Condomínio não pode vetar uso de áreas comuns a locatário por temporada

12/12/2019

Por Orlando Quintino Martins Neto

Por Orlando Quintino Martins Neto

Não é incomum nos depararmos com situações em que um condomínio delibera não permitir o uso de suas áreas comuns por parte de ocupantes temporários do imóvel. Isso acontece corriqueiramente em locações por temporada de imóveis de veraneio.

O artigo 19 da Lei 4.591/64 dispõe que:

Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

E o artigo 20 do mesmo diploma legal determina que se apliquem, “ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Portanto, segundo a letra da lei, ao condômino é assegurado o direito de utilizar livremente as áreas comuns do condomínio, e tal direito é estendido ao “ocupante do imóvel, a qualquer título”.

Quando a lei menciona “ocupante do imóvel, a qualquer título”, por óbvio impõe a aplicação da norma também ao locatário, seja a locação por temporada, ou não: não há na lei nenhuma restrição nesse sentido.

A respeito do tema, em recente decisão[1], publicada no último dia 29 de novembro, a 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim se manifestou:

CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO COM PRECEITOS DECLARATÓRIO E INDENIZATÓRIO. RESTRIÇÕES IMPOSTAS QUANTO À UTILIZAÇÃO DA ÁREA COMUM A LOCATÁRIOS POR TEMPORADA. Sentença de improcedência dos pedidos. Recurso de apelação da autora. Sentença que comporta reforma. Decadência. Afastamento. É vedado ao condomínio edilício proibir a utilização das áreas comuns por locatários por temporada. Inteligência do art. 1.335, I e II e art. 1.339, ‘caput’, do CC/2002. Todas as prerrogativas emanadas das faculdades de uso e fruição do bem são também deferidas em favor de locatários. Doutrina. Violação ao direito de propriedade da autora (art. 5º, XXII, da Constituição Federal). Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Precedentes. Possibilidade, contudo, de imposição de sanções pelo condomínio, nos termos do art. 1.336, ‘caput’, IV c/c/ § 2º e art. 1.337 do CC/2002, observado o direito de defesa. Danos morais. Inocorrência. Autora que não se desincumbiu do ônus contido no art. 373, I, do CPC/2015. Pedidos julgados parcialmente procedentes. RECURSO PROVIDO.

Em seu voto, o relator, Desembargador Alfredo Attié, menciona:

É vedado ao condomínio edilício proibir a utilização das áreas comuns por locatários por temporada.
Isso porque, inicialmente, não é possível a separação dos direitos de cada condômino às partes comuns, de sua propriedade exclusiva, pela íntima conexão entre a unidade imobiliária e as frações ideais.
(…)
Ademais, a locação de imóvel urbano por temporada é modalidade que se encontra devidamente prevista no art. 48, caput, da Lei nº 8.245/1991.
(…)
A locação do imóvel por pessoas distintas, em períodos de curto prazo, não descaracteriza a destinação residencial do condomínio, conforme já decidiu este Egrégio Tribunal.

Ou seja, a nosso ver, pelo que diz a lei, e segundo o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo, não se pode privar os locatários de imóveis por temporada do uso das áreas comuns do condomínio.

É bem verdade que essa polêmica tem origem em comportamentos pouco respeitosos de inquilinos que, alugando o imóvel apenas por alguns dias, sentem-se mais à vontade para fazer aquilo que a moral ou os bons costumes desaprova. Ou que eles mesmos não fazem em suas próprias casas. A melhor solução para isso talvez seja responsabilizar-se direta e imediatamente o proprietário pelos atos de seus inquilinos, impondo-lhe automaticamente as multas previstas na respectiva convenção. Se assim for, estar-se-á incentivando os proprietários a serem mais cuidadosos no momento da contratação da locação, e uma postura mais responsável no trato com possíveis inquilinos.
 
A íntegra do acórdão acima citado pode ser consultada clicando aqui.

 


[1] TJSP, Apelação Cível nº 1000006-41.2017.8.26.0536.

Compartilhe

Vistos, etc.

Newsletter do
Teixeira Fortes Advogados

Vistos, etc.

O boletim Vistos, etc. publica os artigos práticos escritos pelos advogados do Teixeira Fortes em suas áreas de atuação. Se desejar recebê-lo, por favor cadastre-se aqui.