Até o próximo dia 24 de dezembro deverá ser sancionada a lei que dispõe sobre a emissão de duplicata sob a forma escritural.

Essa lei deverá gerar reflexos relevantes nas operações de aquisição de créditos comerciais por fundos de investimento em direitos creditórios, empresas de fomento mercantil e securitizadoras de créditos comerciais. Esse artigo foi escrito sob esse enfoque.

Atualmente, a experiência e a prática judiciais revelam três grupos de duplicatas:

(1) as assinadas em papel, em desuso;

(2) as assinadas por certificado digital, na forma expressamente autorizada pela Medida Provisória n° 2.200-2, de 24 de agosto de 2001, em pleno vigor; são chamadas no mercado de securitização de recebíveis de “duplicata digital”;

(3) as sequer nem emitidas, correspondentes às informações presentes nos boletos bancários, que ficaram conhecidas pela denominação “duplicata virtual” a partir do julgamento do EREsp n. 1024691 pelo STJ em 2012.

A leitura da justificação do projeto de lei em comento, de autoria do Deputado Julio Lopes do PP/RJ, e a redação substitutiva final aprovada no Congresso Nacional, não deixam dúvidas de que o objeto dessa nova legislação é tratar exclusivamente do terceiro grupo acima. A então duplicata virtual passaria a se chamar escritural.

Sobre a redação final aprovada pelo Congresso, destacamos:

(a) para fins de circulação, será permitida a emissão de duplicata sob a forma escritural, isto é, mediante o lançamento em sistema eletrônico de escrituração (art. 2º e 3º);

(b) esse sistema será gerido por entidades, públicas ou privadas, que vierem a ser autorizadas pelo governo (art. 3º, § 1º);

(c) deverão constar no sistema eletrônico de escrituração as principais informações sobre a duplicata, incluindo-se a apresentação ao sacado, aceite, aval e qualquer tipo de cessão, definitiva ou fiduciária (art. 4º);

(d) caberá ao gestor do sistema comunicar os sacados a respeito da emissão, aceite e cessão da duplicata (art. 4º, § 1º);

(e) a duplicata escritural poderá ser cobrada judicialmente mediante a apresentação de um extrato fornecido pelo gestor (art. 7º);

Para facilitar ainda mais a circulação de duplicatas, foi também previsto um dispositivo que propõe considerar nulas de pleno as cláusulas de contratos entre fornecedores e seus clientes que vedam, limitam ou oneram, de forma direta ou indireta, a emissão de duplicatas emitidas sob a forma cartular ou escritural (art. 10). Essa disposição vai atingir grandes empresas sacadas, inclusive estatais, que costumam proibir a cessão de recebíveis sem a anuência delas.
 

Um ponto positivo dessa iminente lei, a nosso ver, é o reforço da natureza cambiária das transmissões de duplicatas a FIDC, empresas de factoring e securitizadoras. Há precedentes judiciais que insistem em considerar de natureza meramente civil o endosso de duplicatas realizado a essas entidades, como se o nome do endossatário fosse capaz de descaracterizar a circulação da duplicata segundo as regras da Lei Uniforme de Genebra. A nova lei, quem sabe, pode ajudar a mudar esse entendimento.

O ponto acima é muito relevante. Tem reflexos, por exemplo, (i) na proteção em relação a constrições judiciais de recebíveis, em especial aquelas ordenadas pela Justiça do Trabalho, (ii) na adequada valoração das respostas dos sacados, principalmente quando eles admitem a existência e a cobrança dos títulos endossados, (iii) na desconsideração das devoluções tardias de mercadorias, (iv) na solução de conflitos baseados em cessões em duplicidade e (v) na validade da coobrigação do endossante pelo pagamento da duplicata.

O ponto negativo é a manutenção da necessidade de protesto para a cobrança judicial de duplicata não aceita. Havia essa previsão na redação original do projeto, mas não vingou.

A lei, quando sancionada, deverá entrar em vigor no prazo de 120 dias a partir da publicação. 

E nesse prazo deverá ser editada uma norma complementar, possivelmente mediante ato do Conselho Monetário Nacional, para tratar sobre o sistema eletrônico de escrituração e a atuação dos gestores.

A propósito, o art. 11 da redação final aprovada pelo Congresso Nacional atribui a um “órgão ou entidade da administração federal” a tarefa de regulamentar a lei. Esse órgão seria o CMN, como constou na redação original do projeto de lei. Mas a atribuição de regulamentar lei federal, no entanto, compete privativamente ao Presidente da República, conforme previsto no art. 84, IV, da Constituição Federal. O Presidente Michel Temer, com atuação acadêmica no direito constitucional, possivelmente vetará esse artigo.

Para acessar o projeto de lei, clique aqui.
 

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O Projeto de Lei 1.220/2015, a chamada Lei do Distrato, foi aprovado na última semana pela Câmara dos Deputados, após as propostas de alteração vindas do Senado, e seguiu para a sanção presidencial.

Na prática, a Lei do Distrato, que altera as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964[1] e nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979[2], visa a regulamentar como serão realizados os distratos nos casos de desistência dos compradores de unidades adquiridas em incorporação imobiliária ou em loteamentos urbanos, conferindo maior segurança jurídica às relações de compra e venda de imóveis.

Segundo o projeto aprovado, os contratos celebrados entre as partes deverão ser iniciados por um quadro-resumo, que conterá informações detalhadas relativas (i) ao preço; (ii) valor das parcelas e sua forma de pagamento; (ii) valor referente à comissão de corretagem; (iii) índices de correção monetária e taxas de juros aplicados e, em especial, (iv) as consequências do desfazimento do contrato por qualquer das partes, penalidades aplicáveis e prazos para devolução dos valores ao adquirente.

E é justamente em relação as penalidades existentes no contrato e consequências pelo desfazimento do negócio, seja em razão do atraso pelo construtor, seja pela inadimplência ou desistência do comprador, que estão as grandes mudanças trazidas pela Lei do Distrato.

Incorporação Imobiliária

No que se refere aos imóveis adquiridos em incorporação imobiliária, a lei buscou pacificar o que já vinha sendo amplamente aplicado pelo Judiciário, estabelecendo que a chamada “cláusula de tolerância”, que prevê a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada em contrato como prevista para entrega do empreendimento, é plenamente válida desde que expressamente pactuada entre as partes de forma clara e destacada.

Ou seja, a entrega da unidade dentro do período de 180 (cento e oitenta) dias da data prevista para a entrega do empreendimento não dará causa à resolução do contrato por culpa do vendedor e nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pela construtora.

No caso de  a entrega ultrapassar tal prazo por culpa da construtora, o comprador, nesse caso, poderá requerer a resolução do contrato, com a consequente devolução integral de todos os valores pagos e da multa estabelecida em contrato, devidamente corrigidos, no prazo de até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução do contrato.

Caso opte por permanecer com a unidade adquirida, o comprador fará jus ao recebimento de indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, corrigido conforme índice estipulado em contrato.

Quanto ao desfazimento do negócio em razão do não pagamento do preço estipulado em contrato pelo comprador da unidade, este fará jus ao recebimento dos valores que pagou diretamente ao incorporador, com a dedução (i) de multa pelo desfazimento pelo negócio; (ii) integralidade da comissão de corretagem; (iii) despesas inerentes ao imóvel, como IPTU e condomínio, bem como (iv) do valor correspondente ao uso da unidade imobiliária, equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

A multa pelo desfazimento do negócio será de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, nos imóveis construídos no chamado regime de afetação[3], e de 25% (vinte e cinco por cento) nos demais projetos.

Os prazos para devolução dos valores também foram estipulados pela lei, sendo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente para os empreendimentos construídos pelo regime de afetação e 180 (cento e oitenta) dias contados da data do desfazimento do negócio para os demais projetos.

Loteamentos

Já em relação aos loteamentos, a lei prevê que nos casos de resolução do contrato poderão ser descontados dos valores pagos pelo comprador (i) os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a partir da transmissão da posse ao adquirente até sua restituição do loteador; (ii) 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, devido a título de cláusula penal e despesas administrativas; (iii) encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo comprador; (iv) despesas inerentes ao imóvel, como IPTU, contribuições condominiais e associativas, taxas, bem como todos os custos incidentes sobre a restituição ou rescisão do lote, e (v) comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

A restituição dos valores poderá ser feita em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo previsto para conclusão das obras em loteamentos com obras em andamento, e no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual em loteamentos com obras concluídas.

Impactos da lei e o Judiciário:

A instabilidade da jurisprudência e o ambiente de insegurança jurídica reinantes no país, infelizmente nos incute o receio de que o Judiciário possa não aplicar integralmente a lei, caso sancionada sem vetos, assim como ocorreu no início da Reforma Trabalhista.

Diversas questões tratadas e alteradas pela lei já estão pacificadas pelo Judiciário, como por exemplo o percentual de retenção nos casos de resolução do contrato em no máximo 25% (vinte e cinco por cento), independentemente do regime em que se deu a construção do imóvel, bem como a devolução dos valores pagos em parcela única.

Algumas questões, inclusive, chegaram ao Superior Tribunal de Justiça – STJ e serão decididas sob o regime dos recursos repetitivos para que sejam aplicadas em todos os processos que tratem sobre o mesmo tema. Não se sabe, ao certo, se a interpretação do STJ será na linha do que vem sendo decidido em grande parte pelos Tribunais, ou de acordo com a Lei do Distrato.

Além disso, há que se considerar que muitos juízes poderão mitigar os efeitos da nova lei sob o influxo de certos princípios abstratos – o que é lamentável – como os da razoabilidade e proporcionalidade, além da legislação consumerista protetiva, para fundamentar decisões em sentido contrário à lei. Tal situação poderia ocorrer, por exemplo, no caso de retenção da multa de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela unidade imobiliária em caso de distrato, se os juízes a “considerarem” desproporcional e abusiva perante o comprador.

Assim, nos resta esperar a sanção presidencial e aguardar o impacto das mudanças trazidas pela Lei do Distrato nos contratos existente, nos que vierem a ser celebrados e perante o Judiciário.

[1] Lei que dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

[2] Lei que trata do parcelamento do solo urbano.

[3] Regime de afetação é a separação do patrimônio do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros compradores, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

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Vai até o dia 28 de dezembro o prazo para o contribuinte que aderiu ao PERT, na modalidade dos demais débitos no âmbito da Receita Federal, prestar as informações para a consolidação do parcelamento.
 

As informações são simples. A Receita Federal quer saber quais débitos foram parcelados, o número de parcelas escolhido pelo contribuinte, o montante do prejuízo fiscal e da base negativa eventualmente usado no PERT e a identificação do crédito porventura utilizado para pagar a dívida.
 

Além de fornecer essas informações, o contribuinte deve estar em dia com o pagamento de todas as parcelas vencidas até o momento. Eventuais diferenças que forem apontadas pela Receita Federal terão que ser pagas imediatamente. Do contrário, o parcelamento será rescindido, o que implicará a retomada da cobrança dos débitos, sem os descontos oferecidos pelo PERT.
 

A consolidação deve ser feita por meio do sistema da Receita Federal (e-CAC). Pode ocorrer, no entanto, de o contribuinte não conseguir fazer o procedimento dessa maneira. Isso ocorreu na consolidação dos débitos previdenciários, quando muitos contribuintes enfrentaram problemas com o sistema eletrônico, ficando impedidos de selecionar os débitos qe escolheram parcelar. Se o contribuinte passar por problema semelhante, deve procurar imediatamente uma das unidades da Receita Federal. Em último, o contribuinte deve prestar as informações por meio de petição.
 

Outro problema que pode ocorrer é a constatação de divergências nos valores dos débitos escolhidos para serem parcelados. O contribuinte pode ter imaginado que o valor do débito era um, menor, e na hora da consolidação se surpreender com a cobrança de outro valor, maior, pela Receita Federal. Nesse caso, o contribuinte não é obrigado a pagar imediatamente eventuais diferenças, pois tem o direito de pedir a revisão do valor, até o dia 28 de dezembro. 
 

Por último, vale dar destaque à possibilidade de o contribuinte corrigir eventual erro na escolha da modalidade de liquidação e, também, de incluir outros débitos não considerados no momento da opção ao PERT, inclusive débitos lançados ou declarados depois do fim do prazo de adesão. 
 

Todos os detalhes constam na Instrução Normativa RFB n. 1855, cuja leitura é indispensável para evitar problemas que possam comprometer o PERT. 

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Recente decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em ação patrocinada pelo Teixeira Fortes reconhece a possibilidade de um credor penhorar os direitos do devedor sobre bem imóvel do qual é promitente comprador, apesar da inexistência de registro em nome desse no cartório de imóveis.
 

O reconhecimento desse direito decorreu de minucioso trabalho investigativo da área de recuperação do crédito quando perseguia bens do devedor em ação de execução que revelou a existência de imóvel que compunha a esfera patrimonial do devedor e que, portanto, deveria ser penhorado para satisfação da dívida, mas que ainda não estava registrado em seu nome.

O pedido de penhora foi indeferido em primeira instância, mas em grau de recurso, os Desembargadores entenderam que a penhora não só era cabível como está expressamente prevista no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil:

"Art. 835.  A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

(…)

XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;"

A decisão consolida o entendimento de que a celebração de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não levado a registro, confere ao comprador o direito de aquisição do imóvel, que possui conteúdo econômico próprio e integra o seu patrimônio, sendo, portanto, passível de penhora.

Este foi exatamente o entendimento lançado no acórdão pela Turma Julgadora, in verbis: 
 

"Mesmo porque há expressa previsão no CPC, em seu art.835, XII:“Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.” 

O agravante apresentou às fls. 62/66, destes autos, o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, cujo promitente comprador é o coexecutado Xxxxxx Xxxxxx, referente à unidade autônoma nº xxx, de final 01, que se localiza no 11º andar, do Edifício Xxxxxx (Xxxxxxx Xxxxxx, n. xxx, São Paulo/SP). 

Apresentou, ainda, às fls. 67, termo de quitação, datado de 27/08/2007. 

É admissível, portanto, o deferimento da penhora sobre os direitos do agravado, Sr. Xxxxxx xxxxxx, sobre o imóvel matriculado sob o nº xx.xxx, no 13º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso, nos termos da fundamentação acima. Alberto Gosson Relator."

À luz deste entendimento, tendo sido localizado direito do devedor fundado em contrato de promessa de compra e venda, legitima é a penhora e consequente expropriação dos direitos sobre bem imóvel em benefício do credor em ação de execução.
 

O fato do devedor não ter transferido a propriedade para si, com o registro do termo de quitação do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, pode representar ato de indevida blindagem patrimonial, por tornar o bem inacessível à consulta pública da esfera patrimonial do inadimplente e, portanto, não pode ser óbice para que seja deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos sobre o mesmo.

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