O inadimplemento das despesas condominiais é um problema recorrente que afeta a relação entre condomínios e condôminos. Para garantir o pagamento dessas obrigações, o condomínio tem o direito de tomar medidas legais contra o devedor, uma das quais é a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais.
Uma das exceções defendidas pela jurisprudência, em especial pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), é a do imóvel gravado com alienação fiduciária. Nessa hipótese, a posição do STJ era no sentido de que o imóvel não poderia ser penhorado para a satisfação de dívidas do devedor fiduciário, pois este não seria o proprietário do bem. Até que a dívida fosse quitada, o bem pertenceria ao credor fiduciário e, consequentemente, seria incabível a penhora de imóvel alheio para a satisfação da obrigação do devedor.
O entendimento era que o condomínio credor poderia penhorar apenas os direitos que o devedor fiduciante tinha sobre o contrato, como estabelecido no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil e no artigo 1.368-B do Código Civil, mas não o imóvel em si.
No entanto, uma reviravolta nesse entendimento ocorreu com um julgado recente do STJ, no Recurso Especial nº 2.059.278/SC. Nesse caso, o STJ passou a permitir a penhora de imóveis alienados fiduciariamente para a execução de débitos condominiais. A justificativa por trás dessa decisão é que o interesse da coletividade, ou seja, os demais condôminos, deve se sobrepor ao interesse exclusivo das partes envolvidas na alienação fiduciária.
Assim, de acordo com a nova decisão do STJ, mesmo quando um imóvel está gravado por alienação fiduciária, ele pode ser objeto de penhora para pagamento das verbas condominiais devidas pelo devedor fiduciante. No entanto, é importante observar que o credor fiduciário deve ser intimado sobre a penhora, conforme o artigo 799 do Código de Processo Civil, e terá o direito de apresentar sua defesa.
Vale ressaltar que outros tribunais em diversos estados brasileiros, como São Paulo, Paraná, Goiás e Rio Grande do Sul, têm adotado a mesma tese, autorizando a penhora de bens gravados com alienação fiduciária para quitar as dívidas condominiais do devedor fiduciante.
Portanto, a partir de agora, a penhora de imóveis alienados fiduciariamente é uma alternativa disponível ao condomínio credor em busca de assegurar o pagamento de suas despesas. Essa mudança no cenário jurisprudencial obriga os credores fiduciantes a ficarem atentos quanto aos pagamentos das despesas condominiais pelos devedores e tomarem as medidas necessárias para preservar seus interesses.
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