A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou, sob o rito dos recursos repetitivos, os Recursos Especiais nº 2228137/SP, nº 2226954/SP e nº 2234349/GO, para definir qual legislação deve reger a rescisão de contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária não levada a registro perante o cartório de registro de imóveis.

A controvérsia foi cadastrada como Tema 1.420, e consiste em definir se, diante da ausência de registro da alienação fiduciária, a resolução do contrato deverá observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, ou se será aplicável a disciplina do Código de Defesa do Consumidor.

Embora a discussão venha sendo frequentemente apresentada como um conflito entre proteção consumerista e interesses do mercado imobiliário, o debate submetido ao STJ parece ser mais sofisticado. O Tema 1.420 não discute apenas os efeitos formais da ausência de registro, mas os limites jurídicos da própria descaracterização do regime fiduciário nas relações estabelecidas entre comprador e vendedor.

Parte relevante da matéria já havia sido enfrentada pela Segunda Seção no julgamento do Tema 1.095, quando o STJ fixou a tese de que, nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto em razão do inadimplemento deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor em razão da especialidade da legislação fiduciária.

A questão agora submetida ao rito repetitivo, contudo, é distinta. O que se pretende definir é se a ausência de registro possui o efeito de descaracterizar integralmente a disciplina fiduciária livremente pactuada entre as partes, convertendo automaticamente a relação contratual em simples compromisso de compra e venda submetido exclusivamente à lógica do distrato consumerista.

Os recursos afetados revelam justamente a existência de entendimentos divergentes. Há decisões que reconhecem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em razão da ausência de registro da alienação fiduciária, autorizando a rescisão contratual com devolução imediata das parcelas pagas. Em sentido oposto, outros julgados vêm reconhecendo que a ausência de registro impede a constituição da propriedade fiduciária perante terceiros, mas não invalida o pacto fiduciário celebrado entre os contratantes, nem afasta automaticamente a incidência da legislação especial.

Essa parece ser a questão central do Tema 1.420.

O registro imobiliário é indispensável para a constituição do direito real fiduciário e para a produção de efeitos erga omnes. Não se discute sua relevância jurídica, tampouco sua imprescindibilidade para a consolidação da propriedade fiduciária e para a execução extrajudicial prevista nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

A controvérsia surge justamente da tentativa de atribuir à ausência de registro um efeito mais amplo: o de afastar integralmente a disciplina fiduciária pactuada entre as partes. E é nesse ponto que a questão parece exigir especial cautela interpretativa.

Isso porque a substituição automática do regime fiduciário pela disciplina geral do distrato tende a relativizar a própria especialidade da Lei nº 9.514/97 e a desconsiderar a natureza da contratação efetivamente celebrada. A garantia fiduciária não decorre apenas do registro, mas também da estrutura negocial construída contratualmente sob regime jurídico próprio.

A discussão possui impactos relevantes para o mercado imobiliário, especialmente nas operações estruturadas envolvendo loteamentos, nas quais o diferimento do registro da garantia frequentemente decorre de razões operacionais, econômicas e registrais, sem que isso represente inexistência ou invalidade da contratação fiduciária.

Mais do que uma discussão sobre devolução de parcelas, o Tema 1.420 envolve a definição do alcance jurídico da alienação fiduciária enquanto mecanismo estruturado de garantia e segurança do crédito imobiliário.

Assim, o julgamento do Tema 1.420 possui potencial para redefinir a relação entre eficácia registral, validade contratual e disciplina fiduciária nas operações imobiliárias, com impactos diretos sobre a estabilidade das garantias e a previsibilidade do mercado nos próximos anos.