O coronavírus poderá influenciar as relações locatícias?

13/04/2020

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Com o advento da pandemia mundial do coronavírus (Covid-19) e na mesma linha do que os parlamentos de outros países aprovaram nos últimos dias, foi proposto pelo Senador Antônio Anastasia (PSD/MG) o Projeto de Lei nº 1.179/2020 que, em caráter emergencial, cria o chamado RJET (Regime Jurídico Emergencial e Transitório) para dar segurança jurídica, estabilidade e previsibilidade às regras de Direito Privado durante a pandemia, minimizando o impacto causado nas relações particulares com a superveniência dessa situação excepcional.

Um dos objetivos do PL nº 1.179 é, portanto, elaborar normas temporárias para controlar o efeito cascata da crise econômica no ambiente de negócios e evitar a quebra em cadeia de contratos e, ao mesmo tempo, proteger aqueles mais vulneráveis que invariavelmente serão afetados pelas consequências da pandemia.

Assim, apesar de não alterar definitivamente nenhuma lei em vigência, o PL nº 1.179 previu normas emergenciais que flexibilizam regras e disposições aplicáveis ao Direito Privado, incluindo mudanças temporárias nas normas do Código Civil, Código de Processo Civil, Código de Defesa do Consumidor, Lei do Inquilinato, Estatuto da Terra, Lei de Direito Concorrencial, Código Brasileiro de Trânsito e Lei Geral de Proteção de Dados.

Em 03/04/2020, após a apresentação de 88 (oitenta e oito) emendas ao texto original proposto pelo Senador Anastasia, em votação do plenário, foi aprovado o projeto substitutivo apresentado pela Senadora Simone Tebet (MDB/MS), o qual seguiu para a Câmara dos Deputados.

Especificamente sobre a Lei Federal nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (“Lei do Inquilinato”), o texto original do PL nº 1.179 previa que:

(i) não seriam concedidas liminares de desocupação do imóvel em ações de despejo ajuizadas a partir de 20 de março de 2020 até 31 de dezembro de 2020, sendo assegurada a retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei do Inquilinato; e que

(ii) o pagamento de alugueis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020 poderia ser suspenso, total ou parcialmente, quando o locatário residencial sofresse alteração na sua condição econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração.

O texto do PL substitutivo, contudo, suprimiu o art. 10 e modificou a previsão do art. 9º, que passou a prever:

“Art. 9º. Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, §1º, I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.
Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020”.

Veja-se que o parágrafo primeiro do art. 59 da Lei do Inquilinato, mencionado no art. 9º do PL substitutivo, prevê expressamente as hipóteses em que será concedida liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias. São elas:

“I – o descumprimento do mútuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; 
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; 
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; 
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”. 

Significa dizer que, se aprovado o PL substitutivo, haverá a flexibilização, em favor do locatário, das hipóteses que ensejarão a concessão de liminar para desocupação do imóvel em ações de despejo, que somente será deferida se ocorrer alguma das situações previstas nos incisos III, IV ou VI do art. 59 da Lei do Inquilinato, acima transcritos.

As previsões dos demais incisos do art. 59 serão suspensas e somente poderão justificar ordens liminares de desocupação a partir de 30 de outubro de 2020.

É inegável que a pandemia causará impactos econômico-financeiros desconhecidos e tenderá a implicar no desequilíbrio momentâneo de diversas relações jurídicas. O PL substitutivo poderá ser um grande aliado para, flexibilizando as regras já vigentes, impedir que a pandemia seja causa de uma ampla judicialização ou seja utilizada como uma “cláusula geral de liberação dos deveres das partes”.

De qualquer forma, é importante mencionar que, além do PL substitutivo aqui abordado, existem outros projetos de lei em tramitação da Câmara dos Deputados que também tratam sobre as relações locatícias durante o período em que durar a pandemia, como, por exemplo, o PL nº 936/2020, de autoria do Deputado Luis Miranda (DEM/DF), o PL nº 1.367/2020, de autoria do Deputado Christino Áureo (PP/RJ) e o PL nº 827/2020, de autoria do Deputado André Janones (AVANTE/MG).

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