10/03/2014
O Superior Tribunal de Justiça entendeu ser abusiva a cláusula, estipulada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, que, em casos de rescisão contratual, posterga a restituição dos valores pagos pelo consumidor para o término efetivo das obras ou estabelece a restituição de forma parcelada. A decisão foi proferida segundo a sistemática dos Recursos Repetitivos. (Clique aqui e veja a íntegra do Acórdão)
De acordo com o julgado, a previsão em comento deixa o consumidor submetido ao arbítrio do fornecedor (vendedor/construtor), na medida em que a conclusão da obra é providência exclusiva deste. Por isso, os valores desembolsados pelo consumidor deverão ser restituídos imediatamente após à resolução do contrato.
A decisão prevê, ainda, a aplicação desse entendimento independentemente das circunstâncias que deram causa à rescisão contratual. Entretanto, para que seja preservado o equilíbrio entre as partes, a eventual culpa do consumidor ou fornecedor deverá “calibrar” o valor a ser restituído.
Assim, a resolução do contrato ocasionada por culpa exclusiva ou por pedido imotivado do consumidor gera direito a retenção de parte do valor recebido pelo fornecedor, uma vez que será necessário recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento. Por óbvio, a devolução será integral na hipótese de culpa exclusiva do fornecedor.
Não há um percentual categórico para estipular o valor a ser retido na devolução parcial, haja vista a necessidade de análise de cada caso concreto, mas precedentes do Superior Tribunal de Justiça entendem como parâmetro razoável para retenção a quantia correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor desembolsado pelo consumidor (EAg 1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012; REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011; AgRg no Ag 1010279/MG, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/2009).
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