A reforma tributária colocou a locação de imóveis no radar do IBS/CBS (IVA) e trouxe um ponto que tem gerado ruído no mercado: quando a pessoa física passa a ser contribuinte do IVA, e como recalcular a carga sobre o recebimento de renda de aluguéis por holding patrimonial.

Com o advento da Lei Complementar nº 214/2025 (LC 214/25), que instituiu a reforma tributária do consumo, a operação de alugar um imóvel passou a estar expressamente inserida no novo regime de tributação, de modo que, quando configuradas as hipóteses legais, a locação ficará sujeita à incidência dos novos tributos IBS e CBS sobre o valor do aluguel.[1]

Na prática, isso afeta diretamente a forma como empresários e famílias estruturam a exploração de imóveis para renda, seja na pessoa física, seja por holding, porque o novo IVA poderá passar a incidir sobre o aluguel em determinados cenários.

A seguir, será demonstrado o “antes e depois” da tributação dos aluguéis em diferentes cenários (pessoa física contribuinte do IVA, pessoa física não contribuinte e holding patrimonial), de maneira objetiva e com números, adotando como premissa um IVA total (IBS+CBS) de 28% e, para locação, redutor de 70%[2], o que resulta em alíquota efetiva de 8,4%.

Como funciona hoje: Pessoa Física x Holding

Hoje, na pessoa física, o aluguel é tributado pelo IRPF, com alíquotas progressivas que podem chegar a 27,5% sobre o rendimento recebido.
Já na holding patrimonial (lucro presumido), a tributação de referência é próxima de 14,5% sobre a receita de aluguel, somando IRPJ, CSLL e PIS/COFINS (cumulativos), com variações conforme o volume de receita e a incidência do adicional de IRPJ.

A carga de referência de 14,5% na holding decorre, em linhas gerais, da soma de PIS/COFINS cumulativos (3,65%, no regime do lucro presumido), com IRPJ e CSLL apurados sobre a base presumida (em regra, 32% da receita), aplicando-se IRPJ de 15% (equivalente a 4,8% da receita) e CSLL de 9% (equivalente a 2,88% da receita), podendo ainda incidir o adicional de IRPJ (10%) sobre a parcela do lucro presumido que exceder o patamar mensal legal; por isso, a depender do nível de receita, a alíquota varia entre 11,33% e 14,5%.

Assim, com olhar somente à tributação do rendimento de locação (sem considerar custos de estrutura ou objetivos patrimoniais), a holding, em regra, apresenta no regime anterior carga inferior à da pessoa física na alíquota máxima do IRPF, o que explica seu uso recorrente para centralizar e otimizar a tributação de receitas de aluguel.

O que muda com a Lei Complementar nº 214/25: quando a Pessoa Física vira contribuinte do IBS/CBS

A LC 214/25 enquadra a locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel como operações sujeitas ao novo sistema, de modo que, para todas as holdings e determinados locadores na pessoa física, passará a incidir IBS e CBS sobre o aluguel recebido.

Quanto às holdings, isso significa que o bloco de PIS/COFINS incidente sobre a receita de aluguel tende a ser substituído pela incidência de IBS/CBS na operação de locação (com a alíquota própria do novo sistema e as reduções aplicáveis), alterando a composição da carga sobre o aluguel.

No caso da Pessoa Física, a tributação por IBS/CBS não é automática. A Pessoa Física passa a ser contribuinte do IBS/CBS na locação quando, no ano-calendário anterior, se:

(i) a receita total de locação exceder R$ 240.000; e
(ii) essas operações tiverem por objeto mais de 3 imóveis distintos; e ainda,
(iii) será também contribuinte se a receita da locação superar, no próprio ano da operação, R$ 288.000.

Em outras palavras: a reforma cria um “degrau” em que, além do IRPF, o aluguel pode sofrer também a incidência de IBS/CBS, elevando a carga total.

Cenário novo para a Pessoa Física: de 27,5% para 35,9%

Para a pessoa física que se enquadrar como contribuinte do IVA na locação, a conta a se fazer para calcular o impacto é a soma da alíquota de IBS/CBS com o IRPF sobre o aluguel.

Ao tratar de locação, a LC 214/25 prevê uma redução de 70% na alíquota do IBS/CBS[3], de modo que se aplica apenas 30% da alíquota “cheia” do IVA à operação; assim, adotando-se como premissa um IVA total de 28%, chega-se à alíquota efetiva de 8,4%.

Portanto, a carga total resultaria em 35,9% – soma de 27,5% (de IRPF) + 8,4% (de IBS/CBS), número que vem aparecendo com frequência em simulações de mercado.

Cenário novo para a Holding: como é hoje e como tende a ficar com a reforma tributária (implementação do IVA)

Nas holdings patrimoniais que exploram imóveis por locação e apuram pelo Lucro Presumido, a carga sobre a receita do aluguel costuma perfazer aproximadamente 14,5%, conforme introdução.

Com a LC 214/25, passa a incidir IBS/CBS também sobre a locação de imóveis por essas pessoas jurídicas, e, adotando a premissa de IVA total de 28%, também se aplica à locação o redutor de 70%, de modo que, como visto, a alíquota efetiva de IBS/CBS na locação totalizaria 8,4%.

Para projetar a carga da holding “pós-reforma”, o raciocínio a se fazer é tratar o IBS/CBS como substituto do bloco de PIS/COFINS na tributação do consumo, mantendo-se os componentes de IRPJ/CSLL do Lucro Presumido; assim, a conta padrão é:

14,5% − 3,65% + 8,4% = 19,25%

A holding, que hoje é onerada em 14,5%, tende a “saltar” para 19,25% pela troca PIS/COFINS → IBS/CBS (IVA), sob as premissas acima. Tem sido comum o apontamento de alíquotas menores em pronunciamentos de Youtubers e algumas imobiliárias, mas considerando a alíquota efetiva de 28% de IVA, a alíquota de referência de locação a holdings passará de fato a 19,25%.

Ressalte-se que os rendimentos de aluguel, quando auferidos via holding e distribuídos aos sócios, podem se sujeitar ao adicional progressivo de até 10% criado pela Lei nº 15.270/2025 para quem ultrapassa R$ 600 mil/ano, razão pela qual a escolha do melhor modelo para otimizar a tributação depende, em grande medida, do volume da receita de aluguel e da forma de remuneração efetiva dos beneficiários.

Assim, sem considerar o adicional de 10% (por não se aplicar ao caso concreto), a carga de referência da holding na locação tende a ficar em aproximadamente 19,25%; no pior cenário, em que o adicional de 10% efetivamente incida sobre o lucro distribuído, deve-se somar esse impacto ao comparativo, o que pode aproximar o custo total do patamar de 29%, a depender do quanto do resultado é efetivamente distribuído aos sócios.

Comparativos diretos do IVA sobre a locação de imóveis

Para sintetizar o que foi exposto, ilustra-se em quadro comparativo os impactos na tributação dos aluguéis nos principais cenários:

Conclusão. O que deve ser avaliado

Em síntese, a LC 214/25 introduz um ponto de inflexão na renda de aluguéis, de modo que, a depender do volume de receita e da quantidade de imóveis, a pessoa física pode passar a ser considerada contribuinte do IBS/CBS, passando a suportar, além do Imposto de Renda (27,5%), também o IVA (com alíquota reduzida de 8,4%).

Nesse contexto, sob a ótica estritamente tributária da locação, a holding patrimonial, prima facie, se consolida como a alternativa mais eficiente para a exploração de imóveis, sobretudo quando a pessoa física se enquadra como contribuinte do IBS/CBS e passa a suportar cumulativamente o IVA e o IRPF sobre o aluguel.

É por essa razão que a definição do planejamento mais eficiente exige análise do volume da receita (e do lucro efetivamente distribuível), da estrutura de custos e obrigações da pessoa jurídica, da forma de remuneração dos sócios e de eventual incidência do adicional de até 10% sobre rendimentos elevados, para o fim de calibrar o modelo que produza a melhor eficiência tributária e operacional no caso concreto.

[1] Estima-se a alíquota do IBS/CBS em 28%, parametrizada nos termos do teto máximo que a alíquota poderá alcançar, nos termos da Emenda Constitucional nº 132/2023 e Lei Complementar nº 214/2025 (artigo 475, § 11).

[2] Nos termos da Lei Complementar nº 214/2025 (regime específico de bens imóveis), as alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis sofrem redução de 70% (art. 261, parágrafo único), quando realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular.

[3] Art. 261. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento). Parágrafo único. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).