Na prática, ao aplicar por analogia o mencionado provimento a um imóvel urbano, a serventia tratou a matrícula como sujeita a bloqueio, entendendo que nenhum novo ato poderia ser registrado ou averbado até a superação das exigências fundiárias previstas para matrículas rurais. Com isso, recusou o registro do Contrato de Alienação Fiduciária.

Na situação em questão, a equipe de advogados do Teixeira Fortes defendeu que: (i) a qualificação registral deve observar, em primeiro plano, o princípio da legalidade estrita, razão pela qual o Provimento nº 013/2006-CJCI, por se dirigir expressa e especificamente às matrículas de imóveis rurais, não poderia ter seu alcance ampliado para abranger imóvel urbano, uma vez que o Oficial somente poderá fazer aquilo que a lei autorizar, e (ii) a analogia somente é admissível na presença de omissão normativa, de modo que é vedado invocá-la para criar óbice ou expandir medida restritiva além do texto do provimento, sobretudo quando a própria prática registral demonstra a inexistência de averbação de bloqueio e a continuidade de atos na matrícula.

Após reconhecer esses pontos, o MM. Juízo da Vara Única da Comarca de São Miguel do Guamá cassou a anterior sentença e conferiu efeitos infringentes aos embargos de declaração opostos, determinando, ao final, o registro do título. Na fundamentação, o Magistrado aderiu à tese sustentada, no sentido de que não se pode, no âmbito da qualificação registral, ampliar por analogia o alcance de provimento correicional excepcional — concebido para realidade diversa — para criar óbice não previsto em lei.

Abaixo se indica relevantes trechos da sentença proferida:

No caso, há omissão relevante e contradição material, pois a sentença embargada (id. 147245421):
(i) importou, sem exame crítico, o regime do Provimento nº 013/2006 da CJCI — ato normativo que disciplina, em caráter extraordinário, o bloqueio e o controle de matrículas rurais suspeitas de derivarem de apropriação irregular de terras públicas — e aplicou esse mesmo regime a um imóvel que, no bojo dos autos, é qualificado e tratado como urbano/industrial, localizado em zona urbana às margens da BR-010, Município de São Miguel do Guamá/PA;
(ii) deixou de enfrentar a manifestação de id. 98717866, que explicitamente assenta a impossibilidade de estender, por mera analogia, as cautelas agrárias do Provimento nº 013/2006 a imóveis urbanos, sob pena de violação do princípio da legalidade estrita e da tipicidade dos atos registrais.
Trata-se de tese jurídica central e potencialmente decisiva. À luz do art. 489, §1º, IV e VI, do CPC, e do art. 93, IX, da Constituição Federal, a omissão na análise de argumento apto, em tese, a infirmar a conclusão da decisão caracteriza vício de fundamentação e negativa parcial de prestação jurisdicional. Isso autoriza a integração da decisão embargada e, quando a integração altera o resultado, legitima a concessão de efeitos infringentes.
Assim, os embargos são formalmente cabíveis e materialmente procedentes.
II.2. Da inaplicabilidade automática do Provimento nº 013/2006/CJCI a imóvel urbano e da consequente superação do óbice registral
O Provimento nº 013/2006 da Corregedoria de Justiça das Comarcas do Interior foi concebido em ambiente de tutela agrário-fundiária, prevendo medidas de bloqueio e restrição a matrículas RURAIS suspeitas de terem origem em desmembramento irregular de patrimônio público, notadamente em período histórico específico (1934-1964) e em contexto de grilagem de terras na Amazônia Legal.
O imóvel objeto da matrícula nº 9.959, por sua vez, é descrito nos autos como terreno urbano/industrial, situado às margens da BR-010, com destinação empresarial/industrial, gozando de cadeia registral já consolidada em fólio real, e que foi apresentado como garantia em contrato de alienação fiduciária celebrado em 31/03/2021 entre a empresa fiduciante e o RED Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Real LP.
A manifestação de id. 156732026 destacou, de maneira expressa, que não há autorização normativa para replicar, de forma automática e por analogia, o regime excepcional de bloqueio de matrículas rurais previsto no Provimento nº 013/2006/CJCI para imóveis urbanos. Isso porque a atividade registral é regida pela legalidade estrita e pela tipicidade dos atos registráveis: o Oficial de Registro de Imóveis e o Juízo Corregedor Permanente não podem criar, por analogia in malam partem, novas hipóteses restritivas ao ingresso de título válido em matrícula urbana, sem base normativa específica.
A ausência de enfrentamento dessa tese na sentença embargada constitui omissão relevante (art. 1.022, II, CPC). Sanada a omissão, impõe-se reconhecer que não subsiste fundamento idôneo para manter o óbice imposto pelo Oficial registrador com base, em larga medida, nessa indevida aplicação analógica do Provimento nº 013/2006.
Em termos de governança institucional, o que se está afirmando aqui é simples e tradicional: não se pode aplicar, por via reflexa, um regime de exceção concebido para imóveis rurais suspeitos de grilagem, a um imóvel urbano consolidado e já matriculado, como forma de inviabilizar o registro de um contrato de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia. Essa ampliação interpretativa, sem cobertura normativa expressa, colide com o princípio da legalidade em matéria registral (Lei nº 6.015/73) e com a tipicidade cerrada dos direitos reais.
II.3. Consequência jurídica: determinação de ingresso do título de alienação fiduciária.
(…)
Ou seja: sanada a omissão e afastada a premissa equivocada que embasou a negativa, o desfecho jurídico necessário é o deferimento do registro do “Instrumento Particular com Força de Escritura Pública de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis em Garantia e Outras Avenças”, datado de 31/03/2021, relativamente ao imóvel de matrícula nº 9.959, nos termos da Lei nº 9.514/1997.
(…)
III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento nos arts. 1.022, I e II, e 1.023, §2º, do Código de Processo Civil; no art. 489, §1º, IV e VI, do CPC; no art. 93, IX, da Constituição Federal; e em consonância com a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à possibilidade excepcional de efeitos infringentes em embargos de declaração para corrigir omissão relevante e premissa decisória inadequada.
I – ACOLHO os embargos de declaração de id. 147878395, reconhecendo a omissão e a contradição qualificadas na sentença de id. 147245421, notadamente no que toca à indevida aplicação automática, por analogia, do Provimento nº 013/2006 da Corregedoria de Justiça das Comarcas do Interior (CJCI) — ato direcionado a imóveis rurais em contexto agrário específico — ao imóvel urbano/industrial de matrícula nº 9.959.
II – CONFIRINDO efeitos infringentes aos presentes aclaratórios, DECLARO A NULIDADE e CASSO a sentença anteriormente lançada sob id. 147245421, por vício de fundamentação e negativa parcial de prestação jurisdicional (arts. 489, §1º, IV e VI, e 1.022, II, ambos do CPC), superando-se definitivamente o fundamento impeditivo baseado no Provimento nº 013/2006/CJCI.
III – JULGO PROCEDENTE, EM DEFINITIVO, A PRESENTE DÚVIDA REGISTRAL, para DETERMINAR AO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO MIGUEL DO GUAMÁ/PA QUE PROCEDA, DE IMEDIATO, AO REGISTRO do “Instrumento Particular com Força de Escritura Pública de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis em Garantia e Outras Avenças”, datado de 31/03/2021, constituindo-se a propriedade fiduciária em favor do credor fiduciário, relativamente ao imóvel matriculado sob nº 9.959, nos exatos termos dos arts. 22 e 23 da Lei nº 9.514/1997.

A sentença reafirma que a qualificação registral se submete à legalidade estrita: provimentos correicionais podem orientar e padronizar a atividade, mas não podem, por analogia, ampliar hipóteses restritivas e instaurar regime excepcional fora do seu campo de incidência. Afastada a premissa de aplicação automática do Provimento nº 013/2006 a imóvel urbano, não remanesceu óbice capaz de impedir o ingresso do título, impondo-se o registro do título.

O efeito prático desse tipo de controvérsia é imediato no mercado de crédito: na alienação fiduciária, o registro é o passo que torna a garantia efetiva perante terceiros. Quando o ingresso é negado, a operação perde previsibilidade e tende a exigir reestruturação documental ou reforço de garantias, com impacto direto em custo e alocação de risco.

Em suma, a decisão deixa um recado útil para casos semelhantes: o cartório só deve negar um registro quando houver um motivo claro e realmente aplicável àquele caso. Isso é ainda mais importante quando o registro é o passo que viabiliza uma garantia e dá segurança a uma operação de crédito.

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A decisão, proferida pela Quarta Turma, marca um avanço relevante na interpretação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), ao reafirmar o direito à compensação pela fruição do bem e reforçar o princípio da previsibilidade contratual, conferindo maior segurança jurídica às relações entre adquirentes e loteamentos urbanos.

O caso concreto e o fundamento da decisão

O julgamento teve origem em controvérsia envolvendo contrato firmado em 2021, no qual o compromissário comprador, após quitar pequena parte do preço, requereu a rescisão do negócio. A loteadora, amparada em cláusulas redigidas nos termos da Lei do Distrato, aplicou multa contratual e taxa de ocupação (ou fruição) relativa ao período em que o imóvel permaneceu à disposição do adquirente — o que motivou o ajuizamento de ação questionando as deduções (REsp nº 2104086).

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) validou as retenções, reconhecendo que foram feitas dentro dos parâmetros legais. O STJ, ao manter o acórdão, concluiu pela regularidade das deduções e afastou a tese de que a fruição exige uso efetivo do bem, reforçando a aplicação do novo regime jurídico instituído pela Lei do Distrato.

Interpretação da Lei do Distrato e seus efeitos

A relatora, ministra Isabel Gallotti, ressaltou que a inclusão do artigo 26-A na Lei nº 6.766/1979 trouxe disciplina clara e específica para os distratos de contratos de loteamento, autorizando expressamente a retenção da cláusula penal e da taxa fruição do imóvel, mesmo em lotes sem construção.

O raciocínio consolidado pelo STJ rompe com o entendimento anterior, que condicionava a cobrança da taxa de fruição à efetiva ocupação do imóvel, reconhecendo que, após a edição da Lei nº 13.786/2018, a fruição passou a configurar instituto autônomo, legitimamente aplicável com ou sem construção no terreno.

A ministra também observou que não há violação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o contrato não impôs a perda total das prestações pagas, mas apenas descontos legalmente permitidos e previamente pactuados.

Com isso, o STJ concluiu que a loteadora agiu de forma proporcional e transparente, observando a boa-fé objetiva e os parâmetros do regime jurídico da Lei do Distrato.

Conclusão

Ao confirmar que é possível descontar da quantia a ser restituída ao comprador a taxa de fruição e a multa contratual, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a Lei do Distrato oferece base normativa sólida para disciplinar as rescisões de contratos firmados entre adquirentes, loteadoras e incorporadoras. A decisão representa importante avanço, ao assegurar previsibilidade nas rescisões contratuais e reconhecer a legitimidade da compensação financeira mesmo em lotes sem edificação, reforçando a segurança jurídica e o equilíbrio econômico das relações no setor imobiliário.

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Na manifestação apresentada contra as exigências feitas pelo Oficial de Registro, destacou-se que: (i) a consolidação da propriedade não configura nova transação imobiliária, mas apenas a formalização de situação jurídica preexistente — a propriedade resolúvel já transferida ao credor fiduciário quando da constituição da alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97; e (ii) o alegado cancelamento do georreferenciamento não constava na matrícula do imóvel e, portanto, não era oponível ao credor fiduciário, à luz do art. 54, § 1º, da Lei nº 13.097/15, que consagra o princípio da concentração registral.

Acolhendo esses fundamentos, o Juízo da Vara Única da Comarca de Loreto/MA proferiu sentença determinando a averbação da consolidação da propriedade. O magistrado ressaltou que:

a) a exigência de georreferenciamento somente se aplica a hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento ou transferência de titularidade, não alcançando a consolidação fiduciária, que é mero desdobramento do contrato originário;

b) eventual cancelamento da certificação do georreferenciamento junto ao INCRA, por não constar da matrícula, não pode ser oposto a terceiros de boa-fé, em respeito ao princípio da concentração registral;

c) o princípio do tempus regit actum impõe que os requisitos do registro sejam aferidos à luz da legislação vigente e da documentação apresentada à época da prenotação;

d) a consolidação fiduciária não constitui nova aquisição imobiliária, mas apenas a formalização da transferência de propriedade já prevista pela Lei nº 9.514/97.

A decisão evidencia a necessidade de que registradores observem o princípio da legalidade estrita e evitem notas devolutivas baseadas em documentos extratabulares ou exigências sem amparo legal.

Esse entendimento não é isolado. Tribunais como os de Minas Gerais e Rio Grande do Sul já afastaram exigências de novo georreferenciamento em casos semelhantes, reafirmando que a consolidação da propriedade fiduciária não constitui nova transação imobiliária. Nesses precedentes, reconheceu-se que a imposição de nova certificação implicaria ônus excessivo ao credor, contrariando os princípios da segurança jurídica, da concentração registral e da efetividade das garantias fiduciárias.

Em conclusão, as decisões reforçam a correta interpretação do ordenamento jurídico registral: a consolidação da propriedade fiduciária deve ser tratada como mero desdobramento do contrato originário, sem necessidade de novo georreferenciamento, promovendo maior previsibilidade, celeridade e eficiência na execução das garantias.

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“Mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, é possível a invocação não só do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto de direito material, que i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento em causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve correr da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015), para declarar a nulidade da arrematação a preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente.”

O art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/97, com a redação incluída pelo Marco Legal das Garantias, autoriza que o credor fiduciário aceite, no segundo leilão, lance que seja equivalente à metade do valor de avaliação do bem, no mínimo. Essa previsão segue a mesma orientação contida no parágrafo único do art. 891 do Código de Processo Civil.

Na redação anterior, a lei determinava que o lance no segundo leilão deveria ser igual ou superior ao valor integral da dívida garantida, acrescida de outras despesas, como emolumentos, tributos e contribuições condominiais. A título de exemplo, essa situação poderia autorizar que um imóvel avaliado em R$ 1 milhão fosse leiloado por R$ 100 mil, se este fosse o valor da dívida, acrescido dos encargos previstos na lei.

No caso analisado pelo STJ, a dívida principal era de aproximadamente R$ 27 milhões, enquanto o imóvel havia sido avaliado em cerca de R$ 85 milhões. Em razão do inadimplemento, foi iniciada a execução extrajudicial da garantia e, no segundo leilão, o imóvel foi arrematado por R$ 33 milhões.

Ainda que o valor obtido com a venda fosse suficiente para o pagamento da dívida, a arrematação foi anulada porque o lance correspondia a menos de 40% do valor do imóvel. Segundo o STJ, se essa situação fosse admitida, ela resultaria no enriquecimento sem causa em favor do adquirente e em violação ao princípio da menor onerosidade em relação ao devedor.

Já no caso de ausência de lances, o artigo 27, §5º, da Lei nº 9.514/97, autoriza que o credor fiduciário fique investido na livre disponibilidade do imóvel, e não será obrigado a restituir ao devedor qualquer importância. Leia-se, a esse respeito, artigo de autoria do advogado Mateus Matias Santos (“Alienação Fiduciária de Imóvel: TJSP reafirma que credor fiduciário não deve restituir valores após leilão sem arrematação”), que explora a situação específica das consequências do leilão sem arrematação.

O julgamento do Recurso Especial nº 2.096.465/SP reforça a importância de os contratantes atribuírem à garantia fiduciária valor compatível com a sua avaliação, assim como estipular de forma expressa os critérios para a revisão do valor, na forma do que exige o artigo 24, VI [1], da Lei nº 9.514/97.

É fundamental que o credor fiduciário compreenda as implicações financeiras e legais relacionadas ao valor estabelecido para a execução garantia fiduciária. Ao estipular o valor adequado da garantia e as regras para a sua revisão, o credor mitigará os riscos associados a potenciais litígios que pretendam discutir a legalidade da execução extrajudicial.

[1] Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão.

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Um dos principais objetivos da due diligence é evitar fraude à execução ou a credores, situações que, para serem afastadas, exigem a comprovação da boa-fé do adquirente, o que está diretamente ligado à adoção das cautelas necessárias para a realização da compra e venda.

Já abordamos a importância da due diligence em duas ocasiões. A primeira foi em julho de 2014, oportunidade em que comentamos as ‘Precauções necessárias ao adquirir um imóvel: a importância da due diligence imobiliária’ (clique aqui). Naquela época, não havia uma legislação específica sobre o assunto e as decisões judiciais eram baseadas na Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que ‘o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente’.

Posteriormente, em janeiro de 2015, a Lei 13.097/2015 trouxe mudanças significativas relacionadas à segurança jurídica dos negócios imobiliários, ao estabelecer, no parágrafo único do artigo 54, que situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé. O propósito do referido dispositivo foi o de reforçar a eficácia dos atos constantes do Registro de Imóveis, por meio da chamada “concentração dos atos na matrícula”. Ou seja, apenas as situações jurídicas existentes nas matrículas poderiam ser opostas ao terceiro adquirente.

O Teixeira Fortes acompanhou de perto o comportamento da jurisprudência após a promulgação da referida lei e, em março de 2019, reafirmou que a due diligence continuava sendo um instrumento fundamental para a segurança dos negócios imobiliários, como demonstra o artigo ‘A importância da prova da boa-fé para evitar a perda de imóveis adquiridos’ (clique aqui).

Depois, em junho de 2022, com a promulgação da Lei 14.382/2022 (conversão da Medida Provisória 1.085/2021), foi incluído o § 2º ao artigo 54 da Lei 13.097/2015, para fazer constar expressamente que, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos, é dispensável “a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais”.

Ao que parece, essa alteração legislativa é mais uma tentativa de se proteger o adquirente do imóvel que apenas consultou a matrícula imobiliária e nela não encontrou nenhum ônus.

A despeito dessa inovação legislativa, reiteramos nosso posicionamento de que a simples consulta à matrícula do imóvel não é suficiente para garantir uma aquisição segura.

Vejamos.

Tanto a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça quanto a Lei 13.097/2015 (alterada pela Lei 14.382/2022) buscam proteger o adquirente que consultou apenas a matrícula imobiliária, presumindo que a aquisição do bem tenha ocorrido de boa-fé.

Contudo, é fundamental compreender que a boa-fé – requisito essencial para proteção do bem adquirido – deve estar presente não apenas na aquisição atual, mas em todo o histórico de transferências do imóvel. Isso porque, se em algum momento, nas alienações anteriores, a boa-fé não esteve presente, as alienações subsequentes poderão ser questionadas.

Para ilustrar essa questão, destacamos um processo em fase de execução patrocinado pelo Teixeira Fortes, em que o credor obteve sentença favorável em sede de Embargos de Terceiro, confirmada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em julho de 2023. Nesse caso, uma compra e venda realizada em 2014 foi declarada ineficaz, devido ao reconhecimento de conluio entre as partes (vendedores e compradores), com a intenção de frustrar a execução.

O acórdão foi assim ementado:

“Existência de demanda capaz de reduzir os executados à insolvência à época do negócio. Inteligência do art. 792, IV, do CPC. Alienantes que se tornaram executados por desconsideração de personalidade jurídica de sociedade, ré na fase de conhecimento, de que eram sócios à época do negócio impugnado. Prática de diversos atos, já naquele momento, caracterizadores de abuso de finalidade com claro propósito de, mediante blindagem patrimonial, prejudicar credores. A fraude ora reconhecida foi apenas um deles.

 

A decisão judicial de desconsideração de personalidade jurídica de sociedade tem natureza declaratória, portanto, com efeitos ‘ex tunc’ (doutrina de TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER). Dizer que teria efeitos ‘ex nunc’ equivaleria ao absurdo de sustentar-se que quem dela abusa não teria praticado ilícito senão quando proferida a decisão de desconsideração.

 

Insolvência dos alienantes que também fundamentou a desconsideração da personalidade jurídica de devedor originário para responsabilizá-los pela dívida exequenda. Prova dos autos a demonstrar a situação de insolvência. Averbação, na matrícula imobiliária, de arrolamento do bem em garantia de processo administrativo tributário em curso, promovido pela Receita Federal. Protestos cambiais em nome do executado varão, de plena ciência dos adquirentes.

 

Adquirentes, além de tudo, genitores e sogros de devedores, devendo-se presumir, por tal motivo, tivessem ciência inequívoca da existência de demanda que poderia levá­-los à insolvência. Precedentes do STJ.

 

Ausência de prova nos autos de pagamento do preço. Comprovantes apresentados para tanto posteriores à escritura, que, de sua parte, consigna que o preço já estava pago quando da lavratura. Comprovantes, de resto, relacionados a outro negócio e a aluguéis repassados pelos apelantes a sua filha, executada, pela exploração do imóvel objeto da fraude. Boa-fé afastada. Precedentes deste Tribunal.

 

Outro indício veemente da fraude: preço sensivelmente inferior ao real valor do imóvel objeto da fraude. Precedentes deste Tribunal.

 

Manutenção da sentença, também nos termos do art. 252 do RITJSP. Apelação a que se nega provimento.”

A constatação da má-fé dos adquirentes foi possível porque o Teixeira Fortes, no curso da demanda, obteve acesso à escritura de compra e venda do imóvel e outros documentos, e notou que (i) a suposta venda ocorreu de ascendente para descendente; (ii) a operação foi realizada por um preço significativamente abaixo do valor de mercado e do valor venal do imóvel; e (iii) não houve comprovação do pagamento.

Além disso, a decisão judicial destacou que os antigos proprietários, a despeito de não serem réus na ação de conhecimento quando da alienação (2014), tendo sido incluídos no polo passivo apenas em 2021, após o julgamento do Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica (IDPJ), sempre foram responsáveis pela dívida da empresa que integravam como sócios.

O relator destacou no acórdão que:

“Prosseguindo, questão que merece ainda enfrentamento é a de que Carlos e Moema não figuraram como réus na fase de conhecimento da ação de rescisão contratual ajuizada por Rubens contra a CMS (de que os primeiros eram sócios à época da fraude), tendo ingressado apenas na fase de cumprimento de sentença mediante desconsideração da personalidade jurídica da sociedade.

 

Em razão disto, sustentam ausência de má-fé na aquisição do imóvel, eis que não havia ação capaz de reduzir os alienantes, executados, à insolvência à época do negócio impugnado.

 

Ora, Carlos e Moema sempre foram responsáveis pela dívida ali cobrada, de forma que a própria ação de rescisão contratual era capaz de reduzi-los à insolvência (como, de fato, já constatado), ainda que, formalmente, partes não fossem na fase de conhecimento.

 

Sua inclusão no polo passivo da ação, já na condição de executados, deu-se por tutela declaratória (portanto, com efeitos ex tunc), eis que por decisão que desconsiderou a personalidade jurídica da CMS (sobre a natureza declaratória deste tipo de provimento, confira-se TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER e outros, Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil – artigo por artigo, pág. 255).

 

Com efeito, dizer que provimento jurisdicional que desconsidera personalidade jurídica é constitutivo equivale a sustentar que sócio ou administrador que abusa da personalidade jurídica da sociedade não teria praticado ilícito, até que sobrevenha provimento jurisdicional que o reconheça, o que seria absurdo.

 

Evidente que não é o que ocorre. Se abusou, já é responsável, exigindo-se provimento jurisdicional apenas para declarar tal situação jurídica.”

O caso concreto ressalta a importância da due diligence para aquisição de um imóvel, uma vez que a fraude somente foi constatada por meio de uma investigação minuciosa do imóvel, dos proprietários atuais e dos antecessores.

A ausência de uma due diligence e das cautelas necessárias para se adquirir um imóvel, aliada a evidências de que o vendedor (ou seus antecessores) praticaram atos fraudulentos na tentativa de proteger seu patrimônio, inevitavelmente colocará em xeque a boa-fé do comprador que confiou apenas nas informações que constam na certidão de matrícula.

Portanto, reforçamos que, independentemente da entrada em vigor da Lei 13.097/2015 e das alterações trazidas pela Lei 14.382/2022, a realização de uma due diligence detalhada continua sendo de extrema relevância, especialmente para identificar eventuais atos fraudulentos praticados pelos vendedores ou por seus antecessores, e que eventualmente possam pôr em risco a eficácia e a segurança da transação imobiliária.

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Até recentemente, o promitente comprador dependia exclusivamente do ajuizamento de uma ação judicial para buscar a adjudicação compulsória, nos termos do que prevê o art. 1.418 do Código Civil:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

Recentemente, esse instituto passou por uma revolução: agora, a adjudicação compulsória pode ser obtida de forma extrajudicial, sem a necessidade de acionamento do Poder Judiciário pelo promitente comprador do imóvel.

Esse mecanismo foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei Federal nº 14.382, de 27 de junho de 2022, que incluiu na Lei de Registros Públicos (Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973) o art. 216-B, que prevê:

“Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo”.

Em 15 de setembro de 2023, a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) publicou o Provimento nº 150, que estabeleceu regras e diretrizes para a regulamentação da adjudicação compulsória pela via extrajudicial.

O novo procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial pode ser aplicado a “quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas a cessões ou promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento exercitável”, nos termos do art. 440-B do Provimento CNJ nº 150 .

Para fazer uso da adjudicação compulsória extrajudicial, o requerente deverá observar e cumprir uma série de requisitos e condições, por exemplo:

a) o requerente deverá estar assistido por advogado constituído por procuração com poderes específicos (parágrafo único do art. 440-C do Provimento CNJ nº 150); e

b) o pedido, a ser apresentado ao ofício de registro de imóveis, deverá:

b.1) observar os requisitos da petição inicial previstos no art. 319 do Código de Processo Civil (art. 440-L do Provimento CNJ nº 150);

b.2) ser instruído com os documentos listados no § 1º do art. 216-B da Lei nº 6.015, incluindo uma “ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade”.

Além disso, o Provimento CNJ nº 150 previu que:

a) a cumulação de pedidos referentes a imóveis diferentes é permitida, desde que todos estejam sob a circunscrição do mesmo cartório de registro de imóveis, que haja coincidência de interessados ou legitimados, ativa ou passivamente, e que essa cumulação não prejudique o bom andamento do processo (art. 440-D);

b) é possível a adjudicação compulsória do bem da massa falida, contanto que o relativo ato ou negócio jurídico seja anterior ao reconhecimento judicial da falência, ressalvadas as hipóteses previstas nos arts. 129 e 130 da Lei de Recuperação Judicial e Falência (art. 440-AK);

c) o pagamento do imposto de transmissão deverá ser comprovado pelo requerente antes da lavratura do registro, dentro de cinco dias úteis contados da notificação enviada pelo oficial de registro de imóveis para esse fim (art. 440-AL); e

d) a indisponibilidade não impede o processo de adjudicação compulsória, mas o pedido será indeferido caso não seja cancelada até o momento da decisão final do oficial de registro de imóveis (art. 440-AH).

Essa significativa mudança na legislação é um marco importante para o mercado imobiliário no Brasil, mas é essencial que todas as partes envolvidas em transações imobiliárias estejam cientes das implicações dessa novidade. Buscar orientação jurídica especializada é fundamental para garantir que os direitos e interesses de compradores e vendedores sejam devidamente resguardados nesse novo cenário.

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A situação demanda especial atenção quando o proprietário de área em loteamento regularmente implantado é surpreendido pela edição de norma ambiental mais restritiva. Com efeito, a superveniência de novas regras em matéria ambiental pode não apenas impor restrições ao direito de construir, como inviabilizar o seu exercício, por completo.

Nesse contexto, no Estado de São Paulo, a Lei Estadual nº 15.684/2015 assegurou o direito de construir em loteamento que tenha sido regularmente implantado, de acordo com as regras vigentes à época para o licenciamento ambiental e o registro do parcelamento:

“Artigo 40 – Nas áreas de ocupação antrópica consolidada em área urbana, fica assegurado o uso alternativo do solo [1] previsto no artigo 3º da Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, respeitadas as áreas de preservação permanente previstas pela legislação em vigor à época da implantação do empreendimento.

Parágrafo único – Fica assegurado o direito de construir em lotes oriundos de parcelamento do solo urbano registrado no Serviço de Registro de Imóveis competente, desde que respeitadas as Áreas de Preservação Permanente, exigidas pela legislação vigente na data da implantação do licenciamento ambiental e do registro do parcelamento do solo para fins urbanos, aprovado segundo a legislação específica.” (grifos nossos)

Em que pese a legislação estadual ter sido expressa para assegurar que a legislação vigente à época da implantação do loteamento se sobreponha à legislação ambiental superveniente, ao enfrentar a controvérsia, as Câmaras Reservadas ao Meio Ambiente do Tribunal de Justiça de São Paulo proferiram decisões antagônicas, para casos idênticos, gerando insegurança jurídica e instabilidade econômica.

A dicotomia entre os casos julgados conduziu à absurda situação de que, em um mesmo loteamento, localizado no Município de Bauru, alguns proprietários tiveram reconhecido o seu direito de edificar, e outros não. A questão foi submetida à apreciação do Grupo Especial de Câmaras de Direito Ambiental do Tribunal de Justiça de São Paulo, que, em Incidente de Assunção de Competência (IAC), decidiu uniformizar a controvérsia, privilegiando o direito de construir [2]:

“INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA. AÇÃO DECLARATÓRIA. PROCEDÊNCIA. APELOS DOS RÉUS. SUPRESSÃO DE VEGETAÇÃO NATIVA NO ‘LOTEAMENTO JARDIM AVIAÇÃO’, LOCALIZADO NO MUNICÍPIO DE BAURU/SP. EMPREENDIMENTO APROVADO E INSTITUÍDO NO ANO DE 1947. APLICABILIDADE DO ARTIGO 40 DA LEI ESTADUAL N° 15.684/2015. DIREITO DE CONSTRUIR ASSEGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS, COM FIXAÇÃO DE TESE JURÍDICA. (grifos nossos)

No caso vertente, as teses de inexistência de direito adquirido à supressão de vegetação nativa e de prevalência do direito coletivo sobre o individual foram afastadas, confirmando-se o entendimento de que deve prevalecer o quanto dispõe a mencionada legislação estadual.

O Relator do acórdão, desembargador Paulo Alcides Amaral Salles, ressaltou que o artigo 40, § único, da Lei n° 15.684/20151 é aplicável a todos os biomas que compõem o território nacional, o que torna legal a supressão de vegetação nativa sempre que, no momento da aprovação do loteamento, inexista restrição.

O referido julgado, por ter sido proferido pelo Grupo Especial de Câmaras de Direito Ambiental do Tribunal de Justiça de São Paulo, em uniformização de jurisprudência, consolida o entendimento que assegura o direito de edificar – o que coloca uma pá de cal sobre a discussão e deverá servir de base para julgamentos similares, ao menos no Estado de São Paulo.

[1] Código Florestal, art. 3º, VI: “uso alternativo do solo: substituição de vegetação nativa e formações sucessoras por outras coberturas do solo, como atividades agropecuárias, industriais, de geração e transmissão de energia, de mineração e de transporte, assentamentos urbanos ou outras formas de ocupação humana;”.

[2] Apelação Cível nº 0019292-98.2013.8.26.0071, da Comarca de Bauru. Grupo Especial de Câmaras de Direito Ambiental do Tribunal de Justiça de São Paulo.

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Para (tentar) tornar a análise de riscos processuais mais objetiva, foi editada a Lei Federal nº 13.097, em vigor desde 21 de fevereiro de 2015, com destaque para o parágrafo único do art. 54:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 , e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel”.

A literalidade do referido dispositivo legal gerou a expectativa no mercado imobiliário de que as alegações de fraude à execução dependeriam, a partir daquele momento, de prova de existência de penhora registrada na matrícula imobiliária.

Parecia se tratar da consolidação dos entendimentos jurisprudenciais fixados no enunciado n° 375 (de 2009) da Súmula do STJ e no tema 243 de Recurso Repetitivo do STJ (2014):

Enunciado nº 375: “Não se considera fraude à execução a venda de bem imóvel, se não registrada a penhora no RGI, mesmo que já citado o devedor, prevalecendo a boa-fé do adquirente”.

Tema nº 243: “O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

Meses depois da edição da Lei nº 13.097, no entanto, caiu um balde de água fria: entrou em vigor o Código de Processo Civil (Lei Federal nº 13.105, de 16 de março de 2015), que renovou a vigência da antiga disposição processual a respeito das hipóteses de fraude à execução:

“Art. 792. A alienação ou a oneração do bem é considerada fraude à execução:

(…) IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”.

O CPC/2015 não fez referências à boa-fé do comprador ou credor recebedor de garantia imobiliária, limitando-se, literalmente, a permitir a interpretação de que a existência de ação e a falta de outros bens do alienante seriam os requisitos necessários para se decretar a fraude à execução. Por se tratar de norma posterior à Lei n° 13.097, o mercado imobiliário (e de crédito) logo desistiu da doce ilusão de aferir os riscos do negócio imobiliário com base, apenas e tão somente, na certidão de matrícula.

Eis que surge a Lei Federal nº 14.382, de 27 de junho de 2022, resultante da conversão da Medida Provisória nº 1085, de 27 de dezembro de 2021, para renovar a expectativa por maior segurança jurídica nas negociações de alienação e de constituição de garantias envolvendo imóveis.

O art. 54 da Lei nº 13.097 – aquele que havia perdido força com a entrada em vigor do CPC/2015 – ganhou nova redação, revigorada, visando à criação de regras objetivas de interpretação de hipóteses em que se configuraria uma fraude à execução por venda ou constituição de imóveis em garantia. A boa expectativa do mercado voltou:

(a) os incisos II e IV foram atualizados para fazer menção ao Código de Processo Civil de 2015, deixando clara a mensagem de que tanto aquele diploma legal quanto a Lei nº 13.097 podem coexistir de forma harmônica:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

(…) II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);

(…) IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil)”.

(b) e a grande novidade foi o acréscimo do parágrafo 2º, que dispensou a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais para o reconhecimento da validade de alienação de imóveis ou para a caracterização da boa-fé do comprador:

“§2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais”.

Ou seja, a nova redação do art. 54 da Lei n° 13.097, em especial o § 2º, dispensou, literalmente, a obtenção prévia de certidões forenses em operações de compra e venda imobiliária ou de constituição de garantias. Se essa nova disposição legal for mesmo aplicada, um novo paradigma poderá ser criado na análise jurídica de negócios imobiliários. Exemplo:

(a) se o alienante figurar, como réu, em processo judicial, e tal ato for capaz de reduzi-lo à insolvência, estará preenchido um dos requisitos da fraude à execução;

(b) deverá, no entanto, ser preenchido um segundo requisito: a existência de constrição judicial registrada na certidão de matrícula;

(c) na ausência da penhora registrada, a venda ou a constituição da garantia serão eficazes.

Mas é necessário conter a empolgação. É a jurisprudência, inevitavelmente, que consolidará ou não esse possível novo marco nos mercados imobiliários e de crédito. E a ocorrência de flagrantes abusos, demonstrativos de evidências de conluio entre vendedores e compradores de imóveis, poderá manter a pertinência de se analisar os riscos nos negócios imobiliários com os rigores atuais, inclusive, mediante pesquisas forenses, ao menos até que a aplicação dessas novas disposições legais amadureça.

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Questiona-se se, uma vez firmado um TAC, ele seria imutável ou, se uma lei nova, que legitime a conduta tida por contrária à lei, pode fazer com que o ajuste seja revisto. A resposta é afirmativa: a inovação legislativa pode autorizar a anulação/revisão de um Termo de Ajustamento de Conduta, como se verá em seguida.

Em caso representado pelo Teixeira Fortes, uma administradora de loteamentos havia firmado, décadas atrás, um Termo de Ajustamento de Conduta com o Ministério Público, comprometendo-se a se abster da cobrança das taxas de conservação em novos loteamentos que viesse a implantar.

Com o advento da Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017, mais especificamente o seu art. 78, foi instituído o “loteamento de acesso controlado” e incluído o § 8º ao art. 2º da Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), que dispõe que “Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”.

O legislador, ainda pelo art. 78 da Lei nº 13.465, também introduziu o art. 36-A à Lei nº 6.766, que versa sobre a administração de loteamentos de acesso controlado por entidades civis e vinculação dos titulares de lotes ao custeio da sua manutenção:

“As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”

Assim, diante da mudança legislativa, a administradora de loteamentos pleiteou, judicialmente, a rescisão do TAC outrora firmado, uma vez que a lei em vigor expressamente permite aquilo que se proibira décadas atrás.

Demonstrou-se que o Termo de Ajustamento de Conduta é uma modalidade de negócio jurídico e, por isso, rege-se pelo princípio jurídico do tempus regit actum (o tempo rege o ato), que impõe sua disciplina pela lei vigente ao tempo de seu ajuste. Isso porque uma lei nova pode ter incidência imediata sobre as relações jurídicas continuativas (ou de trato sucessivo), que contemplam obrigações que se protraem no tempo. Essa regra elementar de direito intertemporal constitui, assim, premissa essencial para determinar os efeitos de uma lei nova ou de uma alteração de entendimento na jurisprudência sobre as obrigações estipuladas nos TACs firmados anteriormente.

É por esses motivos que um TAC pode ser rescindido, revisto ou anulado, se as circunstâncias fático-jurídicas eram diversas da realidade legislativa atual. Sobre o tema, lecionou o jurista Hugo Nigro Mazzilli [1] que “… havendo necessidade de rescindir o compromisso de ajustamento, sujeita-se sua rescisão aos mesmos critérios da rescisão dos atos jurídicos em geral, ou seja: a) voluntariamente, pelo mesmo procedimento pelo qual foi feito; b) ou contenciosamente, por meio de ação anulatória.”

No caso objeto da análise, o Tribunal de Justiça de São Paulo, julgando o Recurso da Apelação nº 1125969-04.2020.8.26.0100, refutou as alegações do Ministério Público, que defendeu a validade do Termo de Ajustamento de Conduta por ser fruto da vontade das partes e ato jurídico perfeito, confirmou a decisão de primeira instância e rescindiu o TAC, asseverando que fato superveniente autoriza a rescisão do Termo de Ajustamento de Conduta e que a Lei nº 6.766, ao tempo da contratação, não regulamentava a matéria hoje tratada no seu art. 36-A, conforme ementa do acórdão proferido:

“Apelação – Ação Ordinária – Termo de Compromisso de Ajustamento de Conduta (TAC) – Fato superveniente – Rescisão – Possibilidade – Cobrança de taxa de manutenção/conservação de loteamento imobiliário – A Lei nº 6.766/79, ao tempo da contratação, não regulamentava a matéria ora discutida nestes autos, o que somente foi feito com o advento da Lei nº 13.465/17, que introduziu o artigo 36-A – Necessidade de observância ao decidido pelo C. STF no Recurso Extraordinário nº 695.911/SP (Tema 492) – Sentença de procedência mantida – Recurso improvido.”

Em outras situações semelhantes, o TJSP também autorizou a revisão de Termos de Ajustamento de Conduta. A 2ª Câmara do Meio Ambiente decidiu, no julgamento da Apelação nº 0000695-18.2013.8.260383, pela anulação do TAC pela mudança da legislação ambiental, em acórdão assim ementado:

“APELAÇÃO CÍVEL – Ação anulatória de TAC – Sentença de procedência que julgou extintas as obrigações assumidas, diante da mudança da legislação ambiental – Condenação do Ministério Público ao pagamento de despesas e honorários advocatícios – Não cabimento – Inteligência do art. 18 da Lei nº 7.347/85 – Cumprimento da função institucional – Má-fé não caracterizada – Recurso adesivo pleiteando a majoração dos honorários prejudicado – Precedentes – Sentença parcialmente reformada. Recurso do réu provido e recurso dos autores prejudicado. (…)” [2]

Decidiu também a 34ª Câmara de Direito Privado, no julgamento da Apelação nº 0000192.62.2014.8.26.0447, pela anulação de TAC que exigia dos consumidores a licença de parcelamento do solo ou de implantação de condomínios horizontais ou verticais, emitida pela Prefeitura Municipal, em atendimento ao disposto no art. 3º, inc. I e II da Resolução ANEEL 456/2000, para ligação da energia elétrica, quando essa portaria foi revogada pela Resolução ANEEL 414/10:

“Ação de anulação de Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), por meio do qual a concessionária de serviço público se comprometeu a exigir dos consumidores a licença de parcelamento do solo ou de implantação de condomínios horizontais ou verticais, emitida pela Prefeitura Municipal, em atendimento ao disposto no art. 3º, inc. I e II da Resolução ANEEL 456/2000 para ligação da energia elétrica. Litispendência e decadência não caracterizadas. TAC celebrado sob a vigência da Resolução 456/00, da ANEEL, na qual as exigências em questão estavam expressamente previstas. No entanto, tal resolução foi revogada pela Resolução 414/10, que não condiciona a ligação de energia elétrica à entrega de documentos comprobatórios da regularidade do loteamento. Inexistência de lei que dê subsídio à imposição da mencionada obrigação aos consumidores por meio da concessionária de serviço público, havendo, portanto, clara violação ao princípio da legalidade. Nada obstante, em circunstâncias congêneres, têm-se empreendido consideráveis esforços para regularizar o loteamento, viabilizando a construção da infraestrutura correspondente para tanto. Por fim, é fato que alguns consumidores obtiveram provimento jurisdicional para ter acesso ao serviço em questão, caracterizando afronta ao princípio da isonomia negar a mesma possibilidade a outros consumidores na mesma condição. Julgamento preciso e bastante pelo Juízo de primeiro grau. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Recurso improvido, rejeitadas as preliminares.” [3]

A questão também já foi analisada pelo C. Tribunal Superior do Trabalho – TST que decidiu que “nas relações jurídicas de trato sucessivo, entre as quais se inserem as constituídas por meio da celebração de um TAC em que previstas obrigações de fazer e não fazer com efeitos permanentes e prospectivos, a alteração do estado de fato ou de direito autoriza a retificação do quanto ajustado […]”. [4]

Em conclusão, sempre que se demonstrar que lei superveniente tenha alterado o objeto de um Termo de Ajustamento de Conduta de forma substancial, sua rescisão, revisão ou anulação poderá ser pleiteada.

[1] MAZZILLI, Hugo Nigro. A defesa dos interesses difusos em juízo. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 377.

[2] TJSP, 2ª Cam. Reservada ao Meio Ambiente, Apelação nº 0000695-18.2013.8.26.0383, Rel. Des. Eutálio Porto, j. 17.09.15.

[3] TJSP, 34ª Cam. Dto. Privado, Ap. nº APELAÇÃO Nº 0000192-62.2014.8.26.0447, Des. Rel. Gomes Varjão, j. 24.02.16.

[4] Autos do processo nº RR-1030-74.2010.5.08.0001, Relator Ministro: Douglas Alencar Rodrigues, Data de Julgamento: 16/11/2016, 7ª Turma, Data de Publicação: DEJT 19/12/2016.

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Um dos recursos afetados (1.891.498) tratava do seguinte caso:

(a) houve venda a prazo com alienação fiduciária do próprio imóvel em garantia do pagamento das parcelas;

(b) o comprador inadimpliu as parcelas e o imóvel foi leiloado na forma da Lei Federal n° 9.514, de 20 de novembro de 1997;

(c) não houve arrematação nos dois leilões;

(d) seguindo o disposto na Lei n° 9.514, o imóvel retornou ao patrimônio da credora, a dívida foi considerada extinta e nenhum valor foi devolvido aos compradores;

(e) o Tribunal de Justiça de São Paulo, em decisão de segunda instância, entendeu que a venda do imóvel tinha natureza jurídica de compromisso de compra, acusou a alienante de burlar o direito dos adquirentes de desfazer o negócio e condenou aquela a devolver 90% das parcelas pagas.

O TJSP fundamentou a decisão no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor:

“Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

O Superior Tribunal de Justiça, no entanto, reformou a decisão do TJSP para validar o contrato e o procedimento adotado pela incorporadora, mediante a fixação da seguinte tese:

Tema 1.095. “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”.

De acordo com a Lei n° 9.514, que trata sobre a alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, a inadimplência das parcelas gera ao credor o direito de cobrar o devedor mediante notificação extrajudicial. Não purgada a mora, o imóvel será submetido a dois leilões, o primeiro com preço mínimo de arrematação correspondente à avaliação do imóvel e, o segundo, com valor mínimo equivalente à dívida atualizada.

Em não havendo arrematantes, o credor torna-se o proprietário pleno do imóvel, garantindo-lhe a lei o direito de ingressar com ação de reintegração de posse com pedido liminar para a desocupação em 60 dias.

No caso analisado pelo STJ, não houve lances nos leilões e o imóvel retornou à propriedade da incorporadora.

A tese firmada pelo STJ segue a mesma linha de entendimento adotado pela 1ª Câmara de Direito Privado do TJSP, em processo em que o Teixeira Fortes atuou, no qual esta Corte decidiu que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não se aplicava aos contratos de compra e venda de bem imóvel com alienação fiduciária em garantia, conforme trecho destacado abaixo:

“Em princípio assiste razão à agravante quando se insurge contra a resolução do contrato, pois no caso sub judice houve contrato de compra e venda do imóvel com alienação fiduciária, o que afasta a possibilidade de resolução com fundamento no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

A Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de imóvel, contém regulamentação própria a respeito da extinção do contrato em caso de inadimplemento, procedimento que deve ser observado e afasta a construção jurisprudencial a respeito da liquidação do contrato a pedido do adquirente para apuração dos valores a serem restituídos na forma do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.” [1]

A tese firmada pelo STJ vai ao encontro da decisão já obtida pelo Teixeira Fortes e, em nosso entendimento, regulará de forma definitiva o procedimento a ser adotado em caso de inadimplemento do comprador de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

[1] TJSP. Agravo de Instrumento nº 2226129-92.2021.8.26.0000. 1ª Câmara de Direito Privado. Rel. Des. Enéas Costa Garcia. Data do julgamento: 31/01/2022.

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