefeituras aplicavam essa restrição também à integralização de capital. Por isso, uma holding constituída para administrar e alugar imóveis de uma família podia ter a imunidade negada justamente em razão de sua atividade.

O STF afastou essa interpretação: a restrição relacionada à atividade imobiliária vale para as operações de reorganização societária, mas não para a integralização de capital. Assim, a Prefeitura não pode negar a imunidade apenas porque a empresa recebe aluguéis ou atua na compra e venda de imóveis.

A imunidade alcança todo o valor do imóvel?

Não necessariamente. Em julgamento anterior (Tema 796), o STF definiu que a imunidade não alcança o valor dos imóveis que ultrapasse o montante destinado à integralização do capital social.

Essa questão merece atenção quando o imóvel é transferido à empresa pelo seu valor histórico de aquisição, possibilidade prevista no art. 23 da Lei nº 9.249/1995 para bens de pessoas físicas. Se esse valor for inferior ao valor de mercado do imóvel, a Prefeitura poderá pretender cobrar ITBI sobre a diferença.

São, portanto, duas regras distintas: o Tema 1.348 impede que a atividade imobiliária da empresa seja usada para negar a imunidade; o Tema 796 limita a proteção ao valor destinado ao capital social. O cálculo de uma eventual parcela tributável deve ser avaliado em cada operação.

Exemplo prático: qual pode ser a economia de ITBI?

Imagine que uma família transfira para uma holding um imóvel destinado à locação, com valor de mercado estimado em R$ 2 milhões e alíquota municipal de ITBI de 3%. Sem a imunidade, o imposto sobre essa transferência seria de R$ 60 mil.

Situação 1 — Integralização pelo valor integral. Se os R$ 2 milhões forem destinados ao capital social, toda a transferência será imune ao ITBI. A economia será de R$ 60 mil.

Situação 2 — Integralização por valor inferior. Se forem destinados R$ 500 mil ao capital social, a Prefeitura poderá cobrar ITBI sobre a diferença de R$ 1,5 milhão em relação ao valor estimado do imóvel. O imposto potencial será de R$ 45 mil, com economia de R$ 15 mil.

Na segunda situação, a cobrança sobre a diferença e o valor atribuído ao imóvel pelo Município podem ser questionados. Além disso, a integralização pelo valor de mercado pode gerar efeitos no Imposto de Renda. Por isso, a escolha exige avaliar os custos tributários de cada operação. Os valores apresentados são ilustrativos.

Quais cuidados devem ser tomados antes da transferência?

Embora a imunidade esteja prevista na Constituição, é importante planejar a operação antes de transferir o imóvel à empresa:

1. Valor de integralização. Quando a transferência é feita por pessoa física, a legislação permite, observados seus requisitos, utilizar o valor indicado na declaração de bens ou o valor de mercado. A escolha pode influenciar tanto o ITBI quanto o Imposto de Renda.

2. Base de cálculo. No Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a Prefeitura não pode adotar automaticamente um valor de referência fixado por ela para calcular o ITBI. O valor declarado na transação é presumido compatível com o mercado e só pode ser afastado após procedimento administrativo próprio. A aplicação dessas regras à integralização deve ser analisada conforme o caso.

3. Reconhecimento da imunidade. Embora a imunidade decorra diretamente da Constituição, pode ser necessário solicitar seu reconhecimento à Prefeitura e apresentar documentos ao Cartório de Registro de Imóveis. Uma negativa indevida pode ser contestada administrativamente ou na Justiça.

4. Regularidade da operação. A integralização deve estar corretamente documentada e refletida nos atos da empresa. O STF ressalvou que a imunidade não protege operações simuladas ou realizadas em fraude à lei.

O que a decisão significa para holdings e empresas imobiliárias?

O julgamento do Tema 1.348 afasta um obstáculo relevante à transferência de imóveis para o capital social de holdings patrimoniais e empresas imobiliárias. Ainda assim, a definição do valor de integralização, a possível tributação do excedente e as exigências para o registro do imóvel continuam exigindo atenção.

Antes da transferência, convém avaliar o ITBI, o Imposto de Renda e a documentação da operação. Isso ajuda a estimar custos, evitar cobranças indevidas e aproveitar a imunidade com segurança.