No dia 16/09/2024, foi publicada a Lei nº 14.973/2024, que trouxe mudanças importantes para os proprietários de imóveis. Uma das principais novidades é a possibilidade de pessoas físicas e jurídicas atualizarem o valor de seus imóveis declarados na Receita Federal para o valor de mercado, pagando um Imposto de Renda (IR) sobre essa valorização com alíquota reduzida.
Como funciona essa atualização?
Para quem é pessoa física, a atualização permite o pagamento de 4% de imposto sobre a valorização do imóvel (normalmente, essa taxa varia de 15% a 22,5%). No caso de empresas, a alíquota será de 10% (bem abaixo dos 34% normalmente aplicados). A Receita Federal ainda vai regulamentar os detalhes de como esse processo vai funcionar, e o prazo para realizar o pagamento do imposto será até o dia 15/12/2024.
Qual é a vantagem?
A princípio, a atualização parece ser vantajosa, especialmente porque o percentual do imposto aplicado é bem menor do que o usual. Contudo, há um detalhe importante: essa alíquota reduzida só será completamente aproveitada se o imóvel for vendido 15 anos após a atualização. Se a venda for feita antes desse período, o contribuinte poderá usar apenas uma parte do imposto já pago como desconto no imposto que terá que pagar no momento da venda.
Se o contribuinte atualizar o valor de um imóvel, pagar o imposto reduzido e vender o imóvel antes de 3 anos, por exemplo, ele não conseguirá nenhum benefício em relação ao imposto pago antecipadamente. Nesse caso, o contribuinte pagaria 4% na atualização e ainda teria que pagar 15% na venda, o que tornaria a operação mais cara do que se ele não tivesse atualizado o valor. Se a venda ocorrer após 3 anos, a Lei prevê percentuais de descontos sobre o ganho de capital proporcionais ao tempo em que o imóvel não é vendido, conforme tabela a seguir:
| Prazo | Percentual de desconto | Prazo | Percentual de desconto |
|---|---|---|---|
| Até 36 meses | 0% | Entre 108 e 120 meses | 56% |
| Entre 36 e 48 meses | 8% | Entre 120 e 132 meses | 62% |
| Entre 48 e 60 meses | 16% | Entre 132 e 144 meses | 70% |
| Entre 60 e 72 meses | 24% | Entre 144 e 156 meses | 78% |
| Entre 72 e 84 meses | 32% | Entre 156 e 168 meses | 86% |
| Entre 84 e 96 meses | 40% | Entre 168 e 180 meses | 94% |
| Entre 96 e 108 meses | 48% | Após 180 meses | 100% |
Exemplo prático
Vamos considerar o seguinte exemplo: o “Contribuinte A”, pessoa física, possui um imóvel declarado no imposto de renda no valor de R$ 1.000.000,00, mas o valor de mercado desse imóvel é de R$ 2.000.000,00.
Cenário 1 – Sem fazer a atualização
Se o imóvel for vendido sem a atualização, a tributação será a seguinte:
| Valor do imóvel declarado | Valor de mercado | Ganho de capital | IR a pagar (15%) |
|---|---|---|---|
| R$ 1.000.000,00 | R$ 2.000.000,00 | R$ 1.000.000,00 | R$ 150.000,00 |
Cenário 2 – Atualizando o valor do imóvel
Agora considere que o Contribuinte A atualizou o valor do imóvel para valor de mercado. De acordo com a Lei, ele terá que pagar imposto de renda de 4% de forma antecipada. Nesse caso, a tributação ocorrerá da seguinte forma:
| Valor do imóvel declarado | Valor após a atualização | Diferença | IR a pagar (4%) |
|---|---|---|---|
| R$ 1.000.000,00 | R$ 2.000.000,00 | R$ 1.000.000,00 | R$ 40.000,00 |
Cenário 3 – Vendendo o imóvel antes de 3 (três) anos
Considere que, passados 2 anos da atualização, o Contribuinte A vendeu o imóvel pelo valor de mercado. Nesse cenário, como o imóvel foi vendido antes de 3 anos, não haverá desconto no ganho de capital e a tributação será a seguinte:
| Valor antes da atualização | Valor da venda | Ganho de capital | Desconto (0%) | IR a pagar (15%) | Carga tributária total |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 1.000.000,00 | R$ 2.000.000,00 | R$ 1.000.000,00 | R$ 0,00 | R$ 150.000,00 | R$ 190.000,00 |
Cenário 4 – Vendendo o imóvel após 6 (seis) anos
Por outro lado, se o Contribuinte A vender o imóvel após 6 anos, a carga tributária será menor do que se ele não tivesse feito a atualização:
| Valor antes da atualização | Valor da venda | Ganho de capital | Desconto (32%) | IR a pagar (15%) | Carga tributária total |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 1.000.000,00 | R$ 2.000.000,00 | R$ 1.000.000,00 | R$ 320.000,00 | R$ 102.000,00 | R$ 142.000,00 |
Comparando com o primeiro cenário (sem atualização do valor), o Contribuinte A economizaria R$ 8.000,00. A economia na carga tributária pode ser ainda maior, caso a venda seja realizada em prazo superior aos 6 anos utilizados no exemplo.
Conclusão
A atualização pode ser uma boa escolha para quem tem imóveis valorizados, com valores defasados na declaração do imposto de renda, e sem a intenção de vendê-los no curto prazo. Conforme demonstrado nos cenários acima, só haverá uma efetiva economia se a venda ocorrer após 6 anos da atualização. Quanto mais tempo o imóvel ficar sem ser vendido, maior o desconto e, consequentemente, menor será a carga tributária.
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