ITBI deve ser calculado com base no valor da transação do imóvel

11/04/2022

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As Prefeituras não podem exigir que os contribuintes recolham o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) calculado com base em valores estabelecidos previamente pelo próprio fisco municipal, como ocorre, por exemplo, no Município de São Paulo, que obriga os contribuintes a calcularem o imposto sobre o chamado “Valor Venal de Referência”.

Conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (REsp 1.937.821-SP). Partindo dessa premissa, o contribuinte deve calcular e recolher o imposto com base no valor da transação do imóvel. De acordo com a decisão do STJ, se o fisco entender que o valor declarado pelo contribuinte não seja condizente com o de mercado, deve o fisco instaurar processo administrativo para o arbitramento da base de cálculo do imposto, assegurando ao contribuinte o seu direito de defesa.

O arbitramento não deve ser realizado por uma simples discordância de valores. O processo de arbitramento tem cabimento nas hipóteses em que sejam omissos ou não mereçam fé os documentos, declarações ou esclarecimentos prestados pelo contribuinte a respeito da transação do imóvel, conforme preceitua o artigo 148 do Código Tributário Nacional. Isso significa que se não houver nenhum indício de que o valor declarado pelo contribuinte para o cálculo do ITBI seja diferente do valor efetivo praticado na aquisição do imóvel, o fisco municipal não deve proceder ao arbitramento para exigir eventual diferença do imposto.

Para exemplificar: se adquirir um imóvel por R$ 500 mil, em condições normais de mercado, o contribuinte deve calcular o ITBI com base nesse valor; mas se o fisco conseguir reunir elementos que indiquem que o valor efetivo do negócio foi superior ao valor de R$ 500 mil declarado pelo contribuinte, o fisco procederá ao arbitramento para exigir do contribuinte a diferença do imposto, que pode ser apurada por meio da realização de avaliação do imóvel.

Como a decisão foi proferida pelo STJ em sede de Recursos Repetitivos, os Tribunais e juízes das instâncias inferiores deverão seguir o entendimento fixado pelo STJ sempre que julgarem demandas envolvendo a discussão sobre a base de cálculo do ITBI. Isso facilita o caminho dos contribuintes que ainda são obrigados a ingressar com ação judicial para pleitear o direito de não recolher o ITBI com base no “Valor Venal de Referência”, já que algumas Prefeituras insistem em praticar essa ilegalidade.

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