Essa lógica não é inteiramente nova no sistema tributário brasileiro. Empresas comerciais e industriais já convivem com a não cumulatividade no ICMS. Também há contribuintes sujeitos ao regime não cumulativo do PIS e da COFINS. A diferença é que esses regimes atuais possuem lógicas próprias, limitações específicas e um histórico relevante de controvérsias.

No ICMS, o crédito se vincula, em linhas gerais, às aquisições tributadas e aos débitos nas saídas. No PIS e na COFINS, a apropriação de créditos é mais restrita e, ao longo dos anos, gerou discussões relevantes sobre o conceito de “insumo”, especialmente quanto à essencialidade ou relevância de determinadas despesas para a atividade do contribuinte.

Com o IBS e a CBS, a não cumulatividade passa a ocupar papel central e mais amplo. A Lei Complementar nº 214/2025 prevê, no art. 47, que o contribuinte sujeito ao regime regular poderá apropriar créditos de IBS e CBS quando ocorrer a extinção dos débitos relativos às operações em que figure como adquirente. Em outras palavras, o direito ao crédito estará diretamente relacionado à tributação efetivamente suportada na etapa anterior.

O crédito terá uma base objetiva de apuração. Pela LC nº 214/2025, ele corresponderá aos valores de IBS e CBS incidentes sobre a operação de aquisição, desde que esses valores tenham sido efetivamente pagos ou extintos por uma das formas previstas na legislação. Assim, a apropriação do crédito dependerá da correta identificação do imposto na operação anterior, da idoneidade do documento fiscal e da comprovação de que o débito correspondente foi extinto.

Um exemplo simples ajuda a visualizar a sistemática. Se uma empresa compra mercadorias por R$ 1.000,00, com R$ 280,00 de IBS/CBS destacados, e posteriormente vende essas mercadorias por R$ 1.500,00, com débito de R$ 420,00, poderá abater o crédito da aquisição do débito da venda. Nesse caso, recolherá apenas a diferença: R$ 420,00 – R$ 280,00 = R$ 140,00:

Vale ressaltar, porém, que a não cumulatividade prevista para o novo IVA não significa que toda aquisição dará direito a crédito. A própria LC nº 214/2025 estabelece exceções. A principal delas envolve bens e serviços considerados de uso ou consumo pessoal. O art. 57 lista, por exemplo, joias, obras de arte, bebidas alcoólicas, derivados do tabaco, armas e munições, bens e serviços recreativos, esportivos e estéticos, além de bens e serviços relacionados à aquisição ou à manutenção desses itens.

Também podem ser considerados de uso ou consumo pessoal bens e serviços adquiridos pelo contribuinte e fornecidos gratuitamente, ou por valor inferior ao de mercado, a sócios, acionistas, administradores, membros de órgãos de administração ou fiscalização, empregados e pessoas a eles relacionadas. A lógica da lei é separar aquilo que está relacionado à atividade econômica do contribuinte daquilo que representa benefício pessoal. Quando a aquisição se enquadrar como uso ou consumo pessoal, o crédito será vedado.

Além disso, os créditos de IBS e CBS deverão ser controlados separadamente. Crédito de IBS não poderá ser utilizado para compensar CBS, e crédito de CBS não poderá ser utilizado para compensar IBS. O contribuinte também precisará manter documentação fiscal idônea, pois a nota fiscal correta será essencial para comprovar a operação, identificar o valor do tributo incidente e permitir a apropriação do crédito.

Em resumo, o novo IVA promete uma não cumulatividade mais ampla, mas também mais dependente de controles internos consistentes. Para empresas que não têm familiaridade com regimes não cumulativos, como costuma ocorrer com muitos prestadores de serviços, será necessário adaptar a rotina fiscal, revisar documentos, organizar cadastros, parametrizar sistemas e identificar corretamente as aquisições que geram crédito.

Essa preparação será especialmente relevante diante da maior exposição do setor de serviços ao novo modelo. A ausência de controles adequados sobre despesas creditáveis poderá pressionar margens e transformar créditos potencialmente aproveitáveis em custo definitivo.

Para empresas que já lidam com ICMS, PIS e COFINS não cumulativos, a adaptação também será necessária. O IBS/CBS não será mera reprodução dos modelos atuais. A vinculação do crédito ao tributo efetivamente extinto na etapa anterior, a segregação entre IBS e CBS e a centralidade da documentação fiscal exigirão revisão dos procedimentos internos. A não cumulatividade continuará sendo conhecida por muitos contribuintes, mas funcionará sob novas regras, que precisarão ser incorporadas ao cotidiano empresarial.

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A semelhança, porém, não deve levar à conclusão de que a CBS será apenas uma nova denominação para as contribuições atualmente existentes. Embora haja continuidade na ideia de não cumulatividade, a forma de apuração dos créditos muda de maneira relevante. O PIS e a COFINS não cumulativos foram estruturados como regimes de creditamento limitado, enquanto a CBS tende a se aproximar de um modelo mais amplo de crédito financeiro.

Atualmente, as Leis nº 10.637/2002 e nº 10.833/2003 preveem hipóteses específicas de crédito de PIS e COFINS, como bens adquiridos para revenda, bens e serviços utilizados como insumo na prestação de serviços ou na produção de bens destinados à venda, energia elétrica, aluguéis pagos a pessoa jurídica, máquinas e equipamentos do ativo imobilizado, edificações, benfeitorias, devoluções, armazenagem e frete em determinadas situações.

Esse desenho sempre exigiu uma pergunta central: “esta despesa está prevista na lista legal de créditos?”. Em muitos casos, a resposta dependia da interpretação do conceito de insumo, especialmente para empresas prestadoras de serviços ou com operações mais complexas. Daí surgiu uma das principais fontes de contencioso do PIS/COFINS: discutir se determinado gasto é essencial ou relevante para a atividade empresarial e, portanto, se pode gerar crédito.

A CBS parte de outra lógica. Como regra, o contribuinte sujeito ao regime regular poderá apropriar créditos quando adquirir bens ou serviços tributados, desde que o débito correspondente à etapa anterior tenha sido extinto. A discussão, portanto, deixa de se concentrar exclusivamente na natureza da despesa e passa a envolver a tributação da operação anterior, a existência de vedação legal ao crédito, a regularidade do documento fiscal e a extinção do tributo devido pelo fornecedor.

Essa mudança desloca o foco do debate. No PIS e na COFINS, o empresário precisa analisar a despesa internamente para verificar se ela se encaixa em alguma das hipóteses legais de crédito. Na CBS, a lógica tende a ser inversa: se a aquisição de bem ou serviço foi tributada, se a CBS foi corretamente indicada no documento fiscal, se o débito correspondente foi extinto e se não houver vedação expressa, o crédito poderá ser apropriado.

Isso não significa que a CBS eliminará todas as discussões. Ainda haverá debates sobre operações de uso ou consumo pessoal, operações imunes, isentas ou sujeitas à alíquota zero, regimes específicos, documentos fiscais incorretos, estornos, fornecedores irregulares e situações em que a legislação vede expressamente o aproveitamento do crédito. No entanto, a tendência é que o contencioso típico do PIS/COFINS sobre o conceito de insumo perca relevância.

A razão é simples: no PIS e na COFINS, a lei precisa autorizar a tomada de crédito em hipóteses específicas; na CBS, o crédito passa a ser a regra geral do regime regular, enquanto as vedações devem estar expressamente previstas na legislação. Essa alteração é relevante porque aproxima a CBS da lógica de neutralidade esperada de um IVA, no qual a tributação deve recair sobre o consumo final, e não se transformar em custo acumulado ao longo da cadeia empresarial.

O alcance subjetivo também muda. No PIS/COFINS, a não cumulatividade é limitada a determinados contribuintes, enquanto muitas empresas permanecem no regime cumulativo, como ocorre com boa parte das empresas tributadas pelo lucro presumido. Com a CBS, todo contribuinte sujeito ao regime regular poderá, em regra, apurar créditos sobre suas aquisições tributadas. A exceção mais relevante fica para empresas que permanecerem em regimes diferenciados, como os optantes pelo Simples Nacional que não aderirem ao regime regular da CBS.

Também muda a forma de cálculo do crédito. No PIS/COFINS, em regra, o crédito é calculado pela aplicação das alíquotas das contribuições sobre o valor de determinados bens, serviços, custos ou despesas admitidas pela lei. Ou seja, a empresa identifica uma aquisição considerada creditável e calcula o crédito com base na alíquota aplicável sobre aquele valor.

Na CBS, o crédito se aproxima mais do tributo efetivamente incidente na operação anterior. O valor apropriável estará relacionado à CBS indicada no documento fiscal de aquisição, desde que o débito correspondente tenha sido extinto. Desse modo, o crédito deixa de ser apenas um cálculo feito pelo adquirente sobre certas despesas autorizadas e passa a depender da informação fiscal da operação anterior e da regularidade da extinção do tributo nela devido.

Na prática, a CBS poderá ser mais favorável que o PIS/COFINS em termos de amplitude de créditos, mas também exigirá maior controle operacional. Para o empresário, isso significa que não bastará olhar para a despesa internamente. Será necessário acompanhar a qualidade da documentação fiscal, o enquadramento das operações, a identificação correta da CBS destacada, a regularidade da etapa anterior e a extinção do débito.

Essa mudança também afeta a relação entre fornecedor e cliente. Se o fornecedor emite documento fiscal incorreto, destaca a CBS de forma inadequada ou não permite a extinção regular do débito, o problema pode se refletir no crédito do adquirente. A escolha de fornecedores, a conferência de notas fiscais, a organização dos cadastros e a parametrização dos sistemas passam a ter impacto direto na carga tributária efetiva da empresa.

Outro ponto relevante está na transição. Os créditos acumulados de PIS e COFINS não desaparecem automaticamente com a instituição da CBS. A legislação complementar prevê regras próprias para sua utilização, inclusive por compensação ou ressarcimento, de modo que as empresas deverão mapear seus saldos credores atuais e separá-los dos créditos que vierem a ser apropriados já no novo regime. Essa distinção será importante para evitar confusão entre créditos antigos, vinculados às regras do PIS/COFINS, e créditos novos, sujeitos à sistemática da CBS.

Em resumo, a CBS não será apenas um novo nome para o PIS/COFINS. Ela mantém a lógica de não cumulatividade, mas altera a forma de tomada de créditos, amplia o alcance do creditamento, reduz a dependência do antigo debate sobre insumos e aproxima o crédito do tributo efetivamente destacado e extinto na operação anterior.

Para os empresários, a principal mensagem é que a CBS tende a reduzir algumas discussões antigas, especialmente aquelas ligadas ao conceito de insumo, mas exigirá mais cuidado na gestão operacional dos créditos. A organização de documentos fiscais, fornecedores, cadastros, contratos e processos de apuração será essencial para aproveitar corretamente os créditos e evitar que falhas formais ou operacionais aumentem o custo tributário nos primeiros anos do novo regime.

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Para contextualizar, a LC 214/2025 passou a prever que a pessoa física que aufere receitas com locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis poderá ser considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. Pela regra principal, isso ocorrerá quando duas condições forem atendidas cumulativamente: (i) a receita anual com essas operações superar R$ 240 mil; e (ii) a pessoa física realizar essas operações com mais de três imóveis distintos.

A dúvida interpretativa estava no dispositivo que trata do enquadramento no próprio ano-calendário, previsto no artigo 251, § 2º, II, da LC 214/2025. Pela sistemática da lei, se a pessoa física preenchesse os requisitos acima, passaria a ser contribuinte do IBS e da CBS em relação às operações imobiliárias no ano seguinte. No entanto, caso a receita de locação superasse em 20% o limite anual de R$ 240 mil — isto é, atingisse valor superior a R$ 288 mil —, o enquadramento poderia ocorrer já no próprio ano-calendário.

Embora o legislador tenha criado essa regra de enquadramento no próprio ano, a redação legal não deixava suficientemente claro se a superação do limite de R$ 288 mil, por si só, bastaria para caracterizar a pessoa física como contribuinte, ainda que ela não possuísse mais de três imóveis distintos. Daí surgia o risco de uma interpretação mais ampla, segundo a qual uma pessoa física com apenas um ou dois imóveis, mas com receita anual elevada de aluguel, também poderia ser submetida ao IBS e à CBS.

Com a edição dos regulamentos do IBS e da CBS, o tema foi esclarecido. Tanto a Resolução CGIBS nº 6/2026, no art. 382, § 1º, III, quanto o Decreto nº 12.955/2026, também no art. 382, § 1º, III, passaram a prever expressamente que a hipótese de enquadramento no próprio ano-calendário por superação do limite de receita deve observar a quantidade de imóveis distintos prevista na alínea “b” do inciso I do caput:

Decreto 12.955/2026
Art. 382. (…)

§ 1º Também será considerada contribuinte do regime regular da CBS, no próprio ano-calendário, a pessoa física de que trata o caput, em relação às seguintes operações de: (Art. 251, § 2º, da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025)

III – locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto no inciso I, alínea “a”, do caput, observada a quantidade de imóveis distintos prevista no inciso I, alínea “b”, do caput.

Em termos práticos, os regulamentos deixaram claro que o critério de receita, isoladamente, não é suficiente. Mesmo na hipótese de enquadramento no próprio ano-calendário, a tributação da pessoa física locadora pelo IBS e pela CBS permanece condicionada ao atendimento do requisito relativo à quantidade de imóveis distintos. Isso reforça a interpretação de que, para as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento, os requisitos de receita e de quantidade de imóveis são cumulativos.

Com isso, foi endereçada a dúvida que afetava pessoas físicas que poderiam superar o patamar anual de receita com locação, mas não possuíam mais de três imóveis distintos. A regulamentação reduz substancialmente o espaço para interpretações mais favoráveis ao Fisco, que poderiam sustentar o enquadramento apenas com base na superação do limite de receita.

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O legislador tentou desenhar um filtro objetivo. Pelo art. 251, § 1º, I, a pessoa física será considerada contribuinte na locação se, no ano-calendário anterior, ocorrerem, simultaneamente, dois fatos: a receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento, exceder R$ 240 mil, E as operações tiverem por objeto mais de 3 bens imóveis distintos:

Art. 251. As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo.

§ 1º As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:

I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:

a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e
b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;

A própria lei, porém, cria uma regra adicional no art. 251, § 2º, para enquadramento no próprio ano-calendário. No inciso II do § 2º, prevê-se que também será considerada contribuinte, no próprio ano, a pessoa física que realizar locação em valor que exceda em 20% o limite da alínea “a” do inciso I do § 1º. Em termos práticos, fala-se de superar R$ 288 mil no ano:

Art. 251. (…)

§ 2º Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que trata o caput do § 1º deste artigo, em relação às seguintes operações: (…)

II – a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º deste artigo.

E aqui parece haver um ponto que muitas pessoas que se propõem a comentar o novel diploma estão se olvidando. Com efeito, valendo-se do advérbio de inclusão “também”, o §2º, II, da LC 214/25, remete expressamente ao limite de receita da alínea “a”, mas não menciona o requisito de mais de 3 imóveis distintos previsto na alínea “b”.

Isso tem gerado duas leituras:

(a) a que preserva a cumulatividade dos requisitos;

(b) e a que permite concluir que, no próprio ano, bastaria ultrapassar o patamar de receita para surgir a condição de contribuinte, ainda que o locador tenha menos de 3 imóveis.

Quem defende o primeiro ponto de vista, pode argumentar que se o § 1º exige receita e pluralidade de imóveis para caracterizar a atividade econômica na locação, o § 2º deveria funcionar como regra de antecipação do enquadramento apenas para quem já preencheu esses requisitos.

O problema é que a redação do § 2º, II, permite, com facilidade, uma interpretação mais favorável ao Fisco. De fato, o texto fala apenas em exceder em 20% o limite de receita, valendo-se do advérbio de inclusão “também”, podendo-se, destarte, sustentar que a exigência de mais de 3 imóveis não se aplica nessa hipótese. Nessa leitura, um locador com receita anual acima de R$ 288 mil, mesmo com menos de 3 imóveis, poderia ser enquadrado como contribuinte do IBS/CBS ainda no próprio ano.

A redação poderia ter evitado essa dúvida se o legislador tivesse deixado expresso que o § 2º, II apenas antecipa o enquadramento “no próprio ano”, mantidas as mesmas condições do § 1º, I, isto é, não só o limite de receita da alínea “a”, mas também o requisito da alínea “b”, relativo a mais de 3 imóveis distintos; ao remeter apenas ao parâmetro financeiro, o texto acaba abrindo margem para a leitura de que o critério patrimonial não seria exigível nessa hipótese.

Essa ambiguidade normativa é ruim para todos, na medida em que gera incerteza na precificação e na organização da atividade de locação de imóveis, tão explorada no país.

Fora isso, do ponto de vista constitucional, ela tensiona o princípio da legalidade tributária (CF, art. 150, I), porque o dever de recolher IBS/CBS e o próprio enquadramento do sujeito passivo precisam decorrer de hipótese legal clara e completa; se a lei não é inequívoca sobre a cumulatividade dos requisitos, abre-se espaço para o Fisco sustentar, sem previsão expressa, que a mera receita elevada já basta para enquadrar como contribuinte e autuar locadores com poucos imóveis.

Como dito, o tema merece atenção, pois a ambiguidade no dispositivo pode atingir justamente quem aufere receita de aluguel superior àquela prevista em lei, mas não possui carteira pulverizada de imóveis. Em prevalência à interpretação literal do § 2º, II, o marco de R$ 288 mil pode funcionar como gatilho isolado, tornando dispensável o critério de pluralidade de imóveis, embora ele tenha sido adotado como filtro no § 1º.

Em síntese, a LC 214/2025 elevou o grau de regulação sobre a renda de aluguéis ao submeter a locação, em certos casos, ao IBS/CBS, mas deixou uma indefinição relevante no art. 251 sobre se, no enquadramento “no próprio ano”, os requisitos continuam necessariamente cumulativos.

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Com o advento da Lei Complementar nº 214/2025 (LC 214/25), que instituiu a reforma tributária do consumo, a operação de alugar um imóvel passou a estar expressamente inserida no novo regime de tributação, de modo que, quando configuradas as hipóteses legais, a locação ficará sujeita à incidência dos novos tributos IBS e CBS sobre o valor do aluguel.[1]

Na prática, isso afeta diretamente a forma como empresários e famílias estruturam a exploração de imóveis para renda, seja na pessoa física, seja por holding, porque o novo IVA poderá passar a incidir sobre o aluguel em determinados cenários.

A seguir, será demonstrado o “antes e depois” da tributação dos aluguéis em diferentes cenários (pessoa física contribuinte do IVA, pessoa física não contribuinte e holding patrimonial), de maneira objetiva e com números, adotando como premissa um IVA total (IBS+CBS) de 28% e, para locação, redutor de 70%[2], o que resulta em alíquota efetiva de 8,4%.

Como funciona hoje: Pessoa Física x Holding

Hoje, na pessoa física, o aluguel é tributado pelo IRPF, com alíquotas progressivas que podem chegar a 27,5% sobre o rendimento recebido.
Já na holding patrimonial (lucro presumido), a tributação de referência é próxima de 14,5% sobre a receita de aluguel, somando IRPJ, CSLL e PIS/COFINS (cumulativos), com variações conforme o volume de receita e a incidência do adicional de IRPJ.

A carga de referência de 14,5% na holding decorre, em linhas gerais, da soma de PIS/COFINS cumulativos (3,65%, no regime do lucro presumido), com IRPJ e CSLL apurados sobre a base presumida (em regra, 32% da receita), aplicando-se IRPJ de 15% (equivalente a 4,8% da receita) e CSLL de 9% (equivalente a 2,88% da receita), podendo ainda incidir o adicional de IRPJ (10%) sobre a parcela do lucro presumido que exceder o patamar mensal legal; por isso, a depender do nível de receita, a alíquota varia entre 11,33% e 14,5%.

Assim, com olhar somente à tributação do rendimento de locação (sem considerar custos de estrutura ou objetivos patrimoniais), a holding, em regra, apresenta no regime anterior carga inferior à da pessoa física na alíquota máxima do IRPF, o que explica seu uso recorrente para centralizar e otimizar a tributação de receitas de aluguel.

O que muda com a Lei Complementar nº 214/25: quando a Pessoa Física vira contribuinte do IBS/CBS

A LC 214/25 enquadra a locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel como operações sujeitas ao novo sistema, de modo que, para todas as holdings e determinados locadores na pessoa física, passará a incidir IBS e CBS sobre o aluguel recebido.

Quanto às holdings, isso significa que o bloco de PIS/COFINS incidente sobre a receita de aluguel tende a ser substituído pela incidência de IBS/CBS na operação de locação (com a alíquota própria do novo sistema e as reduções aplicáveis), alterando a composição da carga sobre o aluguel.

No caso da Pessoa Física, a tributação por IBS/CBS não é automática. A Pessoa Física passa a ser contribuinte do IBS/CBS na locação quando, no ano-calendário anterior, se:

(i) a receita total de locação exceder R$ 240.000; e
(ii) essas operações tiverem por objeto mais de 3 imóveis distintos; e ainda,
(iii) será também contribuinte se a receita da locação superar, no próprio ano da operação, R$ 288.000.

Em outras palavras: a reforma cria um “degrau” em que, além do IRPF, o aluguel pode sofrer também a incidência de IBS/CBS, elevando a carga total.

Cenário novo para a Pessoa Física: de 27,5% para 35,9%

Para a pessoa física que se enquadrar como contribuinte do IVA na locação, a conta a se fazer para calcular o impacto é a soma da alíquota de IBS/CBS com o IRPF sobre o aluguel.

Ao tratar de locação, a LC 214/25 prevê uma redução de 70% na alíquota do IBS/CBS[3], de modo que se aplica apenas 30% da alíquota “cheia” do IVA à operação; assim, adotando-se como premissa um IVA total de 28%, chega-se à alíquota efetiva de 8,4%.

Portanto, a carga total resultaria em 35,9% – soma de 27,5% (de IRPF) + 8,4% (de IBS/CBS), número que vem aparecendo com frequência em simulações de mercado.

Cenário novo para a Holding: como é hoje e como tende a ficar com a reforma tributária (implementação do IVA)

Nas holdings patrimoniais que exploram imóveis por locação e apuram pelo Lucro Presumido, a carga sobre a receita do aluguel costuma perfazer aproximadamente 14,5%, conforme introdução.

Com a LC 214/25, passa a incidir IBS/CBS também sobre a locação de imóveis por essas pessoas jurídicas, e, adotando a premissa de IVA total de 28%, também se aplica à locação o redutor de 70%, de modo que, como visto, a alíquota efetiva de IBS/CBS na locação totalizaria 8,4%.

Para projetar a carga da holding “pós-reforma”, o raciocínio a se fazer é tratar o IBS/CBS como substituto do bloco de PIS/COFINS na tributação do consumo, mantendo-se os componentes de IRPJ/CSLL do Lucro Presumido; assim, a conta padrão é:

14,5% − 3,65% + 8,4% = 19,25%

A holding, que hoje é onerada em 14,5%, tende a “saltar” para 19,25% pela troca PIS/COFINS → IBS/CBS (IVA), sob as premissas acima. Tem sido comum o apontamento de alíquotas menores em pronunciamentos de Youtubers e algumas imobiliárias, mas considerando a alíquota efetiva de 28% de IVA, a alíquota de referência de locação a holdings passará de fato a 19,25%.

Ressalte-se que os rendimentos de aluguel, quando auferidos via holding e distribuídos aos sócios, podem se sujeitar ao adicional progressivo de até 10% criado pela Lei nº 15.270/2025 para quem ultrapassa R$ 600 mil/ano, razão pela qual a escolha do melhor modelo para otimizar a tributação depende, em grande medida, do volume da receita de aluguel e da forma de remuneração efetiva dos beneficiários.

Assim, sem considerar o adicional de 10% (por não se aplicar ao caso concreto), a carga de referência da holding na locação tende a ficar em aproximadamente 19,25%; no pior cenário, em que o adicional de 10% efetivamente incida sobre o lucro distribuído, deve-se somar esse impacto ao comparativo, o que pode aproximar o custo total do patamar de 29%, a depender do quanto do resultado é efetivamente distribuído aos sócios.

Comparativos diretos do IVA sobre a locação de imóveis

Para sintetizar o que foi exposto, ilustra-se em quadro comparativo os impactos na tributação dos aluguéis nos principais cenários:

Conclusão. O que deve ser avaliado

Em síntese, a LC 214/25 introduz um ponto de inflexão na renda de aluguéis, de modo que, a depender do volume de receita e da quantidade de imóveis, a pessoa física pode passar a ser considerada contribuinte do IBS/CBS, passando a suportar, além do Imposto de Renda (27,5%), também o IVA (com alíquota reduzida de 8,4%).

Nesse contexto, sob a ótica estritamente tributária da locação, a holding patrimonial, prima facie, se consolida como a alternativa mais eficiente para a exploração de imóveis, sobretudo quando a pessoa física se enquadra como contribuinte do IBS/CBS e passa a suportar cumulativamente o IVA e o IRPF sobre o aluguel.

É por essa razão que a definição do planejamento mais eficiente exige análise do volume da receita (e do lucro efetivamente distribuível), da estrutura de custos e obrigações da pessoa jurídica, da forma de remuneração dos sócios e de eventual incidência do adicional de até 10% sobre rendimentos elevados, para o fim de calibrar o modelo que produza a melhor eficiência tributária e operacional no caso concreto.

[1] Estima-se a alíquota do IBS/CBS em 28%, parametrizada nos termos do teto máximo que a alíquota poderá alcançar, nos termos da Emenda Constitucional nº 132/2023 e Lei Complementar nº 214/2025 (artigo 475, § 11).

[2] Nos termos da Lei Complementar nº 214/2025 (regime específico de bens imóveis), as alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis sofrem redução de 70% (art. 261, parágrafo único), quando realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular.

[3] Art. 261. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de que trata este Capítulo ficam reduzidas em 50% (cinquenta por cento). Parágrafo único. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).

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Com a forma do cálculo em mente, surge a pergunta mais sensível: qual é a consistência jurídica da medida que elevou a presunção e aumentou a carga no lucro presumido? A controvérsia está na premissa adotada pela LC 224/2025 ao tratar o lucro presumido como “benefício” tributário e, com isso, justificar o aumento da base presumida como se fosse uma “redução de incentivo”. Essa classificação é discutível porque o lucro presumido, na essência, não é isenção nem desconto de tributo; é um método legal de apuração simplificada, no qual a empresa desiste de deduzir custos e despesas e aceita tributar uma margem presumida.

Em muitos setores, essa presunção pode ser mais onerosa do que o lucro real, ao passo que, por definição, a opção pelo lucro presumido não seria, por definição, uma “vantagem fiscal” a ser reduzida. Por isso, vem ganhando força a tese de que não seria juridicamente adequado requalificar o lucro presumido como benefício para aumentar percentuais de presunção e elevar a carga do IRPJ/CSLL.

Em linguagem direta: se o lucro presumido é uma técnica de apuração prevista em lei, e não um favor fiscal, a majoração construída sob o rótulo de “redução de benefícios” pode ser considerada inconsistente e passível de discussão judicial.

Esse debate já chegou ao Judiciário. Há decisão liminar na Justiça Federal do Rio de Janeiro suspendendo a exigência do acréscimo, reconhecendo, em análise inicial, a plausibilidade do argumento de que o lucro presumido não se confunde com benefício fiscal e de que a elevação dos percentuais pode impor tributação sobre base artificial. Cite-se trecho da decisão:

“Nesse contexto, a equiparação do regime do lucro presumido a benefício fiscal, para fins de majoração da base de cálculo, mostra-se, ao menos em análise preliminar, juridicamente questionável. A elevação linear dos percentuais de presunção, vinculada exclusivamente ao volume de faturamento anual, sem demonstração objetiva de alteração na lucratividade média das atividades alcançadas, pode resultar na tributação de renda inexistente ou meramente fictícia, em potencial afronta ao conceito constitucional de renda e ao princípio da capacidade contributiva.”

Diante disso, as empresas do lucro presumido, especialmente as que superam (ou projetam superar) R$ 5 milhões de receita anual, devem mapear o impacto financeiro da majoração e avaliar a conveniência de discutir a exigência, insurgindo-se contra o aumento.

Estamos acompanhando de perto a evolução do tema e estamos à disposição para apoiar as empresas que queiram analisar, com segurança, os impactos potenciais dessa discussão em sua estrutura de custos.

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Quando falamos em “valores descontados”, não estamos tratando do benefício inteiro, mas apenas da fração suportada pelo empregado. É a situação, por exemplo, em que o colaborador recebe vale-transporte calculado com base no seu deslocamento diário e tem até 6% do salário descontado em folha para custear parte desse benefício, ou quando participa do custeio do vale-refeição ou do plano de alimentação. Hoje, na prática, as empresas calculam a contribuição previdenciária sobre o salário bruto contratual, sem deduzir esses descontos, que só impactam o salário líquido do trabalhador, e não a base de cálculo das contribuições.

A tese que vem sendo defendida por contribuintes inverte essa lógica. A linha de argumentação é a de que a parcela descontada do empregado não representa ganho pelo trabalho, mas desembolso para possibilitar o trabalho: trata-se de custo com transporte e alimentação necessários ao desempenho das atividades. Nessa perspectiva, valores que servem para custear despesas essenciais “para o trabalho” não deveriam ser tratados como “rendimentos do trabalho” para fins de incidência da contribuição previdenciária patronal. Em termos econômicos, se essa visão prevalecer, a base de cálculo passaria a ser o salário bruto menos a coparticipação do empregado em VT/VA, reduzindo a carga de INSS, RAT e terceiros e abrindo espaço para recuperação de pagamentos feitos nos últimos cinco anos.

O cenário jurisprudencial atual, é desfavorável às empresas. O Tribunal Regional Federal da 4ª Região, no caso que deu origem ao Tema 1.415, entendeu que os valores descontados a título de VT e VA integram a própria remuneração do empregado e, por isso, devem compor a base da contribuição patronal.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.174 sob o rito dos recursos repetitivos, firmou tese no sentido de que os descontos referentes a vale-transporte, vale-refeição/alimentação, planos de saúde, IRRF e contribuição previdenciária dos empregados “constituem simples técnica de arrecadação” e não alteram o conceito de salário ou salário-de-contribuição, de modo que não reduzem a base de cálculo da contribuição previdenciária patronal, do SAT e das contribuições a terceiros[1].

Mesmo diante desse quadro, o STF decidiu reabrir a discussão sob um enfoque constitucional. Ao reconhecer a repercussão geral, o ministro relator destacou que a controvérsia envolve diretamente o alcance da expressão “rendimentos do trabalho pagos ou creditados” constante do artigo 195 da Constituição, após as alterações da Emenda Constitucional nº 20/1998, e que a definição do tema terá impacto relevante tanto para a arrecadação federal quanto para a folha de pagamento das empresas.

Caberá à Suprema Corte, portanto, dar a palavra final. Confirmar, em chave constitucional, a linha hoje consolidada no STJ ou redesenhar a base material da contribuição, afastando a incidência sobre a coparticipação do empregado.

Nesse contexto, o momento de ingresso em juízo ganha bastante relevância. Em matérias tributárias importantes, o STF costuma discutir a chamada modulação de efeitos, isto é, se a decisão vai valer também para o passado ou só daqui para frente. Na tese em análise, por exemplo, o STF pode decidir que os valores descontados de VT/VA não entram mais na base do INSS, mas: (i) permitir a restituição apenas para quem já tinha ação em curso; ou (ii) limitar os efeitos para o futuro, impedindo qualquer recuperação dos últimos cinco anos.

Em ambos os cenários, as empresas que não tiverem judicializado o tema antes do julgamento podem acabar se beneficiando apenas “daqui em diante”, sem acesso aos valores pagos a maior no passado.

Por isso, para empresas cuja folha de pagamento contenha volume relevante de descontos de VT, VA e outros benefícios em coparticipação, o debate não é apenas teórico. Há um potencial impacto financeiro significativo, tanto pela possível redução estrutural da carga sobre a folha, quanto pela oportunidade – condicionada ao desfecho no STF e à eventual modulação – de recuperar valores recolhidos a maior.

Esse raciocínio pode se estender, com os devidos cuidados, a outras rubricas em que a legislação já reconhece natureza não salarial do benefício, como determinados planos de saúde, assistência odontológica, previdência privada complementar e seguros de vida em que haja participação do empregado no custeio.

O julgamento do Tema 1.415 ainda será pautado, mas o movimento já é suficiente para colocar o assunto na agenda dos empresários. Em um cenário em que o STJ firmou entendimento contrário às empresas e o STF assumiu a tarefa de revisitar a matéria à luz da Constituição, é recomendável que seja avaliada a possibilidade de discussão judicial da incidência de INSS sobre esses descontos.

A equipe tributária do Teixeira Fortes acompanha de perto a evolução do tema e está à disposição para apoiar as empresas que queiram analisar, com segurança, os impactos potenciais dessa discussão em sua estrutura de custos e de gestão de benefícios.

[1] Tema 1.174/STJ: “As parcelas relativas ao vale-transporte, vale-refeição/alimentação, plano de assistência à saúde (auxílio-saúde, odontológico e farmácia), ao Imposto de Renda retido na fonte (IRRF) dos empregados e à contribuição previdenciária dos empregados, descontadas na folha de pagamento do trabalhador, constituem simples técnica de arrecadação ou de garantia para recebimento do credor, e não modificam o conceito de salário ou de salário contribuição, e, portanto, não modificam a base de cálculo da contribuição previdenciária patronal, do SAT e da contribuição de terceiros.”

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Nos últimos anos, tem crescido significativamente o número de consumidores que optam pelo sistema de geração distribuída de energia, especialmente por meio de placas fotovoltaicas. O modelo permite que a energia elétrica gerada pelo próprio consumidor seja utilizada para suprir sua demanda e, quando há excedente, essa energia pode ser injetada na rede da distribuidora.

Essa compensação ocorre no âmbito do Sistema de Compensação de Energia Elétrica (SCEE), criado pela Resolução Normativa nº 482/2012 da ANEEL e posteriormente regulamentado pela Lei nº 14.300/2022. A norma estabelece que a energia injetada na rede não é vendida para a concessionária, mas sim cedida a título de empréstimo gratuito, gerando créditos para consumo futuro.

Desse modo, o consumidor é onerado somente quando a energia consumida é maior que a energia injetada na rede da distribuidora.

O ICMS sobre a energia elétrica compensada: uma cobrança inconstitucional

O Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços (ICMS) incide sobre a circulação de mercadorias, conforme prevê o art. 155, II, da Constituição Federal[1]. No entanto, para que haja essa incidência, a mercadoria deve sofrer circulação jurídica, ou seja, deve haver uma transferência de titularidade com fins comerciais.

No caso da energia elétrica compensada via SCEE, não há operação comercial, pois o consumidor apenas recupera a energia que injetou na rede anteriormente. Assim, não há fato gerador do ICMS, pois a energia cedida à distribuidora retorna ao consumidor sem alteração de titularidade, ou seja, sem a circulação de mercadoria que caracteriza a incidência do tributo, nos termos do referido dispositivo constitucional.

O caso em questão: mandado de segurança para afastar o ICMS das tarifas de energia elétrica compensada no SCEE

O Teixeira Fortes patrocinou os interesses de um cliente que sofria com a incidência de ICMS sobre as suas faturas de energia elétrica compensada no SCEE. As faturas, zeradas pelo efeito de compensação da energia solar gerada e injetada na rede de distribuição, continha tarifas tributadas pelo ICMS, sem que tivesse ocorrido a circulação de mercadorias.

Na decisão de primeiro grau, a segurança foi negada com base no Tema 986 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que tratou da incidência do ICMS sobre a Tarifa de Uso do Sistema de Distribuição (TUSD) e a Tarifa de Uso do Sistema de Transmissão (TUST).

No entanto, no recurso interposto ao Tribunal, demonstrou-se que essa tese não se aplicava ao caso concreto, pois a decisão do STJ trata de consumidores cativos ou livres que compram energia, enquanto no SCEE o consumidor apenas recupera a sua própria energia.

Em decisão unânime da 6ª Câmara de Direito Público, o Tribunal acolheu essa distinção e concluiu que a cobrança era indevida, fundamentando que:

“A energia fornecida pela concessionária, até o limite dos créditos da apelante, configura encerramento do contrato de empréstimo, com a devolução do que fora emprestado, e não como uma compra e venda de energia. Somente a energia que exceder o montante originalmente transferido pelo gerador poderá ser considerada como circulação de energia elétrica. Em outras palavras, cabe o ICMS somente se houver a ‘compra da energia’ em caso de não haver crédito acumulado para o micro gerador, dentro do prazo previsto no artigo 6º, §1º da Resolução ANEEL nº 482/2012 (60 meses), e somente sobre a diferença entre a energia injetada e a consumida, pois este é o montante que foge ao campo da compensação, ensejando efetiva circulação de mercadoria e configurando o fato gerador.”

Ao assim decidir, embora a jurisprudência não esteja pacificada, o Tribunal de Justiça de São Paulo produziu importante precedente para distinguir a não incidência de ICMS sobre TUSD/TUST e o afastamento do ICMS das tarifas de energia elétrica submetidas ao SCEE.

Conclusão

Conquanto a questão ainda não esteja definida na jurisprudência, o caso patrocinado pelo Teixeira Fortes representa um precedente importante para os consumidores que utilizam energia solar e o SCEE, garantindo que não sejam indevidamente tributados pelo ICMS sobre o consumo da energia que eles mesmos produziram e injetaram na rede, haja vista a falta de um fato gerador para a cobrança do imposto.

Para além disso, por fim, essa vitória reforça a necessidade de os contribuintes questionarem judicialmente tributações indevidas, especialmente em um cenário em que a geração distribuída de energia se torna cada vez mais relevante.

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O Brasil enfrenta um desafio crítico no que diz respeito ao volume de processos de execução fiscal. Atualmente, esses processos representam cerca de 40% de todos os casos em tramitação no Judiciário, conforme dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Apenas em 2023, quase 3 milhões de novas ações de execução fiscal foram ajuizadas, agravando ainda mais a já delicada situação[1].

Esse elevado número de processos resulta em um congestionamento significativo no sistema judiciário, que, sobrecarregado, enfrenta dificuldades para atender às demandas de forma célere e eficiente. O problema é especialmente grave porque as procuradorias públicas, responsáveis pela condução desses processos, também não dispõem de recursos humanos, técnicos e estruturais suficientes para lidar com o expressivo volume de ações.

Como resultado disso, muitas execuções fiscais permanecem estagnadas, sem qualquer movimentação relevante ou desfecho, muitas vezes por anos. Isso gera um efeito cascata, em que o acúmulo processual reduz ainda mais a capacidade de resposta do Judiciário e das procuradorias, prejudicando não apenas a recuperação de créditos públicos, mas também o acesso à justiça em outras áreas.

Os contribuintes não podem ser penalizados pela morosidade

Embora o problema do volume de execuções fiscais seja alarmante, os contribuintes não devem ser prejudicados pela ineficiência do Estado em dar andamento a esses processos. A demora excessiva na condução das execuções fiscais, além de inviabilizar a defesa dos contribuintes – que, com o tempo, têm dificuldades em reunir provas para rebater a cobrança – contribui para a perpetuação do processo de cobrança.

Por essa razão, a prescrição intercorrente, como matéria de defesa dos contribuintes executados, garante que o tempo não se torne um instrumento punitivo contra os devedores, sobretudo quando há inércia por parte das procuradorias na condução dos processos de execução fiscal.

A prescrição intercorrente à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça

Conforme o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ)[2], o prazo prescricional tem início automaticamente na data da ciência da Fazenda Pública a respeito da não localização do devedor ou da inexistência de bens penhoráveis.

No total, contam-se 6 (seis) anos a partir da referida data. Passado esse período, se não forem encontrados bens do devedor ou se não houver atos efetivos que interrompam a prescrição, o crédito tributário se torna inexigível e a execução fiscal deve ser extinta.

O caso em questão: extinção de dívida milionária por prescrição intercorrente

O Teixeira Fortes patrocinou os interesses de um cliente contra a cobrança de uma dívida de ICMS no valor de R$ 20 milhões. A defesa foi baseada no fato de que o processo de execução fiscal, que se arrastava por anos sem a citação do contribuinte e sem a penhora de bens, havia sido fulminado pela prescrição intercorrente.

O Tribunal de Justiça de Goiás reconheceu a prescrição intercorrente e extinguiu a execução fiscal, por considerar que a procuradoria não se incumbiu de promover, dentro do prazo legal, diligências para buscar a satisfação do seu alegado crédito tributário. Com essa decisão, o devedor se livrou do pagamento dos R$ 20 milhões cobrados pelo fisco.

Conclusão

O caso patrocinado pelo Teixeira Fortes evidencia a relevância da prescrição intercorrente como uma ferramenta de racionalização do Judiciário e de proteção dos direitos dos contribuintes. Em tempos de sobrecarga do sistema judicial, o reconhecimento da prescrição intercorrente impede que a cobrança de dívidas fiscais se eternize, garantindo segurança jurídica e impedindo abusos contra os devedores.

Portanto, em sendo constatado o excesso no tempo de duração do processo de execução fiscal, o contribuinte deve se atentar à hipótese de prescrição para evitar cobranças indevidas por parte do Fisco.

[1] Dados retirados do site oficial do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Acesso em 13/11/2024. https://www.cnj.jus.br/estoque-de-processos-de-execucao-fiscal-atinge-melhor-patamar-desde-2012/#:~:text=O%20ritmo%20de%20queda%20no,2%2C9%20milh%C3%B5es%20em%202023

[2] REsp 1340553/RS

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Nos últimos anos, o Fisco paulista tem adotado como prática a responsabilização de sócios por débitos tributários da pessoa jurídica, utilizando como base suposto “interesse comum” do sócio na operação que deu origem ao débito, independentemente de qualquer demonstração de excesso de poder ou infração à lei ou ao contrato social, conforme exige o artigo 135 do Código Tributário Nacional (CTN)[1].

A premissa fazendária é de que os sócios, como destinatários do resultado financeiro e econômico da empresa, possuiriam interesse comum nas operações em que a pessoa jurídica não teria recolhido o tributo, atraindo a aplicação do artigo 124, I, do CTN[2].

Essa prática tem gerado preocupações, uma vez que a simples condição de sócio tem sido considerada suficiente à imputação de responsabilidade que deveria ser restrita a casos de abuso de poder, fraude ou infração legal.

O Caso em Questão

Em caso patrocinado pelo Teixeira Fortes, o sócio de uma Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (EIRELI) foi incluído como responsável solidário em um Auto de Infração e Imposição de Multa (AIIM) lavrado pela Fazenda Pública, sob o fundamento de que possuía interesse comum nas operações da empresa, as quais resultaram em um suposto débito de ICMS-ST.

A autuação foi fundamentada nos artigos 124, inciso I, do CTN e 11, inciso XII, do RICMS/SP, este último, referente à atribuição de responsabilidade àquele que contribuir para sonegação do imposto. Apesar da acusação, o Fisco não trouxe uma sequer evidência que demonstrasse infração de lei a fazer aplicar tal dispositivo.

Em defesa de nosso cliente, apresentamos Recurso Ordinário ao Tribunal de Impostos e Taxas, argumentando que a mera condição de sócio não configura, por si só, interesse comum nas operações que deram origem à autuação. Além disso, enfatizamos que a responsabilidade tributária pessoal só pode ser atribuída mediante comprovação de práticas ilícitas, conforme previsto no artigo 135 do CTN, o que não ocorreu no caso em análise.

Decisão do Tribunal de Impostos e Taxas:

A Décima Câmara Julgadora do Tribunal de Impostos e Taxas acatou as razões do recurso e afastou a responsabilidade do nosso cliente, reconhecendo a ilegalidade da imputação automática de responsabilidade tributária com base no interesse comum. O Tribunal ressaltou que, para atribuir responsabilidade ao sócio, o Fisco deveria ter comprovado atos de gestão que configurassem infração à lei, o que não foi feito. Cite-se trecho do julgado:

“O interesse comum na situação que constitua o fato gerador da obrigação principal (art. 124, inciso I do CTN) e a efetiva concorrência para sonegação do imposto (art. 11, inciso XII do RICMS/00) deve ser demonstrada, com os atos praticados pelo sócio ou a seu mando, pois a responsabilidade não é objetiva, como exposto acima. Assim, ante a ausência de outras provas, a atribuição da responsabilidade tributária é insubsistente.”

A decisão destacou a importância de diferenciar as situações em que a responsabilidade do sócio deve ser reconhecida, reafirmando que a simples condição de sócio não autoriza a presunção de responsabilidade tributária, sendo imprescindível a comprovação de atos específicos de abuso ou infração, conforme o artigo 135 do CTN.

Conclusão:

O caso patrocinado pelo Teixeira Fortes evidencia que a responsabilidade tributária do sócio não se presume e deve ser aplicada com base em provas concretas de que o sócio praticou atos que configuram infração à lei ou ao contrato social.

Uma vez questionável a imputação genérica de responsabilidade tributária dos sócios por dívida da empresa, o contribuinte deve analisar de maneira crítica as infrações fiscais que lhe forem imputadas, a fim de evitar interpretações equivocadas da lei por parte do Fisco.

[1] “Art. 135. São pessoalmente responsáveis pelos créditos correspondentes a obrigações tributárias resultantes de atos praticados com excesso de poderes ou infração de lei, contrato social ou estatutos: I – as pessoas referidas no artigo anterior; II – os mandatários, prepostos e empregados; III – os diretores, gerentes ou representantes de pessoas jurídicas de direito privado.”

[2] “Art. 124. São solidariamente obrigadas: I – as pessoas que tenham interesse comum na situação que constitua o fato gerador da obrigação principal;”

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