Para contextualizar, a LC 214/2025 passou a prever que a pessoa física que aufere receitas com locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis poderá ser considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. Pela regra principal, isso ocorrerá quando duas condições forem atendidas cumulativamente: (i) a receita anual com essas operações superar R$ 240 mil; e (ii) a pessoa física realizar essas operações com mais de três imóveis distintos.

A dúvida interpretativa estava no dispositivo que trata do enquadramento no próprio ano-calendário, previsto no artigo 251, § 2º, II, da LC 214/2025. Pela sistemática da lei, se a pessoa física preenchesse os requisitos acima, passaria a ser contribuinte do IBS e da CBS em relação às operações imobiliárias no ano seguinte. No entanto, caso a receita de locação superasse em 20% o limite anual de R$ 240 mil — isto é, atingisse valor superior a R$ 288 mil —, o enquadramento poderia ocorrer já no próprio ano-calendário.

Embora o legislador tenha criado essa regra de enquadramento no próprio ano, a redação legal não deixava suficientemente claro se a superação do limite de R$ 288 mil, por si só, bastaria para caracterizar a pessoa física como contribuinte, ainda que ela não possuísse mais de três imóveis distintos. Daí surgia o risco de uma interpretação mais ampla, segundo a qual uma pessoa física com apenas um ou dois imóveis, mas com receita anual elevada de aluguel, também poderia ser submetida ao IBS e à CBS.

Com a edição dos regulamentos do IBS e da CBS, o tema foi esclarecido. Tanto a Resolução CGIBS nº 6/2026, no art. 382, § 1º, III, quanto o Decreto nº 12.955/2026, também no art. 382, § 1º, III, passaram a prever expressamente que a hipótese de enquadramento no próprio ano-calendário por superação do limite de receita deve observar a quantidade de imóveis distintos prevista na alínea “b” do inciso I do caput:

Decreto 12.955/2026
Art. 382. (…)

§ 1º Também será considerada contribuinte do regime regular da CBS, no próprio ano-calendário, a pessoa física de que trata o caput, em relação às seguintes operações de: (Art. 251, § 2º, da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025)

III – locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto no inciso I, alínea “a”, do caput, observada a quantidade de imóveis distintos prevista no inciso I, alínea “b”, do caput.

Em termos práticos, os regulamentos deixaram claro que o critério de receita, isoladamente, não é suficiente. Mesmo na hipótese de enquadramento no próprio ano-calendário, a tributação da pessoa física locadora pelo IBS e pela CBS permanece condicionada ao atendimento do requisito relativo à quantidade de imóveis distintos. Isso reforça a interpretação de que, para as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento, os requisitos de receita e de quantidade de imóveis são cumulativos.

Com isso, foi endereçada a dúvida que afetava pessoas físicas que poderiam superar o patamar anual de receita com locação, mas não possuíam mais de três imóveis distintos. A regulamentação reduz substancialmente o espaço para interpretações mais favoráveis ao Fisco, que poderiam sustentar o enquadramento apenas com base na superação do limite de receita.

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A controvérsia foi cadastrada como Tema 1.420, e consiste em definir se, diante da ausência de registro da alienação fiduciária, a resolução do contrato deverá observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, ou se será aplicável a disciplina do Código de Defesa do Consumidor.

Embora a discussão venha sendo frequentemente apresentada como um conflito entre proteção consumerista e interesses do mercado imobiliário, o debate submetido ao STJ parece ser mais sofisticado. O Tema 1.420 não discute apenas os efeitos formais da ausência de registro, mas os limites jurídicos da própria descaracterização do regime fiduciário nas relações estabelecidas entre comprador e vendedor.

Parte relevante da matéria já havia sido enfrentada pela Segunda Seção no julgamento do Tema 1.095, quando o STJ fixou a tese de que, nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto em razão do inadimplemento deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, afastando-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor em razão da especialidade da legislação fiduciária.

A questão agora submetida ao rito repetitivo, contudo, é distinta. O que se pretende definir é se a ausência de registro possui o efeito de descaracterizar integralmente a disciplina fiduciária livremente pactuada entre as partes, convertendo automaticamente a relação contratual em simples compromisso de compra e venda submetido exclusivamente à lógica do distrato consumerista.

Os recursos afetados revelam justamente a existência de entendimentos divergentes. Há decisões que reconhecem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor em razão da ausência de registro da alienação fiduciária, autorizando a rescisão contratual com devolução imediata das parcelas pagas. Em sentido oposto, outros julgados vêm reconhecendo que a ausência de registro impede a constituição da propriedade fiduciária perante terceiros, mas não invalida o pacto fiduciário celebrado entre os contratantes, nem afasta automaticamente a incidência da legislação especial.

Essa parece ser a questão central do Tema 1.420.

O registro imobiliário é indispensável para a constituição do direito real fiduciário e para a produção de efeitos erga omnes. Não se discute sua relevância jurídica, tampouco sua imprescindibilidade para a consolidação da propriedade fiduciária e para a execução extrajudicial prevista nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97.

A controvérsia surge justamente da tentativa de atribuir à ausência de registro um efeito mais amplo: o de afastar integralmente a disciplina fiduciária pactuada entre as partes. E é nesse ponto que a questão parece exigir especial cautela interpretativa.

Isso porque a substituição automática do regime fiduciário pela disciplina geral do distrato tende a relativizar a própria especialidade da Lei nº 9.514/97 e a desconsiderar a natureza da contratação efetivamente celebrada. A garantia fiduciária não decorre apenas do registro, mas também da estrutura negocial construída contratualmente sob regime jurídico próprio.

A discussão possui impactos relevantes para o mercado imobiliário, especialmente nas operações estruturadas envolvendo loteamentos, nas quais o diferimento do registro da garantia frequentemente decorre de razões operacionais, econômicas e registrais, sem que isso represente inexistência ou invalidade da contratação fiduciária.

Mais do que uma discussão sobre devolução de parcelas, o Tema 1.420 envolve a definição do alcance jurídico da alienação fiduciária enquanto mecanismo estruturado de garantia e segurança do crédito imobiliário.

Assim, o julgamento do Tema 1.420 possui potencial para redefinir a relação entre eficácia registral, validade contratual e disciplina fiduciária nas operações imobiliárias, com impactos diretos sobre a estabilidade das garantias e a previsibilidade do mercado nos próximos anos.

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O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), recentemente, passou a permitir um caminho favorável aos credores nesses casos: o bloqueio de chaves PIX. Conforme informações do Banco Central do Brasil (BACEN), somente em janeiro de 2026 foram realizadas mais de 7 bilhões de transações via PIX no Brasil[1], e um volume de transações, em outubro de 2025, de mais de R$ 3 trilhões.[2]

A pesquisa SISBAJUD busca a localização e bloqueio de ativos depositados em contas dos devedores. Obviamente, entretanto, os valores alcançados por esse sistema são somente aqueles que estão em conta no momento da pesquisa, não rastreiam o que havia antes, de maneira semelhante a uma fotografia, que captura um cenário exatamente como ele está naquele momento. De tal forma, ainda que o sistema disponha de ferramenta que permite a busca reiterada dentro de um determinado período (a “teimosinha”), ela não é totalmente eficaz contra devedores ardilosos

Em caso recente, que tramita no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o credor já havia tentado localizar bens pelos meios típicos (SISBAJUD, RENAJUD e INFOJUD), sem êxito. Dessa maneira, com o objetivo de dificultar a transferência de valores, o credor solicitou ao juízo o bloqueio das chaves PIX, como meio coercitivo para induzir o adimplemento do devedor.

O juízo de primeiro grau indeferiu o pedido, mas o credor recorreu da decisão e, em agravo de instrumento, o TJSP autorizou o bloqueio das chaves PIX das contas dos devedores. Nos votos do desembargador relator Adilson de Araújo, no acórdão do agravo de instrumento de nº 2023996-85.2026.8.26.0000, da 31ª Câmara de Direito Privado[3], decidiu-se que a medida busca “(…) restringir uma funcionalidade de pagamento instantâneo para forçar o devedor a utilizar canais rastreáveis ou a negociar o débito”, e dessa forma “o devedor perde a facilidade da transação instantânea, o que gera um desconforto indutivo potente para o adimplemento”. Em outras palavras, o bloqueio da chave PIX dificulta o esvaziamento patrimonial e induz o pagamento. Eis a ementa do acórdão:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. SUB-ROGAÇÃO EM CONTRATO DE SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA. FRUSTRAÇÃO DOS MEIOS EXECUTIVOS TÍPICOS. PEDIDO DE BLOQUEIO DE CHAVES PIX COMO MEDIDA EXECUTIVA ATÍPICA. ART. 139, IV, DO CPC. TEMA 1137 DO STJ. POSSIBILIDADE. ARQUIVAMENTO PREMATURO DA EXECUÇÃO POR PRESUNÇÃO DE INSOLVÊNCIA. INADEQUAÇÃO. RECURSO PROVIDO […] II. Questão Em Discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a adoção de medida executiva atípica consistente no bloqueio de chaves PIX do executado após a frustração dos meios executivos típicos; […] De Decidir 3. A execução deve observar o princípio da primazia do credor, competindo ao juiz adotar providências eficazes para a satisfação do crédito, nos termos do art. 797 do CPC. 4. O art. 139, IV, do CPC autoriza a adoção de medidas executivas atípicas destinadas a assegurar o cumprimento de ordens judiciais, desde que observados os princípios da proporcionalidade, subsidiariedade e fundamentação adequada. 5. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1137, fixou parâmetros para a utilização de medidas executivas atípicas, exigindo o esgotamento ou ineficácia dos meios típicos, fundamentação específica e observância do contraditório e da proporcionalidade. 6. No caso, a exequente demonstrou a tentativa frustrada de localização de ativos mediante SISBAJUD, inclusive com reiteração automática por trinta dias, bem como por meio dos sistemas RENAJUD e INFOJUD, sem localização de bens penhoráveis relevantes. 7. O bloqueio das chaves PIX configura medida coercitiva destinada a restringir a funcionalidade de transferência instantânea de valores, podendo atuar como mecanismo indutivo ao cumprimento da obrigação quando evidenciada a resistência do devedor e a ineficácia dos meios executivos tradicionais. 8. A funcionalidade do sistema PIX, caracterizada por transações instantâneas e possibilidade de rápida circulação de valores, pode dificultar a captura de ativos pelo SISBAJUD, que incide sobre saldos disponíveis no momento da consulta. […]. Recurso provido. Teses de julgamento: 1. A adoção de medidas executivas atípicas, como o bloqueio de chaves PIX, é admissível quando demonstrada a frustração dos meios executivos típicos e observados os requisitos de proporcionalidade, subsidiariedade e fundamentação adequada. 2. A frustração de consultas aos sistemas eletrônicos de pesquisa patrimonial não autoriza, por si só, a presunção de insolvência do executado nem o arquivamento da execução. ___________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 349 e 786. CPC, arts. 139, IV, 252, 489, §1º, 797, 833, X, 921, III, e 1.015, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 1137, j. 04.12.2025; TJSP, Agravo de Instrumento nº 2384962-72.2025.8.26.0000, Rel. Des. Miguel Petroni Neto, 21ª Câmara de Direito Privado, j. 04.02.2026; TJSP, Agravo de Instrumento nº 2373696-88.2025.8.26.0000, Rel. Des. Enio Zuliani, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 18.12.2025.

Esse entendimento reforça o princípio da efetividade da execução, que deve atingir o resultado prático equivalente à prestação devida, permitindo ao credor o recebimento de seu crédito. O relator ainda observa que o bloqueio das chaves PIX só traria algum prejuízo efetivo ao devedor caso houvesse movimentação de recursos de maneira clandestina, afinal, “… se o devedor sustenta que nada possui, não terá prejuízo com o bloqueio de uma ferramenta de transferência de valores. Se, por outro lado, o bloqueio lhe causa transtorno, é sinal evidente de que ele movimenta recursos à margem do controle judicial”.

O bloqueio de chaves PIX, enfim, é novo caminho para induzir o adimplemento e coibir o abuso, sobretudo quando já esgotadas as tentativas típicas de localização de bens.

[1] https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/pix-em-numeros-estatisticas

[2] https://www.bcb.gov.br/estabilidadefinanceira/pix-em-numeros-estatisticas

[3] TJSP; Agravo de Instrumento 2023996-85.2026.8.26.0000; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Vinhedo – 3ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 09/04/2026; Data de Registro: 09/04/2026

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Para situar o problema: quando uma empresa cede seus recebíveis a um FIDC, ela deixa de ser credora dos devedores. O fundo passa a ser o titular jurídico dos créditos. Mas na prática, é muito comum que essa empresa – chamada pela norma de cedente (art. 2º, IV) – continue sendo quem cobra e recebe os pagamentos, repassando os valores ao fundo na sequência.

Essa dinâmica é conhecida no mercado como “operação comissária”, na qual a cedente atua, por força de convenção contratual, como mandatária ou intermediária da cobrança, mesmo após ter transferido o crédito. O devedor, muitas vezes, nem sabe que o crédito foi cedido e continua pagando normalmente à empresa com quem fechou negócio.

Isso é especialmente comum em setores em que o relacionamento comercial é contínuo, como distribuidores, prestadores de serviço recorrente ou empresas de tecnologia com base de clientes ativa — casos em que a alteração do fluxo de pagamento poderia gerar fricção operacional ou até impacto na adimplência.

A norma, porém, impõe uma barreira a esse fluxo. O art. 41 do Anexo Normativo II[1] veda expressamente que qualquer prestador de serviço receba os pagamentos dos devedores em conta que não seja de titularidade da própria classe de cotas do fundo. O objetivo é proteger o patrimônio do fundo contra o chamado risco de confusão patrimonial — o risco de que os recursos do FIDC se misturem com os recursos do cedente. Se o cedente recebe os pagamentos em sua conta corrente e depois enfrenta dificuldades financeiras ou uma penhora judicial, o dinheiro que pertencia ao fundo pode ficar retido no meio do caminho, sujeito aos credores da empresa cedente. A regra existe para que isso não aconteça.

A vedação do art. 41 é a regra geral. Mas o regulador reconheceu que ela precisava ter exceções para não inviabilizar modelos de negócio legítimos. Por isso, o mesmo Anexo Normativo II criou duas hipóteses expressas em que a operação comissária pode ser estruturada de forma válida. A escolha entre uma e outra depende do perfil dos investidores do fundo.

A primeira hipótese é a conta-vinculada, definida no art. 2º, inciso VII[2], do Anexo Normativo II como uma conta especial aberta junto a uma instituição financeira ou de pagamento, sob contrato, com a finalidade exclusiva de receber os pagamentos dos devedores e manter esses recursos bloqueados até que determinadas condições sejam cumpridas — condições que devem ser atestadas pelo administrador do fundo, pela entidade registradora ou pelo custodiante. O cedente opera a cobrança, negocia com os devedores, acompanha os pagamentos — mas os recursos não ingressam na esfera patrimonial do cedente. Eles ficam retidos nessa conta especial até seguirem para o fundo.

Essa solução é aplicável a qualquer FIDC, independentemente de quem são os seus cotistas. É também a mais segura do ponto de vista do risco patrimonial: elimina a possibilidade de confusão entre os recursos do fundo e os do cedente. Para funcionar, é necessário celebrar um contrato tripartite envolvendo o cedente, o fundo e a instituição financeira que administrará a conta, definindo com precisão as condições para liberação dos recursos e quem tem autoridade para atestá-las. Em operações com muitos devedores ou tickets pequenos, isso pode gerar custo e esforço operacional relevante.

É importante não confundir a conta-vinculada com o agente de cobrança previsto no art. 2º, inciso I, do mesmo Anexo. O agente de cobrança é o prestador de serviço contratado especificamente para cobrar e receber créditos que já estejam vencidos e não pagos. É uma figura de recuperação de inadimplentes — só entra em cena quando o devedor já deixou de pagar no prazo. A operação comissária, por outro lado, diz respeito a créditos que ainda estão em dia, cujo fluxo de recebimento o cedente continua intermediando antes mesmo de qualquer inadimplemento. São situações distintas, com fundamentos normativos distintos.

A segunda hipótese está prevista no art. 52, inciso III, do Anexo Normativo II[3]. Esse dispositivo permite que, quando a classe de cotas do FIDC for destinada exclusivamente a investidores profissionais e o regulamento do fundo previr expressamente essa possibilidade, os pagamentos dos devedores sejam recebidos pelo próprio cedente em sua conta corrente de livre movimentação, para posterior repasse ao fundo. É, em essência, a operação comissária clássica, com trânsito dos recursos pelo caixa do cedente, agora expressamente prevista dentro de um veículo regulado.

A condição de investidor profissional está definida na Resolução CVM nº 30. São considerados profissionais, entre outros: instituições financeiras, seguradoras, fundos de investimento, entidades de previdência complementar e pessoas físicas ou jurídicas que possuam mais de R$ 10 milhões em investimentos financeiros e atestem por escrito essa condição. A distinção em relação ao investidor qualificado — para quem basta ter R$ 1 milhão aplicado — é relevante: o art. 52, III, exige a categoria mais restrita. A lógica regulatória é que investidores com esse nível de sofisticação têm condição de compreender e aceitar conscientemente o risco adicional que a operação comissária representa, isto é, o risco de que os recursos do fundo fiquem por alguns dias na conta do cedente antes do repasse.

Para que a estrutura do art. 52, III, seja juridicamente válida, quatro condições devem ser atendidas ao mesmo tempo: todos os cotistas do fundo precisam ser investidores profissionais, sem exceção; o regulamento do FIDC precisa conter cláusula expressa autorizando o recebimento em conta do cedente e disciplinando o prazo de repasse — sem essa previsão, o art. 41 prevalece mesmo que os cotistas sejam todos profissionais; somente o próprio cedente pode receber os valores, não se estendendo essa autorização a consultores, gestores ou agentes de cobrança terceirizados que não sejam também cedentes; e o cedente tem obrigação contratual de repassar integralmente os recursos ao fundo no prazo estipulado, sendo prática de mercado adotar D+1 ou D+2 úteis.

A possibilidade de o cedente acumular funções dentro desse regime gerou dúvidas no mercado. Poderia ele receber os créditos em dia na conta própria e, ao mesmo tempo, ser contratado como agente de cobrança dos créditos inadimplidos da mesma carteira? A CVM respondeu por meio do Ofício-Circular nº 8/2025/CVM/SSE: sim, a acumulação é permitida. Com base no art. 32, § 2º, do Anexo Normativo II, o administrador pode contratar o próprio cedente para cobrar os créditos vencidos e não pagos. Cedente e agente de cobrança dos inadimplidos podem ser a mesma pessoa. O Ofício foi claro, porém, em um limite: a exceção do art. 52, III, é personalíssima ao cedente. Terceiros prestadores de serviço não se beneficiam dela, salvo se também forem cedentes dos créditos em questão.

A Resolução CVM nº 175, portanto, não fecha as portas para a operação comissária. Pelo contrário: ela a regula com precisão. Para fundos abertos a qualquer tipo de investidor, a conta-vinculada é o caminho. Para fundos exclusivos de profissionais, o art. 52, III, abre a possibilidade de uma estrutura mais simples — desde que o regulamento seja redigido com o cuidado necessário. A omissão de uma única cláusula pode comprometer toda a validade da operação comissária, por melhor que seja o restante da estrutura. Daí a importância de uma assessoria especializada desde a fase de estruturação do fundo.

[1] Art. 41. É vedado a qualquer prestador de serviços receber ou orientar o recebimento de depósito em conta corrente que não seja de titularidade da classe de cotas ou não seja conta-vinculada.

[2] Art. 2, VII – conta-vinculada: conta especial instituída pelas partes junto a instituição financeira ou de pagamento, sob contrato, destinada a receber pagamentos dos devedores e manter os recursos em custódia, para liberação caso satisfeitos determinados requisitos, a serem atestados pelo administrador, entidade registradora ou custodiante, conforme o caso;

[3] Art. 52. No que se refere à classe de cotas destinada exclusivamente a investidores profissionais, adicionalmente às faculdades dispostas na parte geral da Resolução e neste Anexo Normativo II, o regulamento pode prever: I – a não observância da carteira aos limites de concentração por devedor, emissor e tipo de direito creditório, conforme dispostos neste Anexo Normativo II; II – o não cumprimento pelo administrador das obrigações previstas no inciso I do art. 27 deste Anexo Normativo II; e III – que os recursos oriundos da liquidação financeira dos direitos creditórios podem ser recebidos pelo cedente em conta corrente de livre movimentação, para posterior repasse à classe.

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Na prática, ao aplicar por analogia o mencionado provimento a um imóvel urbano, a serventia tratou a matrícula como sujeita a bloqueio, entendendo que nenhum novo ato poderia ser registrado ou averbado até a superação das exigências fundiárias previstas para matrículas rurais. Com isso, recusou o registro do Contrato de Alienação Fiduciária.

Na situação em questão, a equipe de advogados do Teixeira Fortes defendeu que: (i) a qualificação registral deve observar, em primeiro plano, o princípio da legalidade estrita, razão pela qual o Provimento nº 013/2006-CJCI, por se dirigir expressa e especificamente às matrículas de imóveis rurais, não poderia ter seu alcance ampliado para abranger imóvel urbano, uma vez que o Oficial somente poderá fazer aquilo que a lei autorizar, e (ii) a analogia somente é admissível na presença de omissão normativa, de modo que é vedado invocá-la para criar óbice ou expandir medida restritiva além do texto do provimento, sobretudo quando a própria prática registral demonstra a inexistência de averbação de bloqueio e a continuidade de atos na matrícula.

Após reconhecer esses pontos, o MM. Juízo da Vara Única da Comarca de São Miguel do Guamá cassou a anterior sentença e conferiu efeitos infringentes aos embargos de declaração opostos, determinando, ao final, o registro do título. Na fundamentação, o Magistrado aderiu à tese sustentada, no sentido de que não se pode, no âmbito da qualificação registral, ampliar por analogia o alcance de provimento correicional excepcional — concebido para realidade diversa — para criar óbice não previsto em lei.

Abaixo se indica relevantes trechos da sentença proferida:

No caso, há omissão relevante e contradição material, pois a sentença embargada (id. 147245421):
(i) importou, sem exame crítico, o regime do Provimento nº 013/2006 da CJCI — ato normativo que disciplina, em caráter extraordinário, o bloqueio e o controle de matrículas rurais suspeitas de derivarem de apropriação irregular de terras públicas — e aplicou esse mesmo regime a um imóvel que, no bojo dos autos, é qualificado e tratado como urbano/industrial, localizado em zona urbana às margens da BR-010, Município de São Miguel do Guamá/PA;
(ii) deixou de enfrentar a manifestação de id. 98717866, que explicitamente assenta a impossibilidade de estender, por mera analogia, as cautelas agrárias do Provimento nº 013/2006 a imóveis urbanos, sob pena de violação do princípio da legalidade estrita e da tipicidade dos atos registrais.
Trata-se de tese jurídica central e potencialmente decisiva. À luz do art. 489, §1º, IV e VI, do CPC, e do art. 93, IX, da Constituição Federal, a omissão na análise de argumento apto, em tese, a infirmar a conclusão da decisão caracteriza vício de fundamentação e negativa parcial de prestação jurisdicional. Isso autoriza a integração da decisão embargada e, quando a integração altera o resultado, legitima a concessão de efeitos infringentes.
Assim, os embargos são formalmente cabíveis e materialmente procedentes.
II.2. Da inaplicabilidade automática do Provimento nº 013/2006/CJCI a imóvel urbano e da consequente superação do óbice registral
O Provimento nº 013/2006 da Corregedoria de Justiça das Comarcas do Interior foi concebido em ambiente de tutela agrário-fundiária, prevendo medidas de bloqueio e restrição a matrículas RURAIS suspeitas de terem origem em desmembramento irregular de patrimônio público, notadamente em período histórico específico (1934-1964) e em contexto de grilagem de terras na Amazônia Legal.
O imóvel objeto da matrícula nº 9.959, por sua vez, é descrito nos autos como terreno urbano/industrial, situado às margens da BR-010, com destinação empresarial/industrial, gozando de cadeia registral já consolidada em fólio real, e que foi apresentado como garantia em contrato de alienação fiduciária celebrado em 31/03/2021 entre a empresa fiduciante e o RED Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Real LP.
A manifestação de id. 156732026 destacou, de maneira expressa, que não há autorização normativa para replicar, de forma automática e por analogia, o regime excepcional de bloqueio de matrículas rurais previsto no Provimento nº 013/2006/CJCI para imóveis urbanos. Isso porque a atividade registral é regida pela legalidade estrita e pela tipicidade dos atos registráveis: o Oficial de Registro de Imóveis e o Juízo Corregedor Permanente não podem criar, por analogia in malam partem, novas hipóteses restritivas ao ingresso de título válido em matrícula urbana, sem base normativa específica.
A ausência de enfrentamento dessa tese na sentença embargada constitui omissão relevante (art. 1.022, II, CPC). Sanada a omissão, impõe-se reconhecer que não subsiste fundamento idôneo para manter o óbice imposto pelo Oficial registrador com base, em larga medida, nessa indevida aplicação analógica do Provimento nº 013/2006.
Em termos de governança institucional, o que se está afirmando aqui é simples e tradicional: não se pode aplicar, por via reflexa, um regime de exceção concebido para imóveis rurais suspeitos de grilagem, a um imóvel urbano consolidado e já matriculado, como forma de inviabilizar o registro de um contrato de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia. Essa ampliação interpretativa, sem cobertura normativa expressa, colide com o princípio da legalidade em matéria registral (Lei nº 6.015/73) e com a tipicidade cerrada dos direitos reais.
II.3. Consequência jurídica: determinação de ingresso do título de alienação fiduciária.
(…)
Ou seja: sanada a omissão e afastada a premissa equivocada que embasou a negativa, o desfecho jurídico necessário é o deferimento do registro do “Instrumento Particular com Força de Escritura Pública de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis em Garantia e Outras Avenças”, datado de 31/03/2021, relativamente ao imóvel de matrícula nº 9.959, nos termos da Lei nº 9.514/1997.
(…)
III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento nos arts. 1.022, I e II, e 1.023, §2º, do Código de Processo Civil; no art. 489, §1º, IV e VI, do CPC; no art. 93, IX, da Constituição Federal; e em consonância com a orientação do Superior Tribunal de Justiça quanto à possibilidade excepcional de efeitos infringentes em embargos de declaração para corrigir omissão relevante e premissa decisória inadequada.
I – ACOLHO os embargos de declaração de id. 147878395, reconhecendo a omissão e a contradição qualificadas na sentença de id. 147245421, notadamente no que toca à indevida aplicação automática, por analogia, do Provimento nº 013/2006 da Corregedoria de Justiça das Comarcas do Interior (CJCI) — ato direcionado a imóveis rurais em contexto agrário específico — ao imóvel urbano/industrial de matrícula nº 9.959.
II – CONFIRINDO efeitos infringentes aos presentes aclaratórios, DECLARO A NULIDADE e CASSO a sentença anteriormente lançada sob id. 147245421, por vício de fundamentação e negativa parcial de prestação jurisdicional (arts. 489, §1º, IV e VI, e 1.022, II, ambos do CPC), superando-se definitivamente o fundamento impeditivo baseado no Provimento nº 013/2006/CJCI.
III – JULGO PROCEDENTE, EM DEFINITIVO, A PRESENTE DÚVIDA REGISTRAL, para DETERMINAR AO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SÃO MIGUEL DO GUAMÁ/PA QUE PROCEDA, DE IMEDIATO, AO REGISTRO do “Instrumento Particular com Força de Escritura Pública de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis em Garantia e Outras Avenças”, datado de 31/03/2021, constituindo-se a propriedade fiduciária em favor do credor fiduciário, relativamente ao imóvel matriculado sob nº 9.959, nos exatos termos dos arts. 22 e 23 da Lei nº 9.514/1997.

A sentença reafirma que a qualificação registral se submete à legalidade estrita: provimentos correicionais podem orientar e padronizar a atividade, mas não podem, por analogia, ampliar hipóteses restritivas e instaurar regime excepcional fora do seu campo de incidência. Afastada a premissa de aplicação automática do Provimento nº 013/2006 a imóvel urbano, não remanesceu óbice capaz de impedir o ingresso do título, impondo-se o registro do título.

O efeito prático desse tipo de controvérsia é imediato no mercado de crédito: na alienação fiduciária, o registro é o passo que torna a garantia efetiva perante terceiros. Quando o ingresso é negado, a operação perde previsibilidade e tende a exigir reestruturação documental ou reforço de garantias, com impacto direto em custo e alocação de risco.

Em suma, a decisão deixa um recado útil para casos semelhantes: o cartório só deve negar um registro quando houver um motivo claro e realmente aplicável àquele caso. Isso é ainda mais importante quando o registro é o passo que viabiliza uma garantia e dá segurança a uma operação de crédito.

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