O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou importante entendimento ao reconhecer que a taxa de fruição pode ser cobrada nos distratos de compra e venda, ainda que o lote não esteja edificado.

A decisão, proferida pela Quarta Turma, marca um avanço relevante na interpretação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), ao reafirmar o direito à compensação pela fruição do bem e reforçar o princípio da previsibilidade contratual, conferindo maior segurança jurídica às relações entre adquirentes e loteamentos urbanos.

O caso concreto e o fundamento da decisão

O julgamento teve origem em controvérsia envolvendo contrato firmado em 2021, no qual o compromissário comprador, após quitar pequena parte do preço, requereu a rescisão do negócio. A loteadora, amparada em cláusulas redigidas nos termos da Lei do Distrato, aplicou multa contratual e taxa de ocupação (ou fruição) relativa ao período em que o imóvel permaneceu à disposição do adquirente — o que motivou o ajuizamento de ação questionando as deduções (REsp nº 2104086).

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) validou as retenções, reconhecendo que foram feitas dentro dos parâmetros legais. O STJ, ao manter o acórdão, concluiu pela regularidade das deduções e afastou a tese de que a fruição exige uso efetivo do bem, reforçando a aplicação do novo regime jurídico instituído pela Lei do Distrato.

Interpretação da Lei do Distrato e seus efeitos

A relatora, ministra Isabel Gallotti, ressaltou que a inclusão do artigo 26-A na Lei nº 6.766/1979 trouxe disciplina clara e específica para os distratos de contratos de loteamento, autorizando expressamente a retenção da cláusula penal e da taxa fruição do imóvel, mesmo em lotes sem construção.

O raciocínio consolidado pelo STJ rompe com o entendimento anterior, que condicionava a cobrança da taxa de fruição à efetiva ocupação do imóvel, reconhecendo que, após a edição da Lei nº 13.786/2018, a fruição passou a configurar instituto autônomo, legitimamente aplicável com ou sem construção no terreno.

A ministra também observou que não há violação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o contrato não impôs a perda total das prestações pagas, mas apenas descontos legalmente permitidos e previamente pactuados.

Com isso, o STJ concluiu que a loteadora agiu de forma proporcional e transparente, observando a boa-fé objetiva e os parâmetros do regime jurídico da Lei do Distrato.

Conclusão

Ao confirmar que é possível descontar da quantia a ser restituída ao comprador a taxa de fruição e a multa contratual, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a Lei do Distrato oferece base normativa sólida para disciplinar as rescisões de contratos firmados entre adquirentes, loteadoras e incorporadoras. A decisão representa importante avanço, ao assegurar previsibilidade nas rescisões contratuais e reconhecer a legitimidade da compensação financeira mesmo em lotes sem edificação, reforçando a segurança jurídica e o equilíbrio econômico das relações no setor imobiliário.