O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) proferiu acórdão significativo que clarifica a posição legal sobre a não obrigatoriedade de restituição de valores por parte do credor fiduciário em situações em que, após realização de dois leilões conforme estipulado pela Lei Federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, não se concretiza a arrematação do imóvel garantido pela alienação fiduciária.

Este foi o entendimento da Corte Paulista:

“(…) Emerge da petição inicial da ação de exigir contas que a intenção dos agravados envolve a busca de saldo em seu favor em virtude de suposto saldo em relação ao valor do imóvel com o débito pendente do contrato de alienação fiduciária.

 

(…) Ocorre que, como alegado pelas agravantes, não houve licitantes no segundo leilão, conforme comprovação pela averbação 10 da matrícula imobiliária.

 

(…) Sendo assim, há extinção compulsória da dívida e exoneração das obrigações das partes, de modo que o credor fiduciário fica com o imóvel. Esta é a exegese do art. 27, §§ 4º, 5º e 6º da Lei nº 9.514/1997.

 

(…) Com base nestas premissas, não há valores a serem devolvidos aos agravados, e, consequentemente, deve ser julgada improcedente a ação de exigir contas, que fica extinta com fundamento no disposto no art. 487 do CPC.”

 

(TJSP; Agravo de Instrumento 2004134-02.2024.8.26.0000; 31ª Câmara de Direito Privado; Relator: Adilson de Araujo; Data do Julgamento: 19/03/2024; Data de Publicação: 19/03/2024)

O caso em análise envolveu um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que, após se encontrar diante da inadimplência do Devedor Fiduciante, procedeu conforme a legislação vigente para a realização de dois leilões públicos visando à alienação do imóvel. Entretanto, diante da ausência de arrematantes em ambas as tentativas, surgiu a pretensão do Devedor Fiduciante na possibilidade de restituição de valores.

A interpretação do TJSP está alinhada com a visão da Terceira Turma do STJ, como demonstrado no julgamento do Recurso Especial nº 1.654.112/SP. Este caso específico foi objeto de análise em um artigo de 2018, escrito pela advogada Marsella Medeiros Bernardes (“Credor fiduciário não deve restituir ao devedor o que sobejar o valor do débito“), cuja leitura recomendamos fortemente para uma compreensão aprofundada do tema. Também abordamos o assunto novamente em um artigo mais recente, disponível em nosso site desde 09/06/2023, cuja íntegra pode ser acessada clicando neste link.

Essa linha de raciocínio é corroborada pelo texto da Lei nº 9.514, especialmente nos parágrafos 4º e 5º do artigo 27, os quais receberam novas redações com a promulgação do Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023):

“§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).”

 

“§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.”

O referido julgado emerge como um marco de extrema importância para o mercado de crédito privado, fortalecendo o ambiente de segurança jurídica para os credores fiduciários.

Os interesses do FIDC nesta causa foram patrocinados pelo Teixeira Fortes. A íntegra da decisão pode ser acessada clicando aqui.