A adjudicação compulsória é o instituto jurídico que permite a transferência forçada da propriedade de um imóvel para o promitente comprador quando este cumpre todas as suas obrigações contratuais, mas o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva de compra e venda do bem.

Até recentemente, o promitente comprador dependia exclusivamente do ajuizamento de uma ação judicial para buscar a adjudicação compulsória, nos termos do que prevê o art. 1.418 do Código Civil:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Recentemente, esse instituto passou por uma revolução: agora, a adjudicação compulsória pode ser obtida de forma extrajudicial, sem a necessidade de acionamento do Poder Judiciário pelo promitente comprador do imóvel.

Esse mecanismo foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei Federal nº 14.382, de 27 de junho de 2022, que incluiu na Lei de Registros Públicos (Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973) o art. 216-B, que prevê:

“Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo”.

Em 15 de setembro de 2023, a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) publicou o Provimento nº 150, que estabeleceu regras e diretrizes para a regulamentação da adjudicação compulsória pela via extrajudicial.

O novo procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial pode ser aplicado a “quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas a cessões ou promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento exercitável”, nos termos do art. 440-B do Provimento CNJ nº 150 .

Para fazer uso da adjudicação compulsória extrajudicial, o requerente deverá observar e cumprir uma série de requisitos e condições, por exemplo:

a) o requerente deverá estar assistido por advogado constituído por procuração com poderes específicos (parágrafo único do art. 440-C do Provimento CNJ nº 150); e

b) o pedido, a ser apresentado ao ofício de registro de imóveis, deverá:

b.1) observar os requisitos da petição inicial previstos no art. 319 do Código de Processo Civil (art. 440-L do Provimento CNJ nº 150);

b.2) ser instruído com os documentos listados no § 1º do art. 216-B da Lei nº 6.015, incluindo uma “ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade”.

Além disso, o Provimento CNJ nº 150 previu que:

a) a cumulação de pedidos referentes a imóveis diferentes é permitida, desde que todos estejam sob a circunscrição do mesmo cartório de registro de imóveis, que haja coincidência de interessados ou legitimados, ativa ou passivamente, e que essa cumulação não prejudique o bom andamento do processo (art. 440-D);

b) é possível a adjudicação compulsória do bem da massa falida, contanto que o relativo ato ou negócio jurídico seja anterior ao reconhecimento judicial da falência, ressalvadas as hipóteses previstas nos arts. 129 e 130 da Lei de Recuperação Judicial e Falência (art. 440-AK);

c) o pagamento do imposto de transmissão deverá ser comprovado pelo requerente antes da lavratura do registro, dentro de cinco dias úteis contados da notificação enviada pelo oficial de registro de imóveis para esse fim (art. 440-AL); e

d) a indisponibilidade não impede o processo de adjudicação compulsória, mas o pedido será indeferido caso não seja cancelada até o momento da decisão final do oficial de registro de imóveis (art. 440-AH).

Essa significativa mudança na legislação é um marco importante para o mercado imobiliário no Brasil, mas é essencial que todas as partes envolvidas em transações imobiliárias estejam cientes das implicações dessa novidade. Buscar orientação jurídica especializada é fundamental para garantir que os direitos e interesses de compradores e vendedores sejam devidamente resguardados nesse novo cenário.