São frequentes os questionamentos acerca do cálculo do ganho de capital na venda de imóvel por pessoa física. De fato, sabe-se que, quanto mais antiga é a data da aquisição do imóvel, tanto mais complexo parece ser o cálculo para apuração do imposto incidente sobre a operação.

O ganho de capital na alienação de imóvel por pessoa física consiste, resumidamente, na diferença positiva entre o valor da alienação do imóvel e o seu custo de aquisição; esse valor é a base de cálculo para a aplicação da alíquota do imposto de renda na alienação do imóvel, que é de 15% para ganhos até R$ 5 milhões. Para ilustrar: se uma pessoa adquire um imóvel por R$ 100 mil e o vende por R$ 250 mil, o ganho de capital é de R$ 150 mil (diferença entre o valor da venda e o valor da aquisição); é sobre o ganho de capital que se calcula o imposto de renda (R$ 150.000,00 x 15% = R$ 22.500,00).

No caso dos bens imóveis vendidos por pessoas físicas, devem ser aplicadas as Leis Federais n. 7.713/1988 e n. 11.196/2005, que reduzem o cômputo do ganho de capital para a apuração do imposto, mediante a aplicação de fórmulas que podem parecer algo complexas. Os redutores são os seguintes:

1) Para os imóveis adquiridos até 1988, há um percentual de redução fixo para o cômputo do ganho de capital, de acordo com a seguinte tabela (artigo 18, da Lei Federal n. 7.713/1988):

2) Para os imóveis adquiridos antes de 31/11/2005, existe ainda um fator de redução a ser calculado de acordo com o número de meses entre a aquisição e a venda do imóvel, aplicável na seguinte fórmula: “FR = 1/1,0060^m1”, onde “M1” corresponde ao número de meses entre o mês da aquisição do imóvel e o de sua alienação. Observe-se que este fator redutor só pode ser calculado a partir de janeiro de 1996, ainda que o imóvel tenha sido adquirido antes dessa data (artigo 40, §1º, I, e §2º, da Lei Federal n. 11.196/2005).

3) Para os imóveis adquiridos após 01/12/2005, há outro fator de redução, considerando a fórmula “FR = 1/1,0035^m2”, onde “m2” corresponde ao número de meses entre o mês da aquisição do imóvel e o de sua alienação (artigo 40, §1º, II, da Lei Federal n. 11.196/2005).

Anote-se que os três fatores de redução mencionados acima se acumulam; ou seja, se o imóvel foi adquirido antes de 1988, no momento de sua alienação devem ser aplicados os fatores redutores mencionados nos itens “1”, “2” e “3” acima, e se foi adquirido entre 1989 e 2005, deverão ser aplicados os fatores de redução dos itens “2” e “3” (lembrando apenas que o fator de redução mencionado no item “2” só pode ser calculado a partir de janeiro de 1996).

Abaixo seguem alguns exemplos de cálculo, com o objetivo de facilitar a compreensão sobre o tema.

Exemplo 1:

Levando em conta a aquisição de um imóvel em 1º de janeiro de 2012 pelo valor de R$ 100 mil, como calcular o ganho de capital e o imposto de renda incidente sobre a venda deste imóvel em 1º de dezembro de 2021, pelo valor de R$ 250 mil, considerando, para fins didáticos, a inexistência de possíveis isenções?

O ganho de capital originário, ou seja, sem a aplicação dos redutores corresponderia a R$ 150 mil (valor da alienação – valor de aquisição).

Para o cálculo do fator de redução (“FR”), tendo em vista que a aquisição do imóvel se deu após 01/12/2005, deve incidir somente o FR previsto no artigo 40, §1º, II, da Lei Federal n. 11.196/2005, devendo ser aplicada a fórmula “FR = 1/1,0035^m2”, onde “m2” corresponde ao número de meses entre o mês da aquisição do imóvel e o de sua alienação, que, neste exemplo, equivale a 119.

Transportando os dados acima para a fórmula legal, temos a seguinte operação: FR = 1/1,0035119, cuja solução seria FR = 1/1,5155415 | FR = 0,6598302.

O FR deve ser multiplicado pelo ganho de capital originário; o produto de tal multiplicação é o valor do ganho de capital que deve ser considerado para a aplicação da alíquota do imposto de renda.

Ou seja, considerando a operação mencionada neste exemplo, deve ser feita a conta R$ 150.000,00 x 0,6598302, o que resulta R$98.974,53, sobre o qual é aplicável a alíquota de 15%, obtendo-se o imposto a pagar de R$ 14.846,17.

Exemplo 2:

Levando em conta a aquisição de um imóvel em 1º de janeiro de 1980 pelo valor de R$ 100 mil, como calcular o ganho de capital e o imposto de renda incidente sobre a venda deste imóvel em 1º de novembro de 2021, pelo valor de R$ 250 mil, considerando, para fins didáticos, a inexistência de possíveis isenções bem como a desnecessidade de conversão de moedas?

O ganho de capital originário, ou seja, sem a aplicação dos redutores corresponderia a R$ 150 mil (valor da alienação – valor de aquisição).

Para o cálculo do fator de redução (FR), tendo em vista que a aquisição do imóvel se deu antes de 1988, devem incidir os FRs previstos no artigo 18, da Lei Federal 7.713/1988, e no artigo 40, §1º, I e II, da Lei Federal n. 11.196/2005. Portanto, são três fórmulas a serem aplicadas sucessivamente, a saber:

1) sobre o ganho de capital originário (R$ 150 mil), o fator de redução da tabela do artigo 18, da Lei Federal 7.713/1988, é 45%. Com a aplicação do FR, o ganho de capital seria reduzido para R$ 82.500,00.

2) sobre o valor encontrado após a aplicação da primeira redução, aplicar o FR previsto no artigo 40, §1º, I, da Lei Federal n. 11.196/2005, devendo ser considerada a fórmula “FR = 1/1,0060^m1”, onde “M1” corresponde ao número de meses entre janeiro de 1996 e novembro de 2005, que, neste exemplo, equivale a 119 meses. Desta forma, teríamos: FR = 1/1,0060119 | FR = 1/2,037791309 | FR = 0,490727385. Multiplicando-se o FR ao ganho de capital encontrado no item anterior (R$ 82.500,00 x 0,490727385), chega-se ao valor de R$ 40.485,01.

3) Por fim, sobre o valor do ganho de capital encontrado após a segunda redução, aplicar o FR previsto no artigo 40, §1º, II, da Lei Federal n. 11.196/2005, devendo ser aplicada a fórmula “FR = 1/1,0035^m1”, onde “M1” corresponde ao número de meses entre dezembro de 2005 e a data da alienação, que, neste exemplo, corresponde a 192 meses. Desta forma, teríamos: FR = 1/1,0035192 | FR = 1/1,955853629| FR = 0,511285704. Multiplicando-se o FR ao ganho de capital encontrado no item anterior (R$ 40.485,01 x 0,511285704), chega-se ao valor do ganho de capital a ser considerado para a aplicação do imposto, que é de R$ 20.699,41.

Aplicando-se a alíquota de 15% ao ganho de capital de R$ 20.699,41, chega-se ao valor do imposto de renda na operação, que é R$ 3.104,91.

Para situações mais complexas, na hipótese do sistema disponibilizado pela Receita Federal não ser suficiente para o cálculo, ou haver dúvida acerca da apuração do imposto, é recomendável a formulação de uma consulta a um profissional especializado.