A recém promulgada Lei Federal n. 14.711, de 30 de outubro de 2023, apelidada de Marco Legal das Garantias, promoveu ajustes na Lei Federal n° 9.514, de 20 de novembro de 1997, com especial atenção ao Artigo 26-A, resultando em mudanças na execução de garantias em financiamentos imobiliários no Brasil.

Possibilidade de Terceiro Garantidor

Uma das mudanças propostas é a explicitação da possibilidade de um terceiro garantidor, conforme introduzido no § 2º do art. 26-A da Lei n. 9.514:

“§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.”

Isso representa uma possível ampliação das operações ou garantias e das possibilidades de regularização da dívida.

Lance Mínimo no Segundo Leilão

A regra geral que vigorava antes das alterações promovidas pelo Marco Legal das Garantias foi transposta e adaptada no novo parágrafo terceiro do art. 26-A:

“§ 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.”

A (possível) motivação para incluir o parágrafo terceiro está associada à particularidade do segundo leilão em operações de financiamento destinadas à aquisição ou construção de imóvel residencial por parte do devedor. Nesse contexto específico, não será permitido ao credor fiduciário aceitar “lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem” (esse texto foi inserido no § 2º do art. 27 da Lei n. 9.514, aplicável a créditos originados de outras fontes).

Extinção da Dívida

O parágrafo quarto do novo art. 26-A da Lei n. 9.514 reforça a ideia de quitação recíproca, estabelecendo que, na ausência de um arrematante no segundo leilão, a dívida é considerada extinta, não havendo devolução de valores ao financiado nem cobrança de eventual saldo devedor remanescente pelo financiador. O texto do parágrafo é claro:

“Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade.”

Repercussão Judicial

O parágrafo quinto estabelece que os resultados do leilão têm repercussões diretas em eventuais ações judiciais de execução. Conforme o texto:

“A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida.”

Portanto, eventual ação judicial de execução movida pelo financiador contra o financiado seria automaticamente extinta, alinhando-se com a filosofia de não cobrança de saldo devedor remanescente após o segundo leilão.

Conclusão

Com o Marco Legal das Garantias, portanto, observa-se uma consolidação e confirmação do entendimento jurisprudencial em torno dos procedimentos de excussão de garantia fiduciária. As mudanças esclarecem que, em casos de financiamento habitacional, não haverá a devolução de valores previamente pagos pelos financiados quando os leilões não resultarem em arrematação. Em vez disso, o que se estabelece é uma recíproca quitação, encerrando as obrigações de ambas as partes e trazendo um desfecho definitivo ao financiamento concedido.