Na prática, ao aplicar por analogia o mencionado provimento a um imóvel urbano, a serventia tratou a matrícula como sujeita a bloqueio, entendendo que nenhum novo ato poderia ser registrado ou averbado até a superação das exigências fundiárias previstas para matrículas rurais. Com isso, recusou o registro do Contrato de Alienação Fiduciária.

Na situação em questão, a equipe de advogados do Teixeira Fortes defendeu que: (i) a qualificação registral deve observar, em primeiro plano, o princípio da legalidade estrita, razão pela qual o Provimento nº 013/2006-CJCI, por se dirigir expressa e especificamente às matrículas de imóveis rurais, não poderia ter seu alcance ampliado para abranger imóvel urbano, uma vez que o Oficial somente poderá fazer aquilo que a lei autorizar, e (ii) a analogia somente é admissível na presença de omissão normativa, de modo que é vedado invocá-la para criar óbice ou expandir medida restritiva além do texto do provimento, sobretudo quando a própria prática registral demonstra a inexistência de averbação de bloqueio e a continuidade de atos na matrícula.

Após reconhecer esses pontos, o MM. Juízo da Vara Única da Comarca de São Miguel do Guamá cassou a anterior sentença e conferiu efeitos infringentes aos embargos de declaração opostos, determinando, ao final, o registro do título. Na fundamentação, o Magistrado aderiu à tese sustentada, no sentido de que não se pode, no âmbito da qualificação registral, ampliar por analogia o alcance de provimento correicional excepcional — concebido para realidade diversa — para criar óbice não previsto em lei.

Abaixo se indica relevantes trechos da sentença proferida:

No caso, há omissão relevante e contradição material, pois a sentença embargada (id. 147245421):
(i) importou, sem exame crítico, o regime do Provimento nº 013/2006 da CJCI — ato normativo que disciplina, em caráter extraordinário, o bloqueio e o controle de matrículas rurais suspeitas de derivarem de apropriação irregular de terras públicas — e aplicou esse mesmo regime a um imóvel que, no bojo dos autos, é qualificado e tratado como urbano/industrial, localizado em zona urbana às margens da BR-010, Município de São Miguel do Guamá/PA;
(ii) deixou de enfrentar a manifestação de id. 98717866, que explicitamente assenta a impossibilidade de estender, por mera analogia, as cautelas agrárias do Provimento nº 013/2006 a imóveis urbanos, sob pena de violação do princípio da legalidade estrita e da tipicidade dos atos registrais.
Trata-se de tese jurídica central e potencialmente decisiva. À luz do art. 489, §1º, IV e VI, do CPC, e do art. 93, IX, da Constituição Federal, a omissão na análise de argumento apto, em tese, a infirmar a conclusão da decisão caracteriza vício de fundamentação e negativa parcial de prestação jurisdicional. Isso autoriza a integração da decisão embargada e, quando a integração altera o resultado, legitima a concessão de efeitos infringentes.
Assim, os embargos são formalmente cabíveis e materialmente procedentes.
II.2. Da inaplicabilidade automática do Provimento nº 013/2006/CJCI a imóvel urbano e da consequente superação do óbice registral
O Provimento nº 013/2006 da Corregedoria de Justiça das Comarcas do Interior foi concebido em ambiente de tutela agrário-fundiária, prevendo medidas de bloqueio e restrição a matrículas RURAIS suspeitas de terem origem em desmembramento irregular de patrimônio público, notadamente em período histórico específico (1934-1964) e em contexto de grilagem de terras na Amazônia Legal.
O imóvel objeto da matrícula nº 9.959, por sua vez, é descrito nos autos como terreno urbano/industrial, situado às margens da BR-010, com destinação empresarial/industrial, gozando de cadeia registral já consolidada em fólio real, e que foi apresentado como garantia em contrato de alienação fiduciária celebrado em 31/03/2021 entre a empresa fiduciante e o RED Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Real LP.
A manifestação de id. 156732026 destacou, de maneira expressa, que não há autorização normativa para replicar, de forma automática e por analogia, o regime excepcional de bloqueio de matrículas rurais previsto no Provimento nº 013/2006/CJCI para imóveis urbanos. Isso porque a atividade registral é regida pela legalidade estrita e pela tipicidade dos atos registráveis: o Oficial de Registro de Imóveis e o Juízo Corregedor Permanente não podem criar, por analogia in malam partem, novas hipóteses restritivas ao ingresso de título válido em matrícula urbana, sem base normativa específica.
A ausência de enfrentamento dessa tese na sentença embargada constitui omissão relevante (art. 1.022, II, CPC). Sanada a omissão, impõe-se reconhecer que não subsiste fundamento idôneo para manter o óbice imposto pelo Oficial registrador com base, em larga medida, nessa indevida aplicação analógica do Provimento nº 013/2006.
Em termos de governança institucional, o que se está afirmando aqui é simples e tradicional: não se pode aplicar, por via reflexa, um regime de exceção concebido para imóveis rurais suspeitos de grilagem, a um imóvel urbano consolidado e já matriculado, como forma de inviabilizar o registro de um contrato de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia. Essa ampliação interpretativa, sem cobertura normativa expressa, colide com o princípio da legalidade em matéria registral (Lei nº 6.015/73) e com a tipicidade cerrada dos direitos reais.
II.3. Consequência jurídica: determinação de ingresso do título de alienação fiduciária.
(…)
Ou seja: sanada a omissão e afastada a premissa equivocada que embasou a negativa, o desfecho jurídico necessário é o deferimento do registro do “Instrumento Particular com Força de Escritura Pública de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis em Garantia e Outras Avenças”, datado de 31/03/2021, relativamente ao imóvel de matrícula nº 9.959, nos termos da Lei nº 9.514/1997.
(…)
III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento nos arts. 1.022, I e II, e 1.023, §2º, do Código de Processo Civil; no art. 489, §1º, IV e VI, do CPC; no art. 93, IX, da Constituição Federal; e em consonância com a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à possibilidade excepcional de efeitos infringentes em embargos de declaração para corrigir omissão relevante e premissa decisória inadequada.
I – ACOLHO os embargos de declaração de id. 147878395, reconhecendo a omissão e a contradição qualificadas na sentença de id. 147245421, notadamente no que toca à indevida aplicação automática, por analogia, do Provimento nº 013/2006 da Corregedoria de Justiça das Comarcas do Interior (CJCI) — ato direcionado a imóveis rurais em contexto agrário específico — ao imóvel urbano/industrial de matrícula nº 9.959.
II – CONFIRINDO efeitos infringentes aos presentes aclaratórios, DECLARO A NULIDADE e CASSO a sentença anteriormente lançada sob id. 147245421, por vício de fundamentação e negativa parcial de prestação jurisdicional (arts. 489, §1º, IV e VI, e 1.022, II, ambos do CPC), superando-se definitivamente o fundamento impeditivo baseado no Provimento nº 013/2006/CJCI.
III – JULGO PROCEDENTE, EM DEFINITIVO, A PRESENTE DÚVIDA REGISTRAL, para DETERMINAR AO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO MIGUEL DO GUAMÁ/PA QUE PROCEDA, DE IMEDIATO, AO REGISTRO do “Instrumento Particular com Força de Escritura Pública de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis em Garantia e Outras Avenças”, datado de 31/03/2021, constituindo-se a propriedade fiduciária em favor do credor fiduciário, relativamente ao imóvel matriculado sob nº 9.959, nos exatos termos dos arts. 22 e 23 da Lei nº 9.514/1997.

A sentença reafirma que a qualificação registral se submete à legalidade estrita: provimentos correicionais podem orientar e padronizar a atividade, mas não podem, por analogia, ampliar hipóteses restritivas e instaurar regime excepcional fora do seu campo de incidência. Afastada a premissa de aplicação automática do Provimento nº 013/2006 a imóvel urbano, não remanesceu óbice capaz de impedir o ingresso do título, impondo-se o registro do título.

O efeito prático desse tipo de controvérsia é imediato no mercado de crédito: na alienação fiduciária, o registro é o passo que torna a garantia efetiva perante terceiros. Quando o ingresso é negado, a operação perde previsibilidade e tende a exigir reestruturação documental ou reforço de garantias, com impacto direto em custo e alocação de risco.

Em suma, a decisão deixa um recado útil para casos semelhantes: o cartório só deve negar um registro quando houver um motivo claro e realmente aplicável àquele caso. Isso é ainda mais importante quando o registro é o passo que viabiliza uma garantia e dá segurança a uma operação de crédito.

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Na manifestação apresentada contra as exigências feitas pelo Oficial de Registro, destacou-se que: (i) a consolidação da propriedade não configura nova transação imobiliária, mas apenas a formalização de situação jurídica preexistente — a propriedade resolúvel já transferida ao credor fiduciário quando da constituição da alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97; e (ii) o alegado cancelamento do georreferenciamento não constava na matrícula do imóvel e, portanto, não era oponível ao credor fiduciário, à luz do art. 54, § 1º, da Lei nº 13.097/15, que consagra o princípio da concentração registral.

Acolhendo esses fundamentos, o Juízo da Vara Única da Comarca de Loreto/MA proferiu sentença determinando a averbação da consolidação da propriedade. O magistrado ressaltou que:

a) a exigência de georreferenciamento somente se aplica a hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento ou transferência de titularidade, não alcançando a consolidação fiduciária, que é mero desdobramento do contrato originário;

b) eventual cancelamento da certificação do georreferenciamento junto ao INCRA, por não constar da matrícula, não pode ser oposto a terceiros de boa-fé, em respeito ao princípio da concentração registral;

c) o princípio do tempus regit actum impõe que os requisitos do registro sejam aferidos à luz da legislação vigente e da documentação apresentada à época da prenotação;

d) a consolidação fiduciária não constitui nova aquisição imobiliária, mas apenas a formalização da transferência de propriedade já prevista pela Lei nº 9.514/97.

A decisão evidencia a necessidade de que registradores observem o princípio da legalidade estrita e evitem notas devolutivas baseadas em documentos extratabulares ou exigências sem amparo legal.

Esse entendimento não é isolado. Tribunais como os de Minas Gerais e Rio Grande do Sul já afastaram exigências de novo georreferenciamento em casos semelhantes, reafirmando que a consolidação da propriedade fiduciária não constitui nova transação imobiliária. Nesses precedentes, reconheceu-se que a imposição de nova certificação implicaria ônus excessivo ao credor, contrariando os princípios da segurança jurídica, da concentração registral e da efetividade das garantias fiduciárias.

Em conclusão, as decisões reforçam a correta interpretação do ordenamento jurídico registral: a consolidação da propriedade fiduciária deve ser tratada como mero desdobramento do contrato originário, sem necessidade de novo georreferenciamento, promovendo maior previsibilidade, celeridade e eficiência na execução das garantias.

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Embora não possuam personalidade jurídica, discute-se há anos se os FIDC podem ser titulares de direitos e obrigações vinculados aos seus interesses específicos, como no registro de contrato de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97.

Essa discussão ganhou contornos práticos relevantes diante das reiteradas exigências formuladas por alguns cartórios de registro de imóveis, que condicionavam o ingresso de garantias fiduciárias à titularidade da administradora do fundo, em vez do próprio FIDC. A interpretação restritiva, baseada exclusivamente na ausência de personalidade jurídica do FIDC, vinha gerando insegurança jurídica e entraves operacionais às estruturas usualmente adotadas no mercado.

Em razão da intensa controvérsia sobre o tema, o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo em recente precedente sob relatoria do Desembargador e Corregedor Geral Francisco Loureiro, pacificou o entendimento no sentido de que o registro da alienação fiduciária pode ser realizado tanto em nome do próprio Fundo quanto da administradora— neste último caso, com a ressalva de que se trata de patrimônio separado, nos termos dos artigos 6º e 7º da Lei nº 8.668/93. Abaixo relevantes trechos do acórdão mencionado:

“Exposta a evolução dos fatos, verifica-se que a primeira exigência reside na necessidade, ou não, de aditamento do negócio jurídico de cessão de crédito em virtude de o cessionário se tratar de fundo de investimento em direitos creditórios (FIDC)
(…)
Justamente por serem constituídos sob a forma de condomínio de natureza especial nos termos dos artigos 1.368-C e 1.368-E do Código Civil, sem inclusão no rol do artigo 44 do mesmo diploma legal, há que se concluir que os fundos de investimento em direitos creditórios não são pessoas jurídicas e, por consequência, não possuem personalidade jurídica geral de direito material, sendo representados (ou presentados) por seu administrador fiduciário (…)
(…)
Embora não tenham a natureza de pessoa jurídica, o que se indaga é se os fundos de investimento em direitos creditórios podem ser titulares de determinados direitos e obrigações, peculiares a seus interesses específicos, como já entendeu a jurisprudência em relação aos condomínios edilícios.
Ainda que os regramentos citados, em especial a Resolução 175/22 da CVM, tratem da constituição e do funcionamento dos FIDC, não há previsão da forma como o administrador fiduciário emprestará personalidade jurídica a eles, diferentemente do que faz a Lei n. 8.668/93 em relação aos fundos de investimento imobiliário (artigos 1º e 6º ao 9º).
No que se refere aos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), a Instrução CVM n. 175/2022 prevê de modo expresso que os ativos devem ser registrados em nome do administrador fiduciário.
(…)
No caso concreto, não se trata de Fundo de Investimento Imobiliário (FII), com regras específicas emanada pela CVM, mas sim de Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDIC). O crédito cedido, de titularidade do fundo, se encontra assegurado por direito real de garantia alienação fiduciária. O que se indaga é se a garantia real imobiliária deve ser registrada em nome do próprio Fundo ou em nome da administradora fiduciária.
A resposta é simples: diante da lacuna normativa, se admite que o registro seja feito tanto em nome no próprio Fundo como em nome da administradora fiduciária, nessa última hipótese com a ressalva de que se trata de patrimônio separado.
Passa-se à análise das duas possibilidades acima postas.
Admite-se o registro em nome da administradora fiduciária, que se aproxima da figura do trustee, acima referido. Em razão da omissão presente na legislação que trata especificamente sobre os FIDC, para a solução da controvérsia, necessário socorrer-se dos mecanismos de suprimento de elencados no artigo 4º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (…)
(…)
Dizendo de outro modo, diante de figuras jurídicas semelhantes dos FII e FIDC e tendo a Lei nº 8.668/93 tratado sobre a questão ora em análise, vê-se viável a aplicação, por analogia, dos dispositivos acima citados para que seja efetivado o registro do em nome da administradora fiduciária, observando-se rigorosamente o que dispõe a Lei n. 8.668/93 e a Instrução CVM n. 175/2022. Destaco que necessariamente deverá constar do registro que se trata de patrimônio separado, de titularidade do Fundo de Investimento (arts. 6º. e 7º. da Instrução CVM 157/2022.
Admite-se também, como segunda possibilidade, o registro direto da propriedade fiduciária em garantia em nome do próprio FIDC, apenas representado pela administradora. É verdade, como acima dito, que os Fundos de Investimento têm a natureza de condomínio especial e não constituem pessoas jurídicas, nem são titulares de personalidade jurídica geral de direito material.
Não é menos verdade, porém, que os tribunais e a doutrina em geral têm reconhecido a entes despersonalizados alguma personalidade, limitada às relações jurídicas de seu peculiar interesse. Isso porque existem diversas situações jurídicas que, para receber solução confortável, implicam o reconhecimento da personalidade jurídica do condomínio. Em decorrência disso na I Jornada de Direito Civil do CEJ do CJF, aprovou-se o enunciado de n. 90: “Admite-se a personalidade jurídica ao condomínio, desde que em atividade de seu peculiar interesse”. A posição equilibrada evita a exposição de riscos excessivos. Em reunião mais recente, a Jornada aprovou enunciado mais amplo (Enunciado n. 246): “Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: ‘Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício’”. Embora o enunciados digam respeito ao condomínio edilício, a solução pode ser estendida aos condomínios especiais dos Fundos de Investimento.
(…)
Disso decorre que se pode admitir que a titularidade dos direitos creditórios constitui o patrimônio dos FIDCs. Não faria sentido admitir que a garantia real acessória a tais direitos creditórios, porém, devesse ser registrada em nome da administradora fiduciária.
(…)
As duas possibilidades são viáveis e não se excluem.“

(TJSP – Apelação Cível 1126644-25.2024.8.26.0100; Conselho Superior da Magistratura, Relator: Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Data do Julgamento: 13/05/2025; Data de Publicação: 14/05/2025)

Cabe ressaltar que, embora o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo tenha reconhecido a viabilidade do registro da alienação fiduciária em nome do próprio FIDC, o título em questão não foi admitido no registro imobiliário por conta de outras exigências formais. Essas questões, no entanto, são alheias ao tema aqui tratado.

Pois bem, a consolidação do entendimento de que o registro da alienação fiduciária pode ocorrer em nome do próprio FIDC — e não apenas da administradora — representa um marco que traz significativa segurança jurídica ao mercado dos fundos de investimentos em direitos creditórios. Isso porque é eliminado um obstáculo recorrente: a exigência cartorária de que somente a administradora pudesse figurar como credora fiduciária.

Além disso, esse posicionamento beneficia diretamente os principais prestadores de serviços do FIDC — como administradores fiduciários, gestores e consultores — que historicamente se deparam com exigências cartorárias infundadas ou excessivamente formalistas, baseadas na premissa de que apenas entes com personalidade jurídica plena poderiam figurar como titulares de direitos reais. Ao admitir que o FIDC figure diretamente no registro como credor fiduciário, o novo entendimento contribui para desonerar os prestadores de serviço da responsabilidade formal pela titularidade das garantias, conferindo-lhes maior segurança no exercício de suas funções típicas.

Importante destacar que, apesar de não constar no acórdão comentado, o artigo 43 do Anexo Normativo II da Resolução CVM nº 175 que dispõe sobre as regras específicas para os fundos de investimento em direitos creditórios, traz à tona a possibilidade de celebração de garantias de FIDC em nome do gestor ou de outros prestadores de serviços que representem o fundo:

“Art. 43. É vedado ao administrador e ao gestor, em suas respectivas esferas de atuação, aceitar que as garantias em favor da classe sejam formalizadas em nome de terceiros que não representem o fundo, ressalvada a possibilidade de formalização de garantias em favor do administrador, gestor ou terceiros que representem o fundo como titular da garantia, que devem diligenciar para segregá-las adequadamente dos seus próprios patrimônios.”

Outra alternativa viável e cada vez mais considerada pelos fundos de investimento em direitos creditórios é a designação de um agente de garantias para atuar como titular formal das garantias, inclusive no registro de bens imóveis. Essa solução se mostra especialmente útil em operações que envolvem múltiplos FIDCs sob uma mesma gestão, ou mesmo estruturas compartilhadas com securitizadoras pertencentes ao mesmo grupo econômico.

Essa possibilidade encontra respaldo expresso no artigo 853-A do Código Civil e que foi devidamente examinada pelo advogado Marcelo Augusto de Barros em outra oportunidade (clique aqui).

Em conclusão, a admissão, pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, de que a alienação fiduciária pode ser registrada tanto em nome do FIDC quanto da administradora fiduciária, representa um avanço significativo na harmonização entre o regime jurídico dos FIDC e a prática registral. Essa interpretação corrige distorções, elimina entraves operacionais e fortalece a segurança jurídica de todos os agentes envolvidos nas estruturas do FIDC. Aliada à regulamentação da CVM e às possibilidades abertas pelo Código Civil, especialmente com a figura do agente de garantias, consolida-se um cenário normativo mais moderno e funcional.

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Todos os certificados digitais possuem um prazo de validade por razões de segurança. Isso garante que as informações vinculadas a eles estejam atualizadas e impede que certificados antigos sejam utilizados de maneira indevida. Quando um certificado expira, ele não pode mais ser usado para novas assinaturas, mas isso não afeta a validade das assinaturas feitas enquanto o certificado estava ativo.

As assinaturas realizadas por certificado digital ou por outros meios são passíveis de verificação no site do Instituto Nacional de Tecnologia da Informação – ITI (https://validar.iti.gov.br/), autoridade certificadora raiz da infraestrutura de chaves públicas brasileira, nos termos do artigo 13 da Medida Provisória mencionada acima.[1]

Na prática, ao consultar assinaturas de contratos ou demais instrumentos antigos, é comum encontrar certificados que aparecem como expirados. Isso pode gerar confusão, dando a falsa impressão de que as assinaturas não são mais válidas, bem como óbice para registros de instrumentos ou interações com os entes públicos e privados.

Contudo, é fundamental entender que o relevante é a situação do certificado quando a assinatura foi realizada. Se, naquela época, o certificado estava válido e ativo, a assinatura continua tendo validade jurídica, mesmo que o certificado tenha expirado posteriormente.

O certificado digital, no momento da assinatura, é uma prova de que o signatário utilizou um instrumento seguro e confiável reconhecido pela Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), nos termos do artigo 4º, inciso III da Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020 e § 1º do artigo 10 da Medida Provisória mencionada alhures.[2]

A expiração posterior do certificado não altera os efeitos jurídicos do ato, pois o que importa é a condição de validade no momento de sua utilização. A consulta realizada em data posterior, ao identificar a expiração, apenas reflete uma situação atual do certificado, sem impacto retroativo sobre os atos anteriormente praticados.

Um exemplo recente ilustra bem essa questão. Em um procedimento de registro de contrato de alienação fiduciária, o oficial registrador inicialmente emitiu uma nota devolutiva solicitando a apresentação do contrato, assinado em 2022, devidamente assinado no padrão ICP-Brasil. Após o envio do instrumento e a devida verificação da validade das assinaturas eletrônicas no momento da celebração do contrato, a exigência foi superada e o registro foi autorizado.

Esse caso demonstra que, mesmo diante de questionamentos sobre a validade das assinaturas digitais, a correta compreensão dos fundamentos técnicos e jurídicos leva ao reconhecimento de sua autenticidade e eficácia. O essencial é que, no momento da assinatura, o certificado digital estivesse ativo e válido, garantindo a integridade do documento assinado.

Aliado a isso, o princípio tempus regit actum – que rege os atos conforme as normas e condições vigentes no momento de sua realização – referenda a validade das assinaturas eletrônicas realizadas com certificados digitais. Esse princípio estabelece que os efeitos jurídicos de um ato devem ser analisados à luz das regras e condições em vigor no instante em que ele foi praticado. Aplicando-o às assinaturas digitais, é evidente que o estado do certificado no momento da assinatura é o que determina a sua validade.

Assim, se no instante da assinatura o certificado digital estava válido e ativo, a assinatura realizada por meio desse certificado deve ser reconhecida como juridicamente válida e dotada de autenticidade. A expiração posterior do certificado não tem o condão de retirar os efeitos jurídicos da assinatura, uma vez que a validade do ato se consolida no momento de sua prática.

Em conclusão, a exigência de novas assinaturas em contratos ou documentos eletrônicos, motivada exclusivamente pela expiração do certificado digital após a data da assinatura original, carece de fundamento jurídico e técnico. Conforme demonstrado, o que determina a validade de uma assinatura eletrônica é a situação do certificado no momento de sua realização, e não em consultas futuras realizadas.

Esses infortúnios desconsideram não apenas o princípio tempus regit actum, que preserva os efeitos dos atos conforme as condições vigentes à época em que foram praticados, mas também o objetivo central da certificação digital: garantir autenticidade, integridade e segurança às transações realizadas em ambientes eletrônicos.

Portanto, é imprescindível que as serventias extrajudiciais e demais entidades públicas e privadas compreendam e respeitem a validade das assinaturas realizadas com certificados digitais válidos na época do ato, mesmo que estes tenham expirado posteriormente. Somente assim será possível assegurar a confiabilidade e a eficiência dos instrumentos eletrônicos no cenário jurídico e comercial contemporâneo.

[1] Art. 13. O ITI é a Autoridade Certificadora Raiz da Infra-Estrutura de Chaves Públicas Brasileira.

[2] Art. 4º Para efeitos desta Lei, as assinaturas eletrônicas são classificadas em:
III – assinatura eletrônica qualificada: a que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.
Art. 10. Consideram-se documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais, os documentos eletrônicos de que trata esta Medida Provisória.
§ 1º As declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil presumem-se verdadeiros em relação aos signatários, na forma do art. 131 da Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916 – Código Civil.

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Na situação em questão, a equipe de advogados do Teixeira Fortes expôs, com veemência, que: (i) houve o inequívoco atendimento ao princípio da especialidade objetiva, haja vista que o imóvel foi descrito da mesma forma indicada na matrícula; e (ii) os documentos que se referiam a referida divergência de metragem não foram averbados na matrícula do imóvel.

Após o julgamento do recurso de apelação interposto contra sentença que não havia acolhido os argumentos acima indicados, o Conselho Superior da Magistratura (CSM) proferiu acórdão significativo, pelo qual decidiu que o cotejo entre o título e o registro imobiliário deve prevalecer, afastando-se a utilização de documentos extratabulares não averbados, como laudos ou certidões municipais. Desse modo, concluiu pela reforma da mencionada sentença, e, por conseguinte, determinou o registro do Contrato de Alienação Fiduciária na matrícula do bem:

Abaixo se indica relevantes trechos do acórdão proferido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE – INSTRUMENTO PARTICULAR DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – BEM NEGOCIADO CONSISTENTE DE CASA INTEGRANTE DE CONDOMÍNIO (ART. 8º DA LEI 4.591/64) – ÁREA CONSTRUÍDA NA UNIDADE QUE DIVERGE DO AVISO DE IMPOSTO PREDIAL E DO LAUDO DE AVALIAÇÃO – DIVERGÊNCIA QUE NÃO IMPEDE A INSCRIÇÃO – TÍTULO QUE REPETE A METRAGEM CONSTANTE DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E DA AVERBAÇÃO DA EDIFICAÇÃO, PRESERVANDO-SE A ESPECIALIDADE OBJETIVA – ESPECIALIDADE OBJETIVA SE AFERE MEDIANTE COTEJO ENTRE O TÍTULO E OS DADOS CONSTANTES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO – EXISTÊNCIA DE DOCUMENTOS ESTRANHOS AO FÓLIO REAL NÃO PRESTAM PARA AFERIR A ESPECIALIDADE – ÓBICE AFASTADO – RECURSO PROVIDO.

Existe a prática equivocada de alguns registradores de examinarem a especialidade não à vista do registro anterior em confronto com o título, mas sim tomando como parâmetros elementos extratabulares, tais como certidões fiscais ou plantas não oficiais de loteamentos. O entendimento atualmente sedimentado e correto da jurisprudência administrativa é no sentido de que a especialidade se confere à vista do título em face do registro, ou da matrícula em face da transcrição que lhe deu origem. Do mesmo modo que certidões fiscais não suprem eventual necessidade de retificação do registro, não podem servir de obstáculo de acesso ao fólio se o título confere com o que contém o registro.

Dados extratabulares, ainda que de conhecimento fático do registrador não servem de elementos para aferir a especialidade”.

(TJSP – Apelação Cível 1000020-77.2024.8.26.0116; Conselho Superior da Magistratura; Relator: Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Data do Julgamento: 10/09/2024; Data de Publicação: 12/09/2024)

O mencionado acórdão, além de trazer à tona o princípio da especialidade objetiva, consagra o disposto no artigo 54, § 1º, da Lei nº 13.097 de 19 de janeiro de 2015, no sentido de que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis a terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel:

Artigo 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

O entendimento do CSM serve de alerta para que os registradores evitem a prática equivocada de examinarem títulos levando-se em conta parâmetros e elementos extratabulares, ocasionando morosidade e infortúnios para as partes.

Por fim, esta decisão representa uma importante vitória para nossos clientes e reforça a atuação estratégica do Teixeira Fortes, garantindo que o exame de títulos seja feito de acordo com os princípios legais corretos, evitando equívocos que prejudiquem o direito no âmbito registral.

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As assinaturas eletrônicas, fora do ambiente ICP-Brasil, são classificadas como avançadas e são válidas entre as partes, nos termos do § 2º do artigo 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001:

Art. 10. Consideram-se documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais, os documentos eletrônicos de que trata esta Medida Provisória.
§ 2o O disposto nesta Medida Provisória não obsta a utilização de outro meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, inclusive os que utilizem certificados não emitidos pela ICP-Brasil, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento.

Contudo, nas interações realizadas com o Poder Público, é necessário observar as disposições previstas no artigo 5º, § 1º, inciso III, da Lei nº 14.063, de 23 de setembro de 2020, a qual disciplina que apenas as assinaturas eletrônicas qualificadas – aquela que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do artigo 10 da Medida Provisória nº 2.200-2/2001, como o e-CPF no ambiente ICP-Brasil – serão admitidas em qualquer interação eletrônica com um ente público:

Art. 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.
§ 1º O ato de que trata o caput deste artigo observará o seguinte:
III – a assinatura eletrônica qualificada será admitida em qualquer interação eletrônica com ente público, independentemente de cadastramento prévio, inclusive nas hipóteses mencionadas nos incisos I e II deste parágrafo.

Em outra oportunidade, a advogada Marsella Medeiros Bernardes escreveu um artigo a respeito desse tema, logo após a promulgação da lei (acesse aqui). Essa lei classificou as assinaturas em três categorias: simples, avançada e qualificada, e estabeleceu diretrizes para quando cada tipo é apropriado ou necessário em interações com o governo.

O artigo 5º, § 2º, inciso IV, da lei em questão, prevê que perante os Cartórios de Registro de Imóveis os atos devem ser realizados por meio de assinatura eletrônica mediante o uso do certificado digital ICP-Brasil, ou seja, na modalidade qualificada:

Art. 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.
§ 2º É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada:
IV – nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso II do § 1º deste artigo;

Nesse sentido, a 1ª Vara de Registros Públicos do Foro Central da Comarca de São Paulo/SP, em recente precedente, se debruçou sobre um caso em que as assinaturas dos respectivos signatários em um contrato de locação foram realizadas pela plataforma DocuSign. Neste julgado, restou entendido que, em razão de as assinaturas não terem sido realizadas com o certificado digital ICP-Brasil, o título estava impossibilitado de ingressar no fólio real, ou seja, o registro não poderia ser realizado:

Na espécie, porém, as assinaturas das partes e das testemunhas não foram produzidas com certificado digital ICP-Brasil, como exigem o artigo 5º, § 2º, IV, da Lei n. 14.063/2020, e o artigo 324, § 1º, I, do Provimento CNJ n. 149/2023. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice. (1VRPSP – Dúvida: 1094448-02.2024.8.26.0100, Juíza: Relatora: Renata Pinto Lima Zanetta, Data de Julgamento: 10/07/2024, Data de Publicação: 11/07/2024)

Como destacado anteriormente, as assinaturas realizadas no contrato de locação que originou o precedente acima colacionado são válidas entre as partes, mas o instrumento não pode ser registrado no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, em razão das disposições constantes na Lei nº 14.063/2020.

Dessa forma, uma das consequências do não registro do instrumento na serventia extrajudicial é a não produção de efeitos perante terceiros. Nesse caso, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se estiver averbado na matrícula do imóvel, nos termos do artigo 8º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Conclui-se, portanto, que é necessário observar as disposições legais por ocasião da assinatura eletrônica, em especial em virtude da possibilidade de interação com órgãos públicos, e evitar óbice para registro de instrumentos.

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Este foi o entendimento da Corte Paulista:

“(…) Emerge da petição inicial da ação de exigir contas que a intenção dos agravados envolve a busca de saldo em seu favor em virtude de suposto saldo em relação ao valor do imóvel com o débito pendente do contrato de alienação fiduciária.

 

(…) Ocorre que, como alegado pelas agravantes, não houve licitantes no segundo leilão, conforme comprovação pela averbação 10 da matrícula imobiliária.

 

(…) Sendo assim, há extinção compulsória da dívida e exoneração das obrigações das partes, de modo que o credor fiduciário fica com o imóvel. Esta é a exegese do art. 27, §§ 4º, 5º e 6º da Lei nº 9.514/1997.

 

(…) Com base nestas premissas, não há valores a serem devolvidos aos agravados, e, consequentemente, deve ser julgada improcedente a ação de exigir contas, que fica extinta com fundamento no disposto no art. 487 do CPC.”

 

(TJSP; Agravo de Instrumento 2004134-02.2024.8.26.0000; 31ª Câmara de Direito Privado; Relator: Adilson de Araujo; Data do Julgamento: 19/03/2024; Data de Publicação: 19/03/2024)

O caso em análise envolveu um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) que, após se encontrar diante da inadimplência do Devedor Fiduciante, procedeu conforme a legislação vigente para a realização de dois leilões públicos visando à alienação do imóvel. Entretanto, diante da ausência de arrematantes em ambas as tentativas, surgiu a pretensão do Devedor Fiduciante na possibilidade de restituição de valores.

A interpretação do TJSP está alinhada com a visão da Terceira Turma do STJ, como demonstrado no julgamento do Recurso Especial nº 1.654.112/SP. Este caso específico foi objeto de análise em um artigo de 2018, escrito pela advogada Marsella Medeiros Bernardes (“Credor fiduciário não deve restituir ao devedor o que sobejar o valor do débito“), cuja leitura recomendamos fortemente para uma compreensão aprofundada do tema. Também abordamos o assunto novamente em um artigo mais recente, disponível em nosso site desde 09/06/2023, cuja íntegra pode ser acessada clicando neste link.

Essa linha de raciocínio é corroborada pelo texto da Lei nº 9.514, especialmente nos parágrafos 4º e 5º do artigo 27, os quais receberam novas redações com a promulgação do Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023):

“§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).”

 

“§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.”

O referido julgado emerge como um marco de extrema importância para o mercado de crédito privado, fortalecendo o ambiente de segurança jurídica para os credores fiduciários.

Os interesses do FIDC nesta causa foram patrocinados pelo Teixeira Fortes. A íntegra da decisão pode ser acessada clicando aqui.

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Em 2020, publicamos o artigo “Fique por Dentro da Assinatura Eletrônica” (acesse aqui) explorando os dois tipos – em nosso entendimento – predominantes de assinaturas eletrônicas no Brasil: a assinatura digital e a assinatura eletrônica. Ambas apresentam suas próprias características, benefícios e riscos associados. Mas o mundo digital não para de evoluir, e as assinaturas eletrônicas também não ficaram para trás.

Assinaturas Digitais vs. Eletrônicas

Naquele momento, enfatizamos a distinção entre as assinaturas digitais, que fazem uso de certificados digitais do ICP-Brasil, e as assinaturas eletrônicas, que utilizam outros mecanismos de autenticação, como tokens e códigos via e-mail ou SMS. A primeira possui respaldo legal de presunção de validade, é largamente aceita e fornece uma camada extra de segurança e verificabilidade, enquanto a segunda oferece flexibilidade e facilidade de uso.

Avanços em Segurança nas Assinaturas Eletrônicas

Desde então, muita coisa mudou. Hoje, plataformas especializadas têm trabalhado arduamente para aumentar a segurança das assinaturas eletrônicas. Além do token e SMS, alguns serviços incorporaram métodos de verificação via WhatsApp e até mesmo o PIX. Essas inovações vêm tornando a assinatura eletrônica uma escolha cada vez mais segura.

A assinatura eletrônica na relação com entes públicos

A legislação sobre o tema também evoluiu. Em 2020, a Lei Federal nº 14.063 foi sancionada, estabelecendo diretrizes para o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos. Nossa advogada Marsella Medeiros Bernardes escreveu um artigo a respeito desse tema logo após a promulgação da lei (clique aqui). Essa lei classificou as assinaturas em três categorias: simples, avançada e qualificada, e estabeleceu diretrizes para quando cada tipo é apropriado ou necessário em interações com o governo.

A inovação da assinatura GOV.BR

Juntando-se à vanguarda das inovações digitais, o governo brasileiro introduziu sua própria plataforma de assinaturas eletrônicas: GOV.BR. Essa solução não apenas garante um padrão elevado de segurança, mas também possui a chancela do Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI), como evidenciado no   https://validar.iti.gov.br/. Assim, posiciona-se como uma alternativa atrativa em relação às seguras assinaturas ICP-Brasil.

Jurisprudência em consolidação

Vale destacar que o judiciário brasileiro também vem, de maneira progressiva, reconhecendo a validade das assinaturas eletrônicas. Para exemplificar, temos o caso do Agravo de Instrumento nº 2171054-97.2023.8.26.0000, que validou o uso do mecanismo DocuSign em uma ação de execução de título extrajudicial.

Nesse caso, concluiu a 15ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo que em que pese a legislação aplicável – Medida Provisória nº 2.200-2/01 – privilegiar as assinaturas digitais, não exclui a possibilidade de utilização de outros meios de comprovação da autoria e higidez de documentos emitidos de forma eletrônica que não utilizarem os referidos certificados digitais, vale dizer, assinaturas eletrônicas:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de título extrajudicial. Determinação de emenda para juntada do contrato devidamente assinado, ou proceder as adequações necessárias para alterar o procedimento (rito comum). Desnecessidade. Contrato que fundamentou o manejo do procedimento executivo firmada mediante uso de mecanismo Docusign. Possibilidade. Embora o artigo 10, da medida provisória nº 2.200-2/01, privilegie a validade de documentos assinados eletronicamente mediante uso de certificados digitais emitidos pelo ICP-Brasil (§ 1º), referida legislação não exclui a possibilidade de utilização de outros meios eletrônicos de comprovação da validade dos documentos eletrônicos (§ 2º). Admissão necessária nos dias atuais, diante da crescente modernidade e celeridade das transações. Eventual irregularidade e ou invalidade do documento deverá ser arguida pela parte interessada. Decisão reformada. Agravo provido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2171054-97.2023.8.26.0000; 15ª Câmara de Direito Privado; Relator: Jairo Brazil; Data do Julgamento: 20/09/2023; Data de Publicação: 20/09/2023)

Referido entendimento possui respaldo no §2º do artigo 10 da Medida Provisória acima mencionada, pois disciplina que não há óbice para a utilização de outro meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, inclusive os que utilizem certificados não emitidos pela ICP-Brasil, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento:

Art. 10. Consideram-se documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais, os documentos eletrônicos de que trata esta Medida Provisória.
(…)
§ 2º O disposto nesta Medida Provisória não obsta a utilização de outro meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, inclusive os que utilizem certificados não emitidos pela ICP-Brasil, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento.

Em suma, diante da priorização de celeridade nos negócios jurídicos entabulados, referido entendimento adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em consonância com o diploma legal que disciplina aludida questão, garante uma maior tranquilidade aos contratantes e por consequência, evitando infortúnios desnecessários.

Conclusão

Revisando o cenário das assinaturas eletrônicas, algumas constatações fundamentais se destacam:

a) certificado digital ICP-Brasil: mantém-se como a modalidade de assinatura eletrônica mais segura. Constitui a opção primordial para documentos com conteúdo crítico ou operações que demandem máxima autenticação;

b) GOV.BR: surge como alternativa confiável e extremamente segura, dada a sua natureza governamental e padrões de autenticação meticulosos. No entanto, tem como limitação, ao menos por ora, a ausência de integração com as conhecidas plataformas de assinatura;

c) certificação Clicksign, D4Sign, QCertifica, entre outras: essas plataformas têm demonstrado progressos significativos, ampliando a segurança das assinaturas eletrônicas – especificamente aquelas fora do ambiente ICP-Brasil. Introduzindo níveis adicionais de verificação e autenticação, elas se consolidam como alternativas práticas, versáteis e confiáveis. Todavia, para garantir uma proteção otimizada, recomenda-se adotar estratégias complementares, como a incorporação do PIX.

A esfera das assinaturas eletrônicas no Brasil revela-se dinâmica e em contínua metamorfose. Com entidades públicas ampliando a receptividade destas assinaturas e o respaldo crescente da jurisprudência, antevemos uma trajetória ascendente para sua aceitação e implementação em maior escala. Seja por meio do certificado digital ICP-Brasil, da solução GOV.BR ou de outras plataformas de assinatura, a chave é manter-se atualizado e optar pelo recurso que atenda de forma eficaz às demandas individuais, levando em conta, primordialmente, segurança e respaldo legal.

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