A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda não impede a cobrança de aluguel proporcional ao tempo em que o imóvel foi ocupado, ainda que o inadimplemento tenha ocorrido por culpa exclusiva do vendedor.
 

Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que possui inúmeros acórdãos no mesmo sentido e, recentemente, negou provimento ao recurso contra decisão que condenou as compradoras a pagarem aluguel proporcional à ocupação temporária de imóvel, objeto de compromisso de compra e venda, muito embora tenha sido reconhecida a culpa dos vendedores pela rescisão contratual.

O ressarcimento, segundo o STJ, não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante, pois é devido por força do artigo 884 do Código Civil, que veda o enriquecimento sem justa causa, obrigando, portanto, aquele que usufrui de bem alheio a pagar contraprestação.

Em outras palavras, a rescisão obriga o vendedor a devolver ao comprador valores pagos pela propriedade, bem como indenizá-lo pelas benfeitorias, mas não retira do vendedor o direito à restituição do imóvel e o recebimento de aluguéis pelo período de ocupação da propriedade objeto do contrato rescindido.

Para conferir a íntegra da decisão, clique aqui.

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O recém-editado Decreto nº 58.341, de 27 de julho de 2018, regulamentou a Lei nº 16.172, de 17 de abril de 2015, que proíbe a lavagem de calçadas com água tratada ou potável e fornecida por meio da rede da Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo – SABESP. A proibição se estende para lavagem de carros e quintais. Fazemos aqui um breve resumo prático para os leitores do Vistos.
 
Para os fins dispostos nessa lei, será considerada lavagem de calçada a realizada com a utilização de mangueira ou de qualquer equipamento de lavagem acoplado ao sistema de abastecimento de água da SABESP, bem como o uso de baldes e recipientes abastecidos por torneiras ou dutos que captem água tratada ou potável oriunda da rede da SABESP.
 
É permitida a utilização de água de reuso, de poço ou de reaproveitamento de água de chuva para lavagem de carros e calçadas, sendo necessário ao munícipe, quando instado, fazer a comprovação de sua origem.
 
Nos casos em que o imóvel utilize água de reuso, as tubulações e tanques de estocagem deverão ser identificados e pintados em cor padronizada (púrpura), conforme previsto no artigo 9º da Lei nº 16.174/2015. Para o caso de aproveitamento de água da chuva, os reservatórios deverão ser identificados e, em ambos os casos, os pontos de conexão devem ser visivelmente identificados pelas equipes de fiscalização do Município.
 
A lavagem de carros, calçadas e quintais com água tratada ou potável somente será permitida em casos extraordinários, conforme as situações elencadas no art. 4º do Decreto nº 58.341/18:
I – alagamento;
II – derramamento ou deslizamento de terra;
III – derramamento de líquidos gordurosos, pastosos, oleosos e semelhantes, provocados por terceiros;
IV – quando a concessionária ou permissionária de serviços públicos não realizar a limpeza da calçada após o encerramento de feira livre.
 
O desrespeito a essas disposições sujeitará o infrator à cominação de penalidades, sendo a primeira uma advertência por escrito, alertando-o sobre a possibilidade de recebimento de uma multa pecuniária em caso de reincidência no valor de R$ 250,00, podendo ser dobrada em caso de novas reincidências (no caso do infrator cometer a mesma infração dentro do período de 6 meses contados da data da aplicação da advertência, quando se tratar da primeira reincidência, ou da data da última penalidade de multa aplicada, na ocorrência de reincidências posteriores).
 
O munícipe poderá recorrer da aplicação de penalidade detalhando os motivos ao órgão competente em que justifique a necessidade de realizar a lavagem da calçada ou outro pavimento externo de acesso público.

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As Secretarias da Fazenda dos Estados e do DF sempre agiram de forma a tentar incluir no regime de substituição tributária – sistema vantajoso para o fisco, pois permite a arrecadação antecipada do imposto – do ICMS, indistintamente, todas as mercadorias possíveis. Para tanto, criam suas listas de produtos sujeitos ao regime da substituição tributária levando-se em conta apenas o código de classificação da mercadoria, conhecido pela sigla “NCM” (Nomenclatura Comum do Mercosul), o que nos parece ilegal.

O Convênio ICMS 52/2017 é expresso ao determinar em sua cláusula 7ª, parágrafo 8º, que “o regime de substituição tributária alcança somente os itens vinculados aos respectivos segmentos nos quais estão inseridos”. Com isso, vetou-se a possibilidade da utilização desenfreada de interpretações extensivas, usualmente adotadas pelas Secretarias da Fazenda, tornando válida a cobrança do ICMS pelo regime da substituição apenas para as mercadorias cuja destinação estiver compreendida no segmento previsto na legislação.

Ou seja, se a legislação autorizar a aplicação do regime da substituição tributária para as autopeças, apenas os produtos deste segmento ficarão sujeitos ao recolhimento do ICMS por substituição. Se existir algum produto com o mesmo NCM e a mesma descrição de outro previsto na lista de autopeças, mas não for utilizado neste segmento, esse produto não estará sujeito ao regime da substituição tributária.

No Estado de São Paulo, há anos existe uma norma que, resumidamente, vincula a substituição tributária às mercadorias que, cumulativamente, atendam ao NCM e à descrição do produto conforme previsto no Regulamento do ICMS do Estado, excluindo da tributação mercadorias congêneres, ou que atendam apenas a um dos requisitos (Decisão Normativa CAT 12/2009).

Esse entendimento foi confirmado por diversos Estados, após a formalização de consultas realizadas por uma pessoa jurídica representada pelo Teixeira Fortes. As consultas abordavam a tributação de dobradiças de metal que são comercializadas para o setor moveleiro, mas que poderiam ser tributadas pela substituição tributária caso relacionadas a materiais de construção. O que se pretendia evitar era, portanto, a aplicação da regra da substituição tributária, já que não há previsão de recolhimento do ICMS-ST para o segmento moveleiro.

Em sua resposta, a Secretaria da Fazenda de São Paulo foi clara ao determinar que o regime de substituição tributária afetaria as operações de venda dos produtos apenas se estes pudessem ser utilizados em edificações e obras de construção civil, conforme se infere pelo trecho abaixo:

“Nesse sentido, caso sejam observadas as condições apresentadas no item anterior, a Consulente não deverá reter o imposto referente às operações subsequentes. Ou seja, caso as fechaduras, as dobradiças e as “outras guarnições, ferragens e artigos semelhantes” (estas, desde que também classificadas no código 8302.41.00 da NCM) vendidas pela Consulente, apesar de arroladas no § 1º do artigo 313­Y do RICMS/2000,por sua descrição e classificação na NCM, sejam destinadas exclusivamente ao setor moveleiro, por exemplo, indústria e comércio varejista de móveis, para serem utilizados na montagem de móveis e não houver como serem aplicados em edificações e obras de construção civil, informamos que na saída de tais produtos de seu estabelecimento não deverá ser aplicada a substituição tributária prevista no Protocolo ICMS 92/2009.”

Assim, é necessário que as pessoas jurídicas se atentem aos requisitos legais, evitando, dessa forma, que sofram desnecessariamente os ônus da aplicação da substituição tributária a produtos não enquadrados no regime, tendo em mente que a simples previsão do código da mercadoria (NCM) na legislação estadual não é determinante para a obrigatoriedade do recolhimento do imposto.

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Não é mais apenas para pagar crédito de natureza alimentar que o devedor pode ter o salário penhorado. Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça autorizou a penhora de parte de salário de devedor para pagamento de dívida com fornecedor.
 
Em que pese as diversas ferramentas que a legislação coloca à disposição do credor, para ver satisfeito seu crédito, de forma célere e eficaz, invariavelmente é comum muitos devedores ainda encontrarem formas de se livrar do cumprimento de obrigações assumidas.
 
Assim, fato é que muitos credores têm frustrada a satisfação de seu crédito ou ao menos postergada por anos em decorrência de manobras de blindagem patrimonial ou sob o manto de alguma proteção derivada da Constituição Federal invocada pelos devedores.
 
O próprio Código de Processo Civil em seu artigo 833, inciso IV[1], preceitua expressamente ser impenhorável, dentre outros, o salário. A exemplo disto, dada a proteção constitucional do salário, este sempre foi intangível aos credores sob a justificativa da impenhorabilidade absoluta da verba alimentar (exceto para pagamento de prestação alimentícia).
 
Mas o Superior Tribunal de Justiça vem se inclinando no sentido de relativizar a questão da impenhorabilidade absoluta atribuída ao salário, não mais prestigiando o devedor em detrimento do credor.
 
Em recente julgado da Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (EREsp 1.582.475/MG), de relatoria do ministro Benedito Gonçalves, a questão da impenhorabilidade foi mais uma vez relativizada, dadas as peculiaridades do processo, como por exemplo o salário do devedor ser percebido em elevada quantia.
 
Para o ministro relator dos embargos de divergência em Recurso Especial, desde que constatado que a penhora sobre percentual do salário não enseja violação ao princípio constitucional da dignidade da pessoa humana e o comprometimento da própria subsistência do devedor e de sua família, poderá ser excepcionada a regra da impenhorabilidade.
 
Antes, a única excepcionalidade à impenhorabilidade da verba salarial que era aceita dizia respeito a débitos de natureza alimentar, todavia, em recentes decisões do Poder Judiciário a exceção vem sendo estendida a qualquer tipo de saldo devedor executado.
 
Tal posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, embora não seja pacífico, está representado também no julgamento dos Recursos Especiais n.º 1.514.931/DF e 1.673.067/DF. Assim, a notícia traz grande otimismo aos credores, que veem ampliada as possibilidades de recuperação de seus créditos.
 
Atento a isto, Teixeira Fortes, sempre em busca da otimização de resultados na área de operações de crédito, se vale do novo precedente do Superior Tribunal de Justiça em favor de seus clientes, dado o alcance e efetividade que a penhora sobre o salário dos devedores irá propiciar.

[1]Art. 833.  São impenhoráveis: IV – os vencimentos, os subsídios, os soldos, os salários, as remunerações, os proventos de aposentadoria, as pensões, os pecúlios e os montepios, bem como as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e de sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, ressalvado o § 2^o;

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