A alienação fiduciária é, hoje, a principal garantia utilizada nas operações de crédito com lastro imobiliário no Brasil. Sua atratividade vem de um atributo simples: permite que o credor recupere o imóvel dado em garantia por meio de um procedimento extrajudicial, mais rápido e mais barato. Por isso, ela é usada não apenas por bancos, mas por fundos de investimento, securitizadoras, fintechs de crédito, empresas de fomento mercantil e, de forma cada vez mais frequente, por incorporadoras que financiam diretamente a venda de suas unidades.

Desde 2004, a Lei nº 9.514/1997 autoriza que esses contratos sejam celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública – ou seja, sem a necessidade de lavratura em tabelionato de notas. A própria lei é expressa quanto a isso:

“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante (…) contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (…)

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.”

A leitura conjunta desses dois dispositivos nunca condicionou a forma do contrato à natureza do credor. Qualquer pessoa – física ou jurídica, integrante ou não do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) – poderia usar o instrumento particular.

Em junho de 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) rompeu com essa leitura. Por meio do Provimento nº 172/2024 – depois ajustado pelo Provimento nº 175/2024 –, a Corregedoria Nacional de Justiça alterou o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial para restringir o uso do instrumento particular apenas às entidades autorizadas a operar no SFI, cooperativas de crédito, administradoras de consórcio e entidades do SFH. Na prática, isso significava que uma empresa comum, um fundo de investimento fora dessa regulação específica ou uma pessoa física que concedesse crédito garantido por imóvel passariam a depender de escritura pública.

A União questionou a medida junto ao próprio CNJ, sustentando que a restrição não tinha amparo na Lei nº 9.514/1997 e que produzia efeitos econômicos desproporcionais. Em novembro de 2024, a Corregedoria Nacional suspendeu liminarmente os provimentos, e o tema permaneceu em análise por quase dois anos, em paralelo a discussões correlatas no Supremo Tribunal Federal.

Em 24 de julho de 2026, o Corregedor Nacional de Justiça, ministro Mauro Campbell Marques, julgou procedente o pedido da União no Pedido de Providências nº 0007122 54.2024.2.00.0000 e confirmou, em caráter definitivo, o entendimento que já vinha prevalecendo desde a liminar: a Lei nº 9.514/1997 não restringe o uso do instrumento particular a nenhuma categoria de credor. A decisão determinou nova redação ao art. 440 AO do Código Nacional de Normas:

“Art. 440-AO. Os atos e contratos referidos na Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou deles resultantes (…) poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI ou o Sistema Financeiro da Habitação – SFH.

§1º A faculdade de celebração por instrumento particular com efeitos de escritura pública estende-se às pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não no âmbito dos sistemas financeiros e de mercado de capitais, ressalvada a exigência de escritura pública em hipóteses de vedação expressa prevista em lei federal.

§3º É vedada a recusa de recepção, qualificação ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública que preencha os requisitos legais, sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeita a regulação específica.”

O texto merece atenção em dois pontos. Primeiro, a ressalva do §1º só admite exceção prevista em lei federal – não em ato administrativo, seja ele nacional ou estadual. Segundo o §3º não deixa margem a dúvida: o registrador não pode devolver o título apenas porque o credor não é banco, cooperativa ou administradora de consórcio. A decisão também validou, retroativamente, os instrumentos particulares celebrados durante a vigência dos provimentos suspensos, evitando que operações já concluídas fossem colocadas em xeque.

Vale um esclarecimento prático: a dispensa recai sobre a escritura pública lavrada em tabelionato de notas. O registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis continua sendo indispensável – é esse registro, e não a forma do instrumento, que constitui a propriedade fiduciária e confere a garantia sua eficácia perante terceiros. E os Estados cujas normas locais ainda trazem a distinção?

Aqui está o ponto que merece leitura mais cuidadosa. Diversos Tribunais de Justiça, antes mesmo da controvérsia nacional, já haviam incorporado a seus próprios Códigos de Normas da Corregedoria-Geral a mesma lógica que o CNJ chegou a nacionalizar em 2024 restringindo, em maior ou menor grau, o uso do instrumento particular a entidades do SFI, do SFH, cooperativas de crédito ou administradoras de consórcio. O exemplo mais conhecido é o de Minas Gerais, cujo art. 954 do Código de Normas (Provimento Conjunto nº 93/2020) foi, inclusive, expressamente mencionado na própria decisão do CNJ como o precedente que deu origem a toda a discussão. Notícias especializadas apontam também disposições semelhantes em Códigos de Normas de outros Estados.

É importante não confundir dois planos distintos. Um é o da validade material da exigência: como o §1º do novo art. 440-AO deixa claro, só a lei federal pode excepcionar a regra do instrumento particular. O outro plano é o da vigência formal do texto local. A decisão do CNJ foi comunicada às Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal, com determinação de que promovam a divulgação e o cumprimento da nova orientação – o que é, na prática, um convite (e uma expectativa) para que cada Tribunal revise e adeque a redação de seu próprio Código de Normas, tal como já fizeram em outras ocasiões em que o CNJ alterou entendimentos sobre matéria extrajudicial. Enquanto essa atualização formal não ocorre em cada Estado, não é correto afirmar, de forma categórica, que essas normas locais “deixaram de exigir” escritura pública – o texto pode continuar ali, esperando revisão. O que se pode afirmar, com segurança, é qual é a conduta esperada dali para frente: que cada Corregedoria-Geral promova a atualização de seu Código de Normas para eliminar a distinção baseada na natureza do credor, e que, enquanto isso não acontece, a qualificação registral não pode se apoiar exclusivamente nesse critério para recusar o título – por força do próprio §3º do art. 440-AO e da hierarquia entre a lei federal e o ato administrativo estadual.

A decisão do CNJ devolve ao art. 38 da Lei nº 9.514/1997 a amplitude que o próprio texto sempre teve. Para o mercado de crédito, o efeito é imediato: menos custo, menos tempo e mais previsibilidade na constituição de garantias imobiliárias, seja qual for o perfil do credor. Para os Estados cujos Códigos de Normas locais ainda trazem a distinção histórica, a expectativa é de reformulação do texto em linha com a nova orientação nacional – e, até que isso ocorra formalmente, os registradores já não dispõem de fundamento para exigir escritura pública com base, exclusivamente, na natureza do credor fiduciário.