O legislador tentou desenhar um filtro objetivo. Pelo art. 251, § 1º, I, a pessoa física será considerada contribuinte na locação se, no ano-calendário anterior, ocorrerem, simultaneamente, dois fatos: a receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento, exceder R$ 240 mil, E as operações tiverem por objeto mais de 3 bens imóveis distintos:

Art. 251. As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo.

§ 1º As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:

I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:

a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e
b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;

A própria lei, porém, cria uma regra adicional no art. 251, § 2º, para enquadramento no próprio ano-calendário. No inciso II do § 2º, prevê-se que também será considerada contribuinte, no próprio ano, a pessoa física que realizar locação em valor que exceda em 20% o limite da alínea “a” do inciso I do § 1º. Em termos práticos, fala-se de superar R$ 288 mil no ano:

Art. 251. (…)

§ 2º Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que trata o caput do § 1º deste artigo, em relação às seguintes operações: (…)

II – a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º deste artigo.

E aqui parece haver um ponto que muitas pessoas que se propõem a comentar o novel diploma estão se olvidando. Com efeito, valendo-se do advérbio de inclusão “também”, o §2º, II, da LC 214/25, remete expressamente ao limite de receita da alínea “a”, mas não menciona o requisito de mais de 3 imóveis distintos previsto na alínea “b”.

Isso tem gerado duas leituras:

(a) a que preserva a cumulatividade dos requisitos;

(b) e a que permite concluir que, no próprio ano, bastaria ultrapassar o patamar de receita para surgir a condição de contribuinte, ainda que o locador tenha menos de 3 imóveis.

Quem defende o primeiro ponto de vista, pode argumentar que se o § 1º exige receita e pluralidade de imóveis para caracterizar a atividade econômica na locação, o § 2º deveria funcionar como regra de antecipação do enquadramento apenas para quem já preencheu esses requisitos.

O problema é que a redação do § 2º, II, permite, com facilidade, uma interpretação mais favorável ao Fisco. De fato, o texto fala apenas em exceder em 20% o limite de receita, valendo-se do advérbio de inclusão “também”, podendo-se, destarte, sustentar que a exigência de mais de 3 imóveis não se aplica nessa hipótese. Nessa leitura, um locador com receita anual acima de R$ 288 mil, mesmo com menos de 3 imóveis, poderia ser enquadrado como contribuinte do IBS/CBS ainda no próprio ano.

A redação poderia ter evitado essa dúvida se o legislador tivesse deixado expresso que o § 2º, II apenas antecipa o enquadramento “no próprio ano”, mantidas as mesmas condições do § 1º, I, isto é, não só o limite de receita da alínea “a”, mas também o requisito da alínea “b”, relativo a mais de 3 imóveis distintos; ao remeter apenas ao parâmetro financeiro, o texto acaba abrindo margem para a leitura de que o critério patrimonial não seria exigível nessa hipótese.

Essa ambiguidade normativa é ruim para todos, na medida em que gera incerteza na precificação e na organização da atividade de locação de imóveis, tão explorada no país.

Fora isso, do ponto de vista constitucional, ela tensiona o princípio da legalidade tributária (CF, art. 150, I), porque o dever de recolher IBS/CBS e o próprio enquadramento do sujeito passivo precisam decorrer de hipótese legal clara e completa; se a lei não é inequívoca sobre a cumulatividade dos requisitos, abre-se espaço para o Fisco sustentar, sem previsão expressa, que a mera receita elevada já basta para enquadrar como contribuinte e autuar locadores com poucos imóveis.

Como dito, o tema merece atenção, pois a ambiguidade no dispositivo pode atingir justamente quem aufere receita de aluguel superior àquela prevista em lei, mas não possui carteira pulverizada de imóveis. Em prevalência à interpretação literal do § 2º, II, o marco de R$ 288 mil pode funcionar como gatilho isolado, tornando dispensável o critério de pluralidade de imóveis, embora ele tenha sido adotado como filtro no § 1º.

Em síntese, a LC 214/2025 elevou o grau de regulação sobre a renda de aluguéis ao submeter a locação, em certos casos, ao IBS/CBS, mas deixou uma indefinição relevante no art. 251 sobre se, no enquadramento “no próprio ano”, os requisitos continuam necessariamente cumulativos.

O post Reforma tributária e os aluguéis recebidos por pessoas físicas apareceu primeiro em Teixeira Fortes Advogados Associados.