O texto votado pelo Senado manteve a estrutura da Reforma Tributária aprovada pela Câmara, que essencialmente cria 3 (três) novos tributos, em substituição a 5 (cinco) outros hoje existentes: o IBS, que substituirá o ICMS e o ISS, a CBS, que substituirá o PIS e a Cofins, e o Imposto Seletivo, que substituirá o IPI. Para compreender melhor os detalhes da Reforma Tributária, sugerimos a leitura dos artigos que escrevemos quando o texto foi aprovado pela Câmara, cujos links estão no final deste artigo.

Desde os tempos da faculdade, há quase 20 anos, ouvimos falar da necessidade dessa reforma, que nunca se concretizava. Em todas as campanhas presidenciais, a Reforma Tributária era uma pauta dos candidatos, mas após as eleições, o assunto era esquecido. Parece que, finalmente, a Reforma Tributária sairá do papel.

A pergunta comum é se a aprovação da Reforma Tributária é uma boa notícia, e nossa resposta, típica de advogado, não poderia ser diferente: depende. A Reforma Tributária é boa para quem?

A Reforma Tributária deve ser benéfica para o Estado, que busca por meio dela aumentar sua arrecadação. Embora o Estado negue, o propósito da Reforma Tributária é, de fato, aumentar suas receitas. Não temos esperança de um dia ver o legislador brasileiro alterar a estrutura da tributação sem pensar no aumento da arrecadação. Esperamos estar enganados.

Para o empresário, a Reforma Tributária é apresentada como um avanço, prometendo simplificar e desburocratizar a tributação. O texto aprovado indica que as empresas podem enfrentar menos dificuldades no cumprimento de suas obrigações tributárias. No entanto, sugerimos não comemorar antes do tempo, pois o impacto real dependerá das regulamentações que serão implementadas posteriormente. Uma série de definições foi deixada para as leis complementares, que devem ser discutidas e aprovadas em até 180 dias após a promulgação da PEC da Reforma Tributária. Ninguém pode garantir que essas regulamentações não complicarão o que está sendo inicialmente apresentado como simples. É preciso ter cautela.

A par da simplificação e desburocratização, que inegavelmente serão bem-vindas, o que mais interessa para o empresário é saber se a carga tributária irá aumentar com a Reforma Tributária. Os congressistas propagam que não haverá aumento. Pois então, se você tem uma empresa de prestação de serviços, mesmo sem conhecer exatamente as alíquotas dos novos tributos, é possível antecipar que a carga tributária da sua empresa sairá dos cerca de 8% atuais para algo em torno de 25%, em um cenário otimista.

As alíquotas dos novos tributos ainda não foram definidas, mas caso se confirme o patamar de cerca de 25% (frise-se, cenário mais otimista) que está sendo divulgado, o Brasil será um dos líderes do ranking dos países da OCDE com as maiores alíquotas da tributação sobre o consumo. Infelizmente, esse é um título que não traz orgulho, pelo contrário.

Para o consumidor, a Reforma Tributária se revela desoladora, pois ele será quem suportará os ônus da tributação sobre o consumo, refletindo em aumento de preços de produtos e serviços. A criação do Imposto Seletivo, incidente sobre a produção, comercialização ou importação de bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente, adiciona mais um elemento preocupante. Conhecido como “imposto do pecado” em outros países, supostamente tem como objetivo desincentivar o consumo de determinados produtos e serviços considerados prejudiciais, como cigarros e bebidas alcoólicas.

Sob a roupagem de desestímulo ao consumo de produtos prejudiciais à saúde e ao meio ambiente, o tal Imposto Seletivo levanta questionamentos sobre a verdadeira intenção dessa medida. A história tributária nacional sugere que, longe de ser uma estratégia genuína de promoção do bem-estar, tal imposto pode servir como pretexto para aumentar a tributação sobre determinados produtos com uma justificativa nobre.

Sejamos sinceros: alguém realmente acredita que os governantes, sedentos por arrecadação, aumentarão a carga tributária desses produtos como forma de promover o bem-estar dos cidadãos? Parece-nos óbvio que esses governantes torcerão para que o nível de consumo não se altere, pois isso significará aumento da arrecadação.

Se o aumento da tributação fosse acompanhado de contrapartidas, como a construção de escolas e hospitais, melhorias no transporte e outros avanços nos serviços públicos, poderíamos ter algo a comemorar. No entanto, todos sabemos que dificilmente o aumento da carga tributária se traduzirá em melhorias concretas na qualidade de vida da população.

Em síntese, a análise crítica da Reforma Tributária revela uma preocupante tendência de aumento da carga tributária sobre as empresas, fato que, indiscutivelmente, reverberará nos consumidores finais.

[1] Câmara aprova a proposta para a Reforma Tributária. Acesse o artigo clicando aqui.

[2] Saem o ICMS e o ISS, entra o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Acesse o artigo clicando aqui.

[3] Os tributos federais na Reforma Tributária: o Imposto Seletivo e a CBS. Acesse o artigo clicando aqui.

[4] A Reforma Tributária atinge também o IPVA, IPTU e ITCMD. Acesse o artigo clicando aqui.

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Um dos principais objetivos da due diligence é evitar fraude à execução ou a credores, situações que, para serem afastadas, exigem a comprovação da boa-fé do adquirente, o que está diretamente ligado à adoção das cautelas necessárias para a realização da compra e venda.

Já abordamos a importância da due diligence em duas ocasiões. A primeira foi em julho de 2014, oportunidade em que comentamos as ‘Precauções necessárias ao adquirir um imóvel: a importância da due diligence imobiliária’ (clique aqui). Naquela época, não havia uma legislação específica sobre o assunto e as decisões judiciais eram baseadas na Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que ‘o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente’.

Posteriormente, em janeiro de 2015, a Lei 13.097/2015 trouxe mudanças significativas relacionadas à segurança jurídica dos negócios imobiliários, ao estabelecer, no parágrafo único do artigo 54, que situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé. O propósito do referido dispositivo foi o de reforçar a eficácia dos atos constantes do Registro de Imóveis, por meio da chamada “concentração dos atos na matrícula”. Ou seja, apenas as situações jurídicas existentes nas matrículas poderiam ser opostas ao terceiro adquirente.

O Teixeira Fortes acompanhou de perto o comportamento da jurisprudência após a promulgação da referida lei e, em março de 2019, reafirmou que a due diligence continuava sendo um instrumento fundamental para a segurança dos negócios imobiliários, como demonstra o artigo ‘A importância da prova da boa-fé para evitar a perda de imóveis adquiridos’ (clique aqui).

Depois, em junho de 2022, com a promulgação da Lei 14.382/2022 (conversão da Medida Provisória 1.085/2021), foi incluído o § 2º ao artigo 54 da Lei 13.097/2015, para fazer constar expressamente que, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos, é dispensável “a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais”.

Ao que parece, essa alteração legislativa é mais uma tentativa de se proteger o adquirente do imóvel que apenas consultou a matrícula imobiliária e nela não encontrou nenhum ônus.

A despeito dessa inovação legislativa, reiteramos nosso posicionamento de que a simples consulta à matrícula do imóvel não é suficiente para garantir uma aquisição segura.

Vejamos.

Tanto a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça quanto a Lei 13.097/2015 (alterada pela Lei 14.382/2022) buscam proteger o adquirente que consultou apenas a matrícula imobiliária, presumindo que a aquisição do bem tenha ocorrido de boa-fé.

Contudo, é fundamental compreender que a boa-fé – requisito essencial para proteção do bem adquirido – deve estar presente não apenas na aquisição atual, mas em todo o histórico de transferências do imóvel. Isso porque, se em algum momento, nas alienações anteriores, a boa-fé não esteve presente, as alienações subsequentes poderão ser questionadas.

Para ilustrar essa questão, destacamos um processo em fase de execução patrocinado pelo Teixeira Fortes, em que o credor obteve sentença favorável em sede de Embargos de Terceiro, confirmada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em julho de 2023. Nesse caso, uma compra e venda realizada em 2014 foi declarada ineficaz, devido ao reconhecimento de conluio entre as partes (vendedores e compradores), com a intenção de frustrar a execução.

O acórdão foi assim ementado:

“Existência de demanda capaz de reduzir os executados à insolvência à época do negócio. Inteligência do art. 792, IV, do CPC. Alienantes que se tornaram executados por desconsideração de personalidade jurídica de sociedade, ré na fase de conhecimento, de que eram sócios à época do negócio impugnado. Prática de diversos atos, já naquele momento, caracterizadores de abuso de finalidade com claro propósito de, mediante blindagem patrimonial, prejudicar credores. A fraude ora reconhecida foi apenas um deles.

 

A decisão judicial de desconsideração de personalidade jurídica de sociedade tem natureza declaratória, portanto, com efeitos ‘ex tunc’ (doutrina de TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER). Dizer que teria efeitos ‘ex nunc’ equivaleria ao absurdo de sustentar-se que quem dela abusa não teria praticado ilícito senão quando proferida a decisão de desconsideração.

 

Insolvência dos alienantes que também fundamentou a desconsideração da personalidade jurídica de devedor originário para responsabilizá-los pela dívida exequenda. Prova dos autos a demonstrar a situação de insolvência. Averbação, na matrícula imobiliária, de arrolamento do bem em garantia de processo administrativo tributário em curso, promovido pela Receita Federal. Protestos cambiais em nome do executado varão, de plena ciência dos adquirentes.

 

Adquirentes, além de tudo, genitores e sogros de devedores, devendo-se presumir, por tal motivo, tivessem ciência inequívoca da existência de demanda que poderia levá­-los à insolvência. Precedentes do STJ.

 

Ausência de prova nos autos de pagamento do preço. Comprovantes apresentados para tanto posteriores à escritura, que, de sua parte, consigna que o preço já estava pago quando da lavratura. Comprovantes, de resto, relacionados a outro negócio e a aluguéis repassados pelos apelantes a sua filha, executada, pela exploração do imóvel objeto da fraude. Boa-fé afastada. Precedentes deste Tribunal.

 

Outro indício veemente da fraude: preço sensivelmente inferior ao real valor do imóvel objeto da fraude. Precedentes deste Tribunal.

 

Manutenção da sentença, também nos termos do art. 252 do RITJSP. Apelação a que se nega provimento.”

A constatação da má-fé dos adquirentes foi possível porque o Teixeira Fortes, no curso da demanda, obteve acesso à escritura de compra e venda do imóvel e outros documentos, e notou que (i) a suposta venda ocorreu de ascendente para descendente; (ii) a operação foi realizada por um preço significativamente abaixo do valor de mercado e do valor venal do imóvel; e (iii) não houve comprovação do pagamento.

Além disso, a decisão judicial destacou que os antigos proprietários, a despeito de não serem réus na ação de conhecimento quando da alienação (2014), tendo sido incluídos no polo passivo apenas em 2021, após o julgamento do Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica (IDPJ), sempre foram responsáveis pela dívida da empresa que integravam como sócios.

O relator destacou no acórdão que:

“Prosseguindo, questão que merece ainda enfrentamento é a de que Carlos e Moema não figuraram como réus na fase de conhecimento da ação de rescisão contratual ajuizada por Rubens contra a CMS (de que os primeiros eram sócios à época da fraude), tendo ingressado apenas na fase de cumprimento de sentença mediante desconsideração da personalidade jurídica da sociedade.

 

Em razão disto, sustentam ausência de má-fé na aquisição do imóvel, eis que não havia ação capaz de reduzir os alienantes, executados, à insolvência à época do negócio impugnado.

 

Ora, Carlos e Moema sempre foram responsáveis pela dívida ali cobrada, de forma que a própria ação de rescisão contratual era capaz de reduzi-los à insolvência (como, de fato, já constatado), ainda que, formalmente, partes não fossem na fase de conhecimento.

 

Sua inclusão no polo passivo da ação, já na condição de executados, deu-se por tutela declaratória (portanto, com efeitos ex tunc), eis que por decisão que desconsiderou a personalidade jurídica da CMS (sobre a natureza declaratória deste tipo de provimento, confira-se TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER e outros, Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil – artigo por artigo, pág. 255).

 

Com efeito, dizer que provimento jurisdicional que desconsidera personalidade jurídica é constitutivo equivale a sustentar que sócio ou administrador que abusa da personalidade jurídica da sociedade não teria praticado ilícito, até que sobrevenha provimento jurisdicional que o reconheça, o que seria absurdo.

 

Evidente que não é o que ocorre. Se abusou, já é responsável, exigindo-se provimento jurisdicional apenas para declarar tal situação jurídica.”

O caso concreto ressalta a importância da due diligence para aquisição de um imóvel, uma vez que a fraude somente foi constatada por meio de uma investigação minuciosa do imóvel, dos proprietários atuais e dos antecessores.

A ausência de uma due diligence e das cautelas necessárias para se adquirir um imóvel, aliada a evidências de que o vendedor (ou seus antecessores) praticaram atos fraudulentos na tentativa de proteger seu patrimônio, inevitavelmente colocará em xeque a boa-fé do comprador que confiou apenas nas informações que constam na certidão de matrícula.

Portanto, reforçamos que, independentemente da entrada em vigor da Lei 13.097/2015 e das alterações trazidas pela Lei 14.382/2022, a realização de uma due diligence detalhada continua sendo de extrema relevância, especialmente para identificar eventuais atos fraudulentos praticados pelos vendedores ou por seus antecessores, e que eventualmente possam pôr em risco a eficácia e a segurança da transação imobiliária.

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A Lei dos Motoristas, promulgada em 2015, visou regulamentar a profissão e melhorar as condições de trabalho dos caminhoneiros que realizam o transporte rodoviário de cargas e de passageiros.

Em resumo, o acórdão do STF, de relatoria do Ministro Alexandre de Moraes, declarou inconstitucionais onze pontos da Lei dos Motoristas, levantando questões cruciais sobre o tempo de espera, jornada de trabalho e descanso dos profissionais que mantêm nossa nação em movimento. Veja no quadro abaixo os principais impactos da decisão do STF:

Por outro lado, o STF entendeu serem constitucionais outras disposições da Lei dos Motoristas, tais como: a exigência de exame toxicológico; a jornada 12×36; a redução do intervalo intrajornada; e a prorrogação da jornada diária em até quatro horas, mediante convenção ou acordo coletivo.

O fim do fracionamento e acúmulo dos períodos de descanso representa um desafio para motoristas e empresas, que precisarão se adaptar a uma jornada mais rígida e contínua. O tempo de espera, antes considerado à parte, agora faz parte da jornada de trabalho, trazendo implicações significativas para os cálculos de horas extras.

Fato é que a decisão do STF é um divisor de águas na profissão dos motoristas profissionais, sinalizando uma mudança radical nas condições de trabalho e nas relações laborais.

No entanto, a história ainda não terminou. Os Embargos de Declaração, opostos pelas partes e por terceiros interessados, poderão definir a modulação dos efeitos da decisão, adicionando mais complexidade à questão.

Portanto, é válido ressaltar que o cenário continua sujeito a mudanças, sendo essencial acompanhar de perto os desdobramentos deste importante tema para a categoria dos motoristas profissionais e para o setor de transporte como um todo.

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Entretanto, o entendimento e a aplicação da desconsideração da personalidade jurídica frequentemente suscitam divergências, uma vez que, não raramente, os critérios necessários para a aplicação desse instituto são interpretados de maneira discrepante pelos magistrados.

Nesse contexto, é digno de nota que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente afetou o julgamento de dois recursos especiais sobre a questão, o que culminou na instauração do Tema 1210. Esse tema repetitivo tem o poder de impactar a compreensão e a aplicação do IDPJ, já que a decisão a ser proferida se concentrará na avaliação do “cabimento ou não da desconsideração da personalidade jurídica no caso de mera inexistência de bens penhoráveis e/ou eventual encerramento irregular das atividades da empresa.”

Em linhas gerais, os requisitos que norteiam a desconsideração da personalidade jurídica estão delineados no artigo 50 do Código Civil, destacando-se o desvio de finalidade e a confusão patrimonial como fundamentos que justificam a sua aplicação, sendo definidos da seguinte maneira:

“Art. 50. Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial, pode o juiz, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, desconsiderá-la para que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares de administradores ou de sócios da pessoa jurídica beneficiados direta ou indiretamente pelo abuso.

 

§ 1º. Para os fins do disposto neste artigo, desvio de finalidade é a utilização da pessoa jurídica com o propósito de lesar credores e para a prática de atos ilícitos de qualquer natureza.

 

§ 2º. Entende-se por confusão patrimonial a ausência de separação de fato entre os patrimônios, caracterizada por:

 

I – cumprimento repetitivo pela sociedade de obrigações do sócio ou do administrador ou vice-versa;

 

II – transferência de ativos ou de passivos sem efetivas contraprestações, exceto os de valor proporcionalmente insignificante; e

 

III – outros atos de descumprimento da autonomia patrimonial”.

Para além daquilo que foi expressamente estabelecido na legislação, durante a aplicação do instituto da desconsideração da personalidade jurídica, tem surgido situações em que as empresas demandadas simplesmente não possuem mais ativos ou encerram suas atividades de forma irregular, deixando obrigações pendentes.

E a questão que se coloca é se o IDPJ é cabível nessas circunstâncias, com base na alegação de desvio de finalidade ou confusão patrimonial.

Nos dois recursos especiais afetados pelo STJ, originados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, observamos decisões divergentes a respeito desse tema. Enquanto no REsp nº 1873187/SP a decisão apontou para a possibilidade de aplicação da desconsideração da personalidade jurídica, no REsp nº 1873811/SP o entendimento foi contrário:

REsp nº 1873187/SP:

“Ante a ausência de localização de bens e o encerramento irregular da atividade, foi julgado procedente o pedido de desconsideração da personalidade jurídica da executada (fls. 25).

 

Acertadamente.

 

É de ver que a falta de demonstração da existência de patrimônio, somada ao encerramento irregular de atividade, tornavam imperativa a providência adotada; afinal, trata-se de circunstâncias que permitem presumir o abuso da personalidade jurídica”. (grifou-se)

REsp nº 1873811/SP:

“No caso dos autos, nenhum dos elementos relatados pela exequente autoriza o acolhimento do pleito de desconsideração da personalidade jurídica da empresa executada SKYTRACK MONITORAMENTO LTDA., ou seja, não há prova de desvio de finalidade ou de confusão patrimonial.

 

Conquanto existam indícios de que a empresa foi encerrada de forma irregular, pois não localizada no endereço constante da Jucesp (fls. 33 e 43/45 da execução) como é cediço, “o encerramento irregular das atividades da pessoa jurídica, por si só, não basta para caracterizar o abuso de personalidade jurídica”, conforme o Enunciado nº 282, da IV Jornada de Direito Civil do CEJ/CJF.

 

Do mesmo modo, a mera ausência de bens penhoráveis (bloqueio Bacenjud e penhora no faturamento negativos, fls.178/180 e 199 da execução), não configura desvio de finalidade, tampouco confusão patrimonial, não sendo suficiente para justificar a desconsideração da personalidade jurídica, notadamente porque essa medida é reservada para situações excepcionais”. (grifou-se)

Conforme destacado anteriormente, a incerteza em relação à aplicação da desconsideração da personalidade jurídica pode ter implicações adversas para as partes envolvidas em disputas judiciais. É evidente que é do interesse de todos os envolvidos em litígios que abrangem o IDPJ que esse instituto seja o mais transparente e previsível possível, o que desempenha um papel crucial na promoção da segurança jurídica.

O julgamento do Tema 1210 pelo STJ, então, representa uma oportunidade singular para esclarecer e aperfeiçoar as diretrizes que regem a desconsideração da personalidade jurídica no Brasil.

Isso é particularmente relevante devido ao fato de que o entendimento que o STJ vier a adotar oferecerá diretrizes sólidas para os juízos de primeira e segunda instâncias, cumprindo, assim, o propósito subjacente à criação de um tema pelo STJ, que é estabelecer padrões consistentes e uniformes na aplicação desse instituto em todo o sistema judiciário brasileiro.

Esse esforço pela clareza e coerência não apenas beneficiará as partes envolvidas nos litígios, mas também contribuirá de forma significativa para a promoção da justiça e da equidade no cenário empresarial do país.

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Sancionado recentemente, o Marco das Garantias altera algumas normas relacionadas aos empréstimos para facilitar a retomada da garantia pelo credor em caso de inadimplência do devedor e, assim, reduzir o custo do crédito. Entre as principais mudanças está a alteração na execução extrajudicial em hipoteca e a autorização de uma segunda alienação fiduciária usando o mesmo imóvel.

O InfoMoney buscou informações com Carlos Ávila, advogado especialista em direito privado e sócio do Carneiro Advogados, e João Paulo Cucatto, especialista em contencioso civil do Teixeira Fortes Advogados Associados, para entender a mudanças que o Marco Legal trará para a alienação fiduciária e a hipoteca. Confira:

O que muda na alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é um mecanismo que oferece uma garantia de empréstimo ao credor. No momento da assinatura do contrato de empréstimo, comumente um financiamento imobiliário (mas não é exclusiva desta modalidade), o cliente garante o pagamento da dívida por meio da alienação fiduciária, que nada mais é do que a transferência de propriedade ao concedente do crédito.

Nela o tomador de crédito só se torna dono no imóvel em questão quanto quitar a última parcela da dívida. Da mesma forma, em caso de inadimplência, o imóvel dado como garantia tem sua propriedade consolidada no nome do credor (banco), em um processo que se dá via cartório de imóveis, de maneira extrajudicial – sem acionar a Justiça.

O Marco das Garantias mantém esse mesmo funcionamento inalterado, mas passa a permitir as duas situações a seguir:

Novas dívidas do mesmo credor

O devedor poderá contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária do seu empréstimo original ou alongar o seu financiamento, respeitando o limite da sobra de garantia da operação inicial. Isso significa que, se o valor garantido por um imóvel no primeiro empréstimo for de até R$ 100 mil e a dívida original for de R$ 20 mil, o devedor poderá tomar um novo empréstimo junto ao mesmo credor em valor de até R$ 80 mil.

Segunda alienação

Tal qual ocorre com hipotecas, agora será permitido ao consumidor contrair uma segunda dívida usando como garantia um imóvel que está sendo adquirido com a alienação fiduciária como mecanismo de garantia, inclusive em uma instituição financeira diferente.

Nessa situação, em caso de inadimplência, o primeiro credor – o banco que concedeu o crédito primeiro – terá prioridade na execução da dívida, ou seja, na retomada do imóvel. Quando esse imóvel for vendido novamente – possivelmente em um leilão – os demais credores terão direito a uma parte do dinheiro da venda.

O que muda na hipoteca?

A hipoteca é uma linha de crédito que também tem como garantia um imóvel. Contudo, nesta modalidade, a propriedade do imóvel permanece no nome do tomador de crédito – e não é transferida para o banco (credor), como ocorre em contratos de alienação fiduciária. Com isso, em caso de inadimplência, se tornava mais difícil para o banco retomar a garantia.

“A garantia hipotecária, que foi amplamente utilizada no Brasil, ficou ultrapassada devido à morosidade na retomada da garantia em caso de inadimplemento, já que esse processo tinha que ser feito judicialmente, ou seja, poderia levar anos até a recuperação do bem. Hoje, já existe a execução extrajudicial em contratos de hipoteca, mas não é o mais comum. Agora, com o Marco, a questão está endereçada e pode transmitir uma impressão de maior segurança aos credores”, afirma o advogado João Paulo Cucatto.

A execução extrajudicial no caso de inadimplência em contratos de hipoteca, isto é, a retomada do bem dado como garantia existe, mas não é amplamente utilizada e, na verdade, se restringe a poucos contratos. Agora, o Marco das Garantias estrutura o procedimento em hipoteca e limita prazos para a conclusão de cada etapa – assim como ocorre na alienação fiduciária.

A partir da configuração de inadimplência pelo contrato – que tradicionalmente é caracterizada pelo atraso de 4 a 7 parcelas consecutivas, a depender do acordo – agora haverá um período estipulado de 105 dias para as primeiras etapas que envolvem a execução – 15 dias para que o devedor regularize sua situação pagando o valor devido (mora); caso não o faça, inicia-se o período de 15 dias para a solicitação do leilão do imóvel, depois 60 dias para que se realize o 1º leilão e, em caso de ausência de oferta, mais 15 dias para a realização do segundo.

Marco altera perdão legal de dívidas de imóveis leiloados

Alienação fiduciária

Quando um imóvel retomado dentro dessa modalidade ia a leilão, caso não recebesse oferta na primeira disputa, que deve ser igual ou maior que seu valor de avaliação, o imóvel era encaminhado para o segundo leilão. Nesta etapa, poderia ser arrematado por um valor menor do que sua dívida, e o excedente era perdoado.

O Marco das Garantias estipula agora que isso só valerá para imóveis que foram adquiridos para fim residencial. “Esse perdão só valerá para financiamento da casa própria”, explica o advogado Carlos Ávila.

Hipoteca

No caso de contratos de hipoteca, o perdão legal, que não existia em nenhum dos casos (imóvel para fim residencial ou comercial). Agora, passará a valer quando o arrematante tiver adquirido o imóvel como casa própria.

Empréstimo contraído por CNPJ

Ainda que o Marco das Garantias tenha equiparado alguns pontos entre hipoteca e alienação fiduciária, uma mudança fundamental permanece em casos de imóveis dados como garantia de empréstimo por empresas que vierem a entrar em recuperação judicial.

A recuperação judicial (ou RJ, no jargão do mercado) evita que a empresa quebre quando está em uma crise financeira. Além de socorrer os sócios, esse instrumento visa proteger também funcionários, fornecedores, prestadores de serviços, clientes e todos os que, de alguma forma, possuem algum vínculo com a organização. Na prática, a RJ procura viabilizar um acordo entre a empresa devedora e todos os seus credores, para que ela possa se tornar novamente viável e volte a operar com solidez.

Quando uma empresa entra em RJ, caso ela tenha contraído um empréstimo com alienação fiduciária, o banco não precisa fazer parte do processo ou da negociação com credores. Na verdade, a instituição financeira apenas executará a garantia e a receberá, dentro dos ritos legais e extrajudiciais.

Já no caso de uma empresa que entra em RJ e tinha uma hipoteca ativa, o banco entra nas negociações e está obrigado a aguardar todas as etapas do procedimento – vale lembrar que, em uma recuperação judicial, as dívidas trabalhistas têm preferência para recebimento de valores, e só depois vêm os credores com garantia real.

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