O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem reiterado que a avaliação do imóvel em sua totalidade não se confunde com a avaliação dos direitos aquisitivos, pois estes representam apenas uma expectativa de aquisição, limitada ao que já foi cumprido pelo devedor no contrato.

Um aspecto relevante no acórdão proferido pela 15ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento do Agravo de Instrumento nº 2192864-02.2021.8.26.0000, foi a fixação de critério objetivo para a quantificação dos direitos aquisitivos. A referida Câmara observou que, embora a avaliação do bem seja necessária como ponto de partida, o valor a ser considerado para fins de penhora não corresponde ao preço integral do imóvel, mas sim ao montante resultante da avaliação deduzido do saldo devedor ainda em aberto.

Assim, por exemplo, se o comprador já adimpliu parte substancial do contrato, os seus direitos aquisitivos refletem a diferença entre o valor de mercado do imóvel e a obrigação ainda pendente; se, ao contrário, a maior parte do preço permanece em aberto, o direito terá expressão econômica reduzida.

Nas palavras do julgado, deve-se tomar “o preço atual (apurado pela perícia), descontado deste o valor do saldo devedor, dado que, no caso de eventual arrematação, o arrematante sub-roga-se na obrigação de pagar tal dívida, tal como constou, corretamente, no edital do leilão. De igual forma, agora, a exequente adjudicante sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações da executada promitente compradora e, em razão disso, haverá extinção do débito pela confusão, porque na pessoa daquela passam a concentrar as figuras de credor e devedor (artigos 381 e 382, do Código Civil).” A íntegra do acórdão pode ser consultada clicando aqui.

Esse critério evita tanto a supervalorização quanto a subavaliação do direito penhorado, assegurando correspondência entre a constrição e o patrimônio efetivamente titularizado pelo devedor, em conformidade com os princípios da proporcionalidade e da efetividade da execução.

Em outras palavras, o direito do comprador inadimplente não equivale à propriedade plena, mas sim a uma fração patrimonial correspondente às parcelas adimplidas e ao valor econômico residual do contrato.

Atribuir aos direitos aquisitivos o mesmo valor do imóvel integral gera distorções evidentes: cria a ilusão de que o devedor possui um patrimônio maior do que efetivamente detém e compromete a lógica da execução. Além disso, dificulta a alienação judicial, pois nenhum interessado deve se dispor a pagar o preço de mercado de um imóvel por uma posição contratual sujeita a riscos e incertezas.

O critério correto, de acordo com a jurisprudência, deve ser a valoração proporcional, que reflita a realidade da relação obrigacional. O direito aquisitivo é bem de conteúdo patrimonial, mas de natureza limitada. Seu valor deve ser apurado levando em conta o estágio do adimplemento, o saldo contratual e o interesse de mercado nessa posição jurídica. Não se trata de mensurar o valor do imóvel, mas sim de identificar quanto vale a posição jurídica ocupada pelo promitente comprador.

Ao distinguir a avaliação do imóvel daquela dos direitos aquisitivos, a jurisprudência reforça princípios como o da proporcionalidade, da boa-fé e da menor onerosidade da execução. Essa abordagem confere racionalidade ao processo, evita enriquecimento sem causa e preserva o equilíbrio entre as partes.

Mais que uma questão técnica de avaliação, trata-se de assegurar que a execução cumpra sua finalidade de forma coerente com a natureza dos bens penhorados.

Em síntese, a avaliação dos direitos aquisitivos exige sensibilidade jurídica e rigor técnico. Não se trata de transpor automaticamente o valor de mercado do imóvel, mas de reconhecer o verdadeiro alcance econômico da posição contratual do comprador.

Esse entendimento, cada vez mais consolidado, fortalece a segurança jurídica das execuções e garante que a penhora de direitos aquisitivos seja um instrumento efetivo, equilibrado e funcional.

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O acórdão proferido pela Terceira Turma do STJ no REsp nº 2.015.453/MG (Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 28.02.2023) enfrentou precisamente essa situação. O Tribunal reconheceu a viabilidade da penhora dos direitos aquisitivos do comprador, mesmo quando o credor é o próprio promitente vendedor e proprietário do imóvel. Trata-se de precedente de relevância prática, pois ilumina as consequências jurídicas desse tipo de constrição e a compatibilização do instituto com a lógica da execução.

O artigo 835, XII, do Código de Processo Civil prevê expressamente a possibilidade de penhora de “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda”. Segundo o STJ, tal possibilidade independe de o contrato estar registrado na matrícula imobiliária, pois trata-se de um direito pessoal, cujo adimplemento pode ser exigido inter partes, como ocorre na adjudicação compulsória, tema já consolidado pelo STJ na Súmula 239: “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

No voto condutor do REsp nº 2.015.453/MG, a Ministra Nancy Andrighi destacou que a penhora recai sobre a posição contratual do comprador inadimplente, e não sobre a propriedade plena do imóvel, ainda não transmitida: “O que deve acontecer é a constrição executiva sobre os direitos do executado relativos a essas espécies de contratos”. Assim, ainda que o comprador não tenha adimplido integralmente o preço, seus direitos aquisitivos são considerados bens penhoráveis, por possuírem conteúdo econômico e patrimonial.

A peculiaridade do caso julgado está em o exequente ser o promitente vendedor, isto é, o proprietário do imóvel objeto da promessa. Nessas hipóteses, a decisão do STJ estabeleceu importantes desdobramentos.

O Tribunal ressaltou que, nos termos do artigo 857 do Código de Processo Civil, feita a penhora, o exequente poderá ser sub-rogado nos direitos do executado, mas também pode optar pela alienação judicial dos direitos constritos.

Conforme consignado na ementa:

“Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (i) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (ii) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15)”.

Esse trecho evidencia que a constrição não implica necessariamente a consolidação imediata da propriedade no patrimônio do credor, mas gera alternativas processuais.

De um lado, pode ocorrer a extinção da obrigação por confusão, quando comprador e vendedor se reúnem na mesma pessoa, extinguindo-se a promessa. De outro, é possível a alienação judicial dos direitos aquisitivos a terceiros interessados, com destinação do produto da arrematação ao pagamento do credor.

A decisão revela um avanço interpretativo, pois equilibra dois interesses distintos: o direito do credor-vendedor à satisfação do crédito; e, além disso, a preservação da utilidade econômica do contrato, que pode ser transferida a terceiro mediante alienação judicial.

Contudo, a solução não está isenta de debates. Em termos práticos, a alienação judicial de direitos aquisitivos em que o vendedor é parte exequente pode encontrar dificuldades de mercado, uma vez que o bem objeto da promessa já pertence ao credor. Nesse cenário, tende a prevalecer a hipótese de confusão, com a extinção do contrato.

A jurisprudência do STJ, entretanto, assegura flexibilidade, permitindo que o exequente avalie a alternativa mais conveniente, inclusive para manter a avença como forma de preservação do interesse econômico na continuidade do pacto.

A decisão fortalece a efetividade da execução civil e confere segurança jurídica à penhora de direitos aquisitivos, ampliando as ferramentas de tutela do crédito, sem descuidar da lógica negocial subjacente ao contrato de promessa de compra e venda.

A íntegra do acórdão pode ser consultada clicando aqui.

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• Correção Monetária: na ausência de previsão contratual, a correção monetária deve ser aplicada com base no IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), nos termos do parágrafo único do artigo 389 do Código Civil;

• Juros Moratórios: os juros moratórios passaram a ser calculados com base na taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), nos termos do artigo 406 do Código Civil;

• Flexibilização da Lei da Usura: a Lei da Usura (Decreto nº 22.626/1933) não se aplica mais a determinadas operações, incluindo aquelas contratadas entre pessoas jurídicas e representadas por títulos de crédito ou valores mobiliários.

Especificamente neste artigo, trataremos do impacto dessas alterações nas operações que envolvem Cédula de Produto Rural Financeira (CPR-F).

Regulada pela Lei Federal nº 8.929/1994, com as alterações introduzidas pela Lei Federal nº 13.986/2020 (Lei do Agro), a CPR-F pode ser definida da seguinte forma: um título de crédito emitido por produtores rurais ou suas associações e que representa uma obrigação financeira vinculada à atividade agropecuária.

Em outras palavras, a CPR-F é uma modalidade específica de Cédula de Produto Rural (CPR), emitida para a venda antecipada de produtos agrícolas financiados com pagamento por meio de recursos financeiros.

A CPR foi criada em 1994, com foco na entrega futura de produtos agropecuários (CPR física). Com a evolução do agronegócio brasileiro e a necessidade de instrumentos financeiros mais sofisticados, foi criada a modalidade financeira, inicialmente usada de forma restrita.

A Lei do Agro (13.986/2020), entretanto, consolidou a CPR-F, conferindo-lhe plena segurança jurídica e atratividade para investidores, inclusive internacionais.

Diferentemente da CPR física, que envolve a entrega futura de produtos, a CPR-F tem como objeto o pagamento em dinheiro, permitindo ao emissor captar recursos com base em sua expectativa de produção ou atividade futura.

A CPR-F pode conter cláusula de correção pela variação de produtos, índices ou moedas, e admite a pactuação de juros, sendo amplamente utilizada como instrumento de financiamento no setor do agronegócio, inclusive com possibilidade de emissão escritural e negociação em mercados organizados.

Desempenha um papel central no financiamento do setor agrícola brasileiro, oferecendo aos produtores a oportunidade de antecipar recursos com base na futura entrega de produtos. No entanto, quando emitida diretamente a instituições não financeiras, a CPR-F, historicamente, foi alvo de controvérsias jurídicas, especialmente em relação à cobrança de juros, resultando em questionamentos frequentes por parte dos devedores.

Esses questionamentos se fundamentavam na aplicação de normas como a Lei da Usura e precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que limitavam a taxa de juros e vedavam a capitalização mensal, gerando um ambiente de insegurança para os credores.

Com a recente promulgação da Lei Federal nº 14.905, de 28 de junho de 2024, o cenário jurídico em torno da CPR-F sofreu alterações substanciais. A nova legislação padronizou a aplicação de correção monetária pelo IPCA e estabeleceu que, em operações entre pessoas jurídicas ou representadas por títulos de crédito e valores mobiliários, as limitações impostas pela Lei da Usura não mais se aplicam.

Dessa forma, a cobrança de juros e a capitalização mensal, anteriormente passíveis de contestação no judiciário, agora são permitidas de maneira clara e objetiva, eliminando o risco de questionamentos judiciais sobre o tema.

Ao afastar a aplicação da Lei da Usura e permitir a capitalização mensal de juros, a nova legislação fortalece o mercado de crédito rural, garantindo maior flexibilidade e segurança tanto para credores quanto para devedores. Essa análise é fundamentada em precedentes jurisprudenciais anteriores à nova lei, ilustrando como a norma anterior gerava questionamentos, e como a recente alteração legal solidifica o entendimento sobre a legalidade da cobrança dos juros contratualmente ajustados entre os envolvidos na operação.

Com efeito, até a promulgação da Lei Federal nº 14.905/2024, o cenário jurídico das operações que envolvem CPR-F era apoiado por precedentes, como na Apelação Cível nº 1007998-35.2015.8.26.0597, em que o Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou as limitações impostas pela Lei da Usura (Decreto nº 22.626/1933), que restringe a taxa de juros a 2% (dois por cento) ao mês e proíbe a capitalização mensal dos juros:

“EMBARGOS À EXECUÇAO. CÉDULA DE PRODUTO RURAL FINANCEIRA. Sentença de improcedência. Irresignação dos embargantes. Cabimento em parte. Prejudicado o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal em virtude do exame do recurso. Cédula de Produto Rural Financeira é título de crédito. Art.4º-A, §1º, da Lei 8.929/94. Cooperativa exercendo atividade típica das instituições financeiras. Hipótese de aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Súmula 297 do STJ. Precedentes. Alterações do preço de venda, das condições de produção e dos custos da produção que consistem em risco interno do negócio. Ilegalidade do percentual dos juros moratórios praticados. Inaplicável à CPR a limitação de juros moratórios em 1% ao ano, prevista para a CCR. Info 603 do E. STJ. Juros moratórios de 3% a.m., de forma capitalizada, reduzidos para 1% ao mês, sem capitalização. Multa moratória de 10%, durante o período de inadimplência, que é abusiva, conforme Lei nº 9.298/96. Redução para o percentual de 2%, de acordo com a jurisprudência do C. STJ. Manutenção da TJLP como índice de correção monetária. Súmula 288 do STJ. Sucumbência recíproca caracterizada. Recurso provido em parte.”
(TJSP; Apelação Cível nº 1007998-35.2015.8.26.0597; Relator: Walter Barone; Órgão Julgador: 24ª Câmara de Direito Privado; Data da Decisão: 28/03/2018; Data de Publicação: 28/03/2018; grifo nosso)

Essa prática gerava insegurança para os credores, que frequentemente enfrentavam contestações dos devedores quanto à validade dos encargos pactuados.

O entendimento jurisprudencial sobre a aplicação da Lei da Usura às CPRs emitidas para instituições não financeiras também – e principalmente – encontrava respaldo em decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, ao julgar o AREsp nº 1089245, assim se manifestou:

“Entrementes, cabe distinguir que as Cédulas de produto rural financeira – CPRF, as Cédulas rurais pignoratícias – CRP, as Cédulas rurais hipotecárias – CRH, são de natureza rural, e os Contratos de custódia de cheques – CCE e os Contratos de Empréstimo Pessoal – EP, são de natureza não rural, sendo que somente nestes dois últimos casos deve se verificar a existência de abusividade na aplicação dos juros remuneratórios capaz de colocar o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, § 1°, do Código de Defesa do Consumidor), situação em que é admitida a revisão das taxas de juros.
Quanto aos primeiros, a jurisprudência tem compreendido que, embora a Lei n° 4.595/64 não limite os juros bancários a 12% ao ano, os títulos de crédito rural, comercial e industrial acham-se submetidas a regramento próprio (Lei n° 6.840/80 e Decreto -Lei 413/69), que conferem ao Conselho Monetário Nacional o dever de fixar os juros a serem praticados. Tendo em vista a omissão desse órgão governamental, incide a limitação de 12% ao ano, prevista no Decreto n. 22.626/33 (Lei da Usura).
Inclusive, havendo desconformidade entre as cláusulas da cédula com o objetivo social da Lei 8.929/1994, a cobrança da dívida, em vista da inadimplência dos devedores, deve ser limitada pela aplicação subsidiária do Decreto Lei 167/67.
Assim, aplicam-se à cédula de produto rural a limitação de juros moratórios a 1% ao ano e a limitação de juros remuneratórios a 12% ao ano, desde que o credor não esteja autorizado pelo Conselho Monetário Nacional para cobrar juro em percentual maior.”
(STJ; AgInt no AREsp nº 1089245; Rel. Min. Marco Buzzi; Julgado monocraticamente em 28/08/2023; grifo nosso)

Da mesma maneira, ao julgar o Recurso Especial nº 1.435.979, na data de 30/03/2017, o STJ entendeu que, em se tratando de CPR, os limites da Lei da Usura se aplicavam integralmente. Veja-se, a propósito, um excerto do voto do Relator do referido recurso, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino:

“Na esteira desse entendimento, a única limitação passível de ser imposta aos juros de mora, sem descaracterizar esse título, é o limite estabelecido na Lei da Usura, ‘o dobro da taxa legal’ (cf. art. 1º do Decreto 22.626/1933)” (grifo nosso)

Em sentido oposto ao entendimento consolidado pelo STJ, a doutrina sempre sustentou posicionamento diverso:

“A Lei 8.929/94 estruturou formalmente a CPR, mas, diferentemente de outras leis que criaram outros títulos de crédito, ela foi contida dizendo apenas o essencial sem a especificidade de uma cédula de crédito rural ou mesmo de um cheque, por exemplo.
Essa dicção restritiva do legislador implica na possibilidade do emitente e do credor poderem estabelecer obrigações recíprocas livremente desde que pertinentes ao negócio acordado. Como a obrigação do emitente é o de entregar produto rural específico pode ficar estabelecido que tipo de produto, como, onde e de que forma que ele será entregue. De outro lado, como essa entrega envolve uma contraprestação anterior, ela pode se constituir na mais variada forma possível e assim envolver a compra pura e simples de um produto rural, a compra de insumos ou implementos agrícolas ou mesmo, como venho sustentando, o pagamento de uma dívida, a compra de um carro ou qualquer outro negócio jurídico lícito, inclusive uma doação.
A ausência de vinculação legal obrigatória, […], faz surgir o princípio da autonomia de vontade permitindo que as partes vinculadas à CPR possam completar da forma mais ampla possível aquilo que a lei não exigiu. Ao contrário do que tem sido afirmado, isso não retira a natureza jurídica de caracterizar a CPR como título de crédito. Essa possibilidade apenas fez surgir um título de crédito onde é possível a acomodação das vontades privadas das partes. É um título diferente do modelo clássico.
A autonomia de vontade presente na CPR permite, por exemplo, que o emitente e o credor estabeleçam livremente os encargos com taxa de juros, despesas de aval bancário, despesas cartorárias, de vistorias, de fiscalização, de transporte e de prêmio de seguro, resultando que a assunção do compromisso de entregar o produto já embuta todos estes encargos.”
(WELLINGTON PACHECO BARROS, Estudos avançados sobre a Cédula de Produto Rural – CPR. Campo Grande: Contemplar, 2013, p. 40 s.; grifos nossos)

Com a promulgação da Lei Federal nº 14.905, em 28 de junho de 2024, essa divergência entre doutrina e jurisprudência, bem como a segurança jurídica das transações, mudou significativamente.

Isso porque a nova legislação expressamente afasta a aplicação da Lei da Usura em operações de crédito entre pessoas jurídicas, representadas por títulos de crédito ou valores mobiliários, como é o caso da CPR-F. Tal fato elimina as limitações anteriormente impostas e garante às partes pactuar livremente a taxa de juros, respeitando apenas a correção monetária pelo IPCA.

A possibilidade de capitalização mensal dos juros, prática até então proibida nos termos da Lei da Usura, agora foi expressamente permitida pela nova legislação, desde que previamente ajustada entre as partes.

Um ponto relevantíssimo no contexto das CPRs é a atuação dos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) como beneficiários primários. Quando um FIDC figura como destinatário de uma CPR-F, a questão dos juros, em tese, não deveria ter sido objeto de questionamento, mesmo antes da Lei Federal nº 14.905/2024. Isso porque os FIDCs, por sua própria natureza, operam no mercado financeiro e o STJ já equiparou essas entidades às de instituições financeiras, o que lhes confere a prerrogativa de pactuar juros sem as limitações impostas pela Lei da Usura.

Ainda assim, em operações realizadas por FIDCs, esses questionamentos continuavam a ser levantados, gerando uma zona de insegurança para essas operações. Com a nova lei, essa discussão finalmente foi encerrada, estabelecendo de forma inequívoca que as limitações impostas pela Lei da Usura não se aplicam a essas operações, garantindo maior transparência e previsibilidade nas relações comerciais entre credores e devedores.

Essas mudanças trouxeram uma nova era de segurança jurídica para as operações de CPR-F, especialmente no que diz respeito às instituições não financeiras e FIDCs. Agora, os credores podem pactuar condições de juros sem temer contestações judiciais frequentes por parte dos devedores.

A flexibilidade na cobrança de encargos financeiros é essencial para a manutenção e expansão do crédito rural, proporcionando ao setor agrícola mais acesso a recursos com condições ajustadas às realidades de mercado.

A Lei Federal nº 14.905/2024 promoveu, assim, um avanço significativo na regulamentação do crédito rural, eliminando a insegurança jurídica gerada por interpretações divergentes da legislação anterior.

A capitalização dos juros, que anteriormente era uma fonte de grande controvérsia, agora pode ser aplicada de maneira clara e objetiva, fortalecendo o ambiente de negócios para credores e devedores. Isso traz vantagens especialmente para os credores, que podem estruturar suas operações financeiras de forma mais previsível, sabendo que os acordos pactuados não serão posteriormente contestados nos tribunais com base em limitações anacrônicas. Para os devedores, embora a possibilidade de capitalização e de taxas de juros mais elevadas talvez pareça inicialmente desfavorável, a nova legislação também oferece maior clareza e transparência nas condições de crédito, permitindo que ambos os lados da relação comercial ajustem melhor suas expectativas.

Em síntese, a promulgação da Lei Federal nº 14.905/2024 representa um marco na regulamentação do crédito rural, ao harmonizar a aplicação de correção monetária e juros, afastando as limitações da Lei da Usura em operações entre pessoas jurídicas. A flexibilização das condições de crédito, especialmente no que diz respeito à CPR-F, incentiva a expansão do setor agrícola e fortalece o ambiente de negócios para todos os envolvidos.

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Contudo, diante da crescente sobrecarga do Poder Judiciário e das reformas legislativas e normativas para tornar o processo sucessório mais ágil e desburocratizado, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por meio da Resolução 571/2024, trouxe uma importante inovação: a possibilidade de realização do inventário extrajudicial, mesmo quando há herdeiros menores ou incapazes, desde que certos requisitos sejam cumpridos.

A resolução representa um avanço ao flexibilizar as exigências para a realização de inventários em cartório, propondo uma alternativa mais célere e menos onerosa aos herdeiros, sem comprometer os interesses dos herdeiros menores ou incapazes.

Como afirmado, desde 2007 o Código de Processo Civil prevê a possibilidade do inventário extrajudicial, permitindo sua realização em cartório quando todos os herdeiros fossem maiores e capazes e estivessem em comum acordo quanto à partilha dos bens. Essa disposição visava proporcionar um procedimento menos formal, dispensando a necessidade de intervenção judicial direta, mas condicionava essa opção à ausência de herdeiros menores ou incapazes, presumindo que somente o inventário judicial garantiria a devida proteção aos interesses desses herdeiros. Com a Resolução 571/2024, o Conselho Nacional de Justiça inovou ao flexibilizar essa regra.

No entanto, para que seja possível realizar o inventário extrajudicial com herdeiros menores ou incapazes, devem ser cumpridas condições específicas, tais como as de que: (i) o pagamento do quinhão hereditário ou da meação do herdeiro incapaz ocorra em parte ideal em cada um dos bens inventariados; e (ii) haja manifestação favorável do Ministério Público. Além disso, de acordo com o artigo 12-A da referida resolução:

a) é vedada a prática de atos de disposição relativos aos bens ou direitos do interessado menor ou incapaz; e,

b) em caso de herdeiro ainda por nascer – juridicamente chamado de nascituro –, deverá ser aguardado o registro de seu nascimento com a indicação da parentalidade, ou a comprovação de não ter nascido com vida.

Assim, a resolução viabiliza uma alternativa mais rápida e menos onerosa ao processo judicial, enquanto assegura o acompanhamento de uma autoridade externa que proteja os interesses dos incapazes.

Ao exigir a intervenção do Ministério Público, a resolução estabelece uma rede de proteção que mitiga os riscos de conflitos de interesse e assegura que os direitos dos menores sejam preservados. Esse procedimento desonera o Poder Judiciário e permite que as partes resolvam suas questões sucessórias de forma mais célere, sem comprometer a segurança jurídica e a observância dos direitos fundamentais dos herdeiros incapazes.

É importante ressaltar, finalmente, que a via extrajudicial não será viável se o tabelião tiver dúvidas quanto ao cabimento da escritura de inventário e partilha consensual e/ou se houver fundados indícios de fraude, simulação ou em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade de algum dos herdeiros e/ou inventariante. Nesses casos, o tabelião poderá se recusar a lavrar a escritura, fundamentando sua recusa por escrito.

De toda forma, como se vê, a Resolução CNJ 571/2024 representa um marco importante na desburocratização do inventário e partilha de bens, permitindo que, mesmo com a presença de herdeiros menores ou incapazes, o processo possa ser realizado extrajudicialmente.

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Um dos principais objetivos da due diligence é evitar fraude à execução ou a credores, situações que, para serem afastadas, exigem a comprovação da boa-fé do adquirente, o que está diretamente ligado à adoção das cautelas necessárias para a realização da compra e venda.

Já abordamos a importância da due diligence em duas ocasiões. A primeira foi em julho de 2014, oportunidade em que comentamos as ‘Precauções necessárias ao adquirir um imóvel: a importância da due diligence imobiliária’ (clique aqui). Naquela época, não havia uma legislação específica sobre o assunto e as decisões judiciais eram baseadas na Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que ‘o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente’.

Posteriormente, em janeiro de 2015, a Lei 13.097/2015 trouxe mudanças significativas relacionadas à segurança jurídica dos negócios imobiliários, ao estabelecer, no parágrafo único do artigo 54, que situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé. O propósito do referido dispositivo foi o de reforçar a eficácia dos atos constantes do Registro de Imóveis, por meio da chamada “concentração dos atos na matrícula”. Ou seja, apenas as situações jurídicas existentes nas matrículas poderiam ser opostas ao terceiro adquirente.

O Teixeira Fortes acompanhou de perto o comportamento da jurisprudência após a promulgação da referida lei e, em março de 2019, reafirmou que a due diligence continuava sendo um instrumento fundamental para a segurança dos negócios imobiliários, como demonstra o artigo ‘A importância da prova da boa-fé para evitar a perda de imóveis adquiridos’ (clique aqui).

Depois, em junho de 2022, com a promulgação da Lei 14.382/2022 (conversão da Medida Provisória 1.085/2021), foi incluído o § 2º ao artigo 54 da Lei 13.097/2015, para fazer constar expressamente que, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos, é dispensável “a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais”.

Ao que parece, essa alteração legislativa é mais uma tentativa de se proteger o adquirente do imóvel que apenas consultou a matrícula imobiliária e nela não encontrou nenhum ônus.

A despeito dessa inovação legislativa, reiteramos nosso posicionamento de que a simples consulta à matrícula do imóvel não é suficiente para garantir uma aquisição segura.

Vejamos.

Tanto a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça quanto a Lei 13.097/2015 (alterada pela Lei 14.382/2022) buscam proteger o adquirente que consultou apenas a matrícula imobiliária, presumindo que a aquisição do bem tenha ocorrido de boa-fé.

Contudo, é fundamental compreender que a boa-fé – requisito essencial para proteção do bem adquirido – deve estar presente não apenas na aquisição atual, mas em todo o histórico de transferências do imóvel. Isso porque, se em algum momento, nas alienações anteriores, a boa-fé não esteve presente, as alienações subsequentes poderão ser questionadas.

Para ilustrar essa questão, destacamos um processo em fase de execução patrocinado pelo Teixeira Fortes, em que o credor obteve sentença favorável em sede de Embargos de Terceiro, confirmada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em julho de 2023. Nesse caso, uma compra e venda realizada em 2014 foi declarada ineficaz, devido ao reconhecimento de conluio entre as partes (vendedores e compradores), com a intenção de frustrar a execução.

O acórdão foi assim ementado:

“Existência de demanda capaz de reduzir os executados à insolvência à época do negócio. Inteligência do art. 792, IV, do CPC. Alienantes que se tornaram executados por desconsideração de personalidade jurídica de sociedade, ré na fase de conhecimento, de que eram sócios à época do negócio impugnado. Prática de diversos atos, já naquele momento, caracterizadores de abuso de finalidade com claro propósito de, mediante blindagem patrimonial, prejudicar credores. A fraude ora reconhecida foi apenas um deles.

 

A decisão judicial de desconsideração de personalidade jurídica de sociedade tem natureza declaratória, portanto, com efeitos ‘ex tunc’ (doutrina de TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER). Dizer que teria efeitos ‘ex nunc’ equivaleria ao absurdo de sustentar-se que quem dela abusa não teria praticado ilícito senão quando proferida a decisão de desconsideração.

 

Insolvência dos alienantes que também fundamentou a desconsideração da personalidade jurídica de devedor originário para responsabilizá-los pela dívida exequenda. Prova dos autos a demonstrar a situação de insolvência. Averbação, na matrícula imobiliária, de arrolamento do bem em garantia de processo administrativo tributário em curso, promovido pela Receita Federal. Protestos cambiais em nome do executado varão, de plena ciência dos adquirentes.

 

Adquirentes, além de tudo, genitores e sogros de devedores, devendo-se presumir, por tal motivo, tivessem ciência inequívoca da existência de demanda que poderia levá­-los à insolvência. Precedentes do STJ.

 

Ausência de prova nos autos de pagamento do preço. Comprovantes apresentados para tanto posteriores à escritura, que, de sua parte, consigna que o preço já estava pago quando da lavratura. Comprovantes, de resto, relacionados a outro negócio e a aluguéis repassados pelos apelantes a sua filha, executada, pela exploração do imóvel objeto da fraude. Boa-fé afastada. Precedentes deste Tribunal.

 

Outro indício veemente da fraude: preço sensivelmente inferior ao real valor do imóvel objeto da fraude. Precedentes deste Tribunal.

 

Manutenção da sentença, também nos termos do art. 252 do RITJSP. Apelação a que se nega provimento.”

A constatação da má-fé dos adquirentes foi possível porque o Teixeira Fortes, no curso da demanda, obteve acesso à escritura de compra e venda do imóvel e outros documentos, e notou que (i) a suposta venda ocorreu de ascendente para descendente; (ii) a operação foi realizada por um preço significativamente abaixo do valor de mercado e do valor venal do imóvel; e (iii) não houve comprovação do pagamento.

Além disso, a decisão judicial destacou que os antigos proprietários, a despeito de não serem réus na ação de conhecimento quando da alienação (2014), tendo sido incluídos no polo passivo apenas em 2021, após o julgamento do Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica (IDPJ), sempre foram responsáveis pela dívida da empresa que integravam como sócios.

O relator destacou no acórdão que:

“Prosseguindo, questão que merece ainda enfrentamento é a de que Carlos e Moema não figuraram como réus na fase de conhecimento da ação de rescisão contratual ajuizada por Rubens contra a CMS (de que os primeiros eram sócios à época da fraude), tendo ingressado apenas na fase de cumprimento de sentença mediante desconsideração da personalidade jurídica da sociedade.

 

Em razão disto, sustentam ausência de má-fé na aquisição do imóvel, eis que não havia ação capaz de reduzir os alienantes, executados, à insolvência à época do negócio impugnado.

 

Ora, Carlos e Moema sempre foram responsáveis pela dívida ali cobrada, de forma que a própria ação de rescisão contratual era capaz de reduzi-los à insolvência (como, de fato, já constatado), ainda que, formalmente, partes não fossem na fase de conhecimento.

 

Sua inclusão no polo passivo da ação, já na condição de executados, deu-se por tutela declaratória (portanto, com efeitos ex tunc), eis que por decisão que desconsiderou a personalidade jurídica da CMS (sobre a natureza declaratória deste tipo de provimento, confira-se TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER e outros, Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil – artigo por artigo, pág. 255).

 

Com efeito, dizer que provimento jurisdicional que desconsidera personalidade jurídica é constitutivo equivale a sustentar que sócio ou administrador que abusa da personalidade jurídica da sociedade não teria praticado ilícito, até que sobrevenha provimento jurisdicional que o reconheça, o que seria absurdo.

 

Evidente que não é o que ocorre. Se abusou, já é responsável, exigindo-se provimento jurisdicional apenas para declarar tal situação jurídica.”

O caso concreto ressalta a importância da due diligence para aquisição de um imóvel, uma vez que a fraude somente foi constatada por meio de uma investigação minuciosa do imóvel, dos proprietários atuais e dos antecessores.

A ausência de uma due diligence e das cautelas necessárias para se adquirir um imóvel, aliada a evidências de que o vendedor (ou seus antecessores) praticaram atos fraudulentos na tentativa de proteger seu patrimônio, inevitavelmente colocará em xeque a boa-fé do comprador que confiou apenas nas informações que constam na certidão de matrícula.

Portanto, reforçamos que, independentemente da entrada em vigor da Lei 13.097/2015 e das alterações trazidas pela Lei 14.382/2022, a realização de uma due diligence detalhada continua sendo de extrema relevância, especialmente para identificar eventuais atos fraudulentos praticados pelos vendedores ou por seus antecessores, e que eventualmente possam pôr em risco a eficácia e a segurança da transação imobiliária.

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