Recente decisão do STJ aponta que credor terá que ser mais diligente e averbar na matrícula do imóvel de propriedade de seu devedor a existência de sua ação ou crédito – se quiser penhorar o imóvel para satisfação de seu crédito.
 

É que a simples existência de ações de execução e protestos contra o proprietário de bem imóvel, e a dispensa da apresentação de suas usuais certidões negativas de débito não são mais suficientes para demonstrar má-fé do comprador a ponto de caracterizar que o negócio tenha ocorrido em fraude.
 

Como abordamos em artigo publicado em 31/03/2014, durante muito tempo a orientação jurisprudencial que predominou nos Tribunais era no sentido de que se considerava fraude a alienação de bens quando em curso processo de execução contra o proprietário.
 

Esse posicionamento, como esclarecido, baseava-se no principio geral de que a boa-fé recomendava que o adquirente exigisse do vendedor certidões que demonstrassem a inexistência de ações ou dívidas que comprometessem o negócio, não bastando a simples ausência de gravames sobre a matrícula do imóvel. Em outras palavras, a dispensa de tal documentação, ainda que por incúria ou indiligência, feria a boa-fé e representava flagrante má-fé do adquirente.

Entretanto, em recente julgamento ao REsp 956.943-PR, caso que envolveu grande discussão e divergência de opiniões, e que contou com voto contrário da Ministra Nancy Andrighi (o que demonstra que não há unanimidade sobre a questão), a maioria dos Ministros do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento diverso daquele noticiado anteriormente, e concluiu que não havendo nenhuma anotação averbada às margens da matrícula do imóvel, de existência de ação contra o proprietário, o negócio não pode ser considerado fraudulento.
 

Segundo o voto majoritário dos Ministros, prevalece vigente em nosso ordenamento jurídico o principio segundo o qual a boa-fé é presumível e a má-fé deve ser comprovada. Assim, não há razão para se inverter tal ordem natural e presumir a má-fé do adquirente.
 

Com esse novo precedente jurisprudencial, que deverá ser aplicado como regra a todos os casos semelhantes, passa a ser obrigação do credor a diligência de averbar na matrícula do imóvel do devedor a existência de sua ação, providência sem a qual não mais poderá invocar que o negócio foi celebrado em fraude.
 

A orientação, alinhada à recente edição da MP 656/2014, que estabelece em seu artigo 10 que os negócios de transferência de diretos reais sobre imóveis serão eficazes em relação a atos precedentes nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel a existência da ação, nos parece agora mais objetiva ao impor maior diligência e atenção do credor.

mohamad@fortes.adv.br

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Em 30 de dezembro de 2014 o Governo Federal, por meio da edição das Medidas Provisórias nº 664/14 e 665/14, anunciou alterações em 05 (cinco) benefícios trabalhistas e previdenciários: auxílio-doença, pensão por morte, seguro-desemprego, abono-salarial e seguro-defeso (o seguro-desemprego do pescador artesanal).

Clique aqui e lei a íntegra do artigo, incluindo um quadro-resumo com as principais alterações

eduardo@fortes.adv.br

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A referida norma, apelidada de Código Florestal Paulista, trouxe algumas novidades, em especial, um novo sistema de cálculo do percentual de reserva legal baseado na evolução histórica da legislação ambiental federal (arts. 27 e 32), e uma disposição específica a respeito do direito assegurado de construção em lotes urbanos oriundos de parcelamento do solo urbano devidamente registrado em cartório (art. 40, parágrafo único), conforme disposições abaixo reproduzidas:
 

"Artigo 27 – Os proprietários ou possuidores de imóveis rurais que realizaram supressão de vegetação nativa respeitando os limites impostos pela legislação em vigor à época em que ocorreu a supressão são dispensados de promover a recomposição, compensação ou regeneração para os percentuais de Reserva Legal exigidos pela Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012.

§ 1º – A dispensa de recomposição, compensação ou regeneração, para os percentuais da Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, de que trata o “caput” deste artigo, deve observar as seguintes leis e respectivos limites previstos para manutenção de vegetação nativa:

1 – a partir da vigência do Decreto Federal nº 23.793, de 23 de janeiro de 1934, 25% (vinte e cinco por cento) das matas existentes, salvo o disposto nos artigos 24, 31 e 52 do mesmo decreto;

2 – durante a vigência da Lei Federal nº 4.771, de 15 de setembro de 1965, até a vigência da Lei Federal nº 7.803, de 18 de julho de 1989, 20% (vinte por cento) da área de cada propriedade com cobertura de floresta;

3 – durante a vigência da Lei Federal nº 4.771, de 15 de setembro de 1965, com as alterações introduzidas no artigo 16 pela Lei Federal nº 7.803, de 18 de julho de 1989, 20% (vinte por cento) da área de cada propriedade, para todas as formas de vegetação;

§ 2º – A identificação da forma da vegetação e da época de abertura das situações consolidadas poderá ser provada por documentos tais como a descrição de fatos históricos de ocupação da região, registros de comercialização, dados agropecuários da atividade, contratos e documentos bancários relativos à produção, e por todos os outros meios de prova em direito admitidos.

§ 3º – Os atos e documentos oficiais ou emitidos pela administração pública federal, estadual ou municipal possuem fé pública, gozando de presunção de veracidade, e tem o efeito de prova pré-constituída.

§ 4º – O percentual de recomposição de Reserva Legal em propriedade ou posse rural em área contendo forma de vegetação de floresta, de cerrado e outras formas de vegetação será definido considerando separadamente a parcela que cada uma ocupa na propriedade ou posse rural analisada, bem como o cômputo das Áreas de Preservação Permanente no cálculo do percentual da Reserva Legal da propriedade ou posse rural, atendidas as determinações do artigo 15 da Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, e as demais disposições desta lei.

§ 5º – O indeferimento do direito previsto neste artigo deverá conter despacho fundamentado no processo administrativo, garantidos a ampla defesa e o contraditório, após notificação pessoal do proprietário ou possuidor, cabendo recurso administrativo com efeito suspensivo."

"Artigo 32 – Nas propriedades ou posses rurais que detinham, em 22 de julho de 2008, área de até 4 (quatro) módulos fiscais e que possuíam remanescente de vegetação nativa em percentuais inferiores ao previsto no artigo 12 da Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, a Reserva Legal será constituída com a área ocupada com a vegetação nativa existente em 22 de julho de 2008, vedadas novas conversões para uso alternativo do solo.

§ 1º – No caso em que a vegetação nativa seja composta por espécimes espalhados na paisagem e que dificulte a utilização de técnicas agrícolas de uso do solo sem a supressão parcial dos mesmos, o interessado poderá optar por renunciar ao direito previsto no “caput” deste artigo, para estabelecer mosaico compensando a supressão desses espécimes, na proporção de 1:10 (um para dez) no espaço necessário a acomodar todo o plantio no espaçamento tecnicamente recomendado para o adensamento florístico, a ser informado na forma do artigo 9º desta lei, após a aprovação do Projeto de Recomposição de Áreas Degradadas e Alteradas.

§ 2º – A vegetação nativa mencionada no “caput” deste artigo não possui percentual mínimo de aplicação.

§ 3º – Nos imóveis sem remanescente de vegetação nativa na data de 22 de julho de 2008, fica o proprietário ou possuidor desobrigado de recompor."

"Artigo 40 – Nas áreas de ocupação antrópica consolidada em área urbana, fica assegurado o uso alternativo do solo previsto no inciso VI do artigo 3º da Lei Federal nº 12.651, de 25 de maio de 2012, respeitadas as áreas de preservação permanente previstas pela legislação em vigor à época da implantação do empreendimento.

Parágrafo único – Fica assegurado o direito de construir em lotes oriundos de parcelamento do solo urbano registrado no Serviço de Registro de Imóveis competente, desde que respeitadas as Áreas de Preservação Permanente, exigidas pela legislação vigente na data da implantação do licenciamento ambiental e do registro do parcelamento do solo para fins urbanos, aprovado segundo a legislação específica."

A lei paulista, além disso, ratificou o entendimento do Código Florestal (nacional) a respeito do tamanho da faixa de área de preservação permanente situada no entorno de reservatórios artificiais (art. 24).

"Artigo 24 – Para os reservatórios artificiais de água destinados a geração de energia ou abastecimento público que foram registrados ou tiveram seus contratos de concessão ou autorização assinados anteriormente à Medida Provisória nº 2.166-67, de 24 de agosto de 2001, a faixa da Área de Preservação Permanente será a distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima “maximorum.”

Clique aqui para acessar a íntegra da lei.

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Valor Econômico, Caderno de Legislação & Tributos, Opinião Jurídica, 20/01/2015

A Lei Federal n° 9.514 de 20 de novembro de 1997, que trata, dentre outros temas, da alienação fiduciária de imóvel em garantia de (qualquer) negócio jurídico, nunca foi absolutamente clara a respeito da possibilidade, ou não, de cobrança do eventual saldo residual pelo credor fiduciário após o leilão ou adjudicação do imóvel.

Supondo, por exemplo, que uma dívida inadimplida atingisse R$ 500 mil e o imóvel alienado em garantia fiduciária dessa obrigação fosse arrematado ou adjudicado por R$ 400 mil. O credor fiduciário, seguindo um raciocínio minimamente razoável, teria um saldo a receber de R$ 100 mil. Pode até parecer óbvio que o devedor fiduciante ficaria obrigado a pagar esse saldo, sob pena, inclusive, de enriquecimento sem causa, mas a dura realidade é que a Lei nunca havia afirmado isso de forma categórica.

E o pior é que uma leitura meramente literal dos parágrafos do artigo 27 da Lei 9.514 pode levar à conclusão, equivocada ou não, de que após o leilão, com ou sem arrematantes, a dívida seria considerada extinta, liberando-se o devedor.

Essa omissão ou dúvida legal, queiram ou não, sempre causou uma grande insegurança jurídica nos mercados imobiliários e bancários, nas indústrias de Fundos de Pensão e de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) e no segmento de fomento mercantil, setores que, em grande volume, têm apostado suas operações de crédito a, sobretudo, pequenas e médias empresas, apoiados em imóveis alienados em garantia fiduciária. A Lei 9.514 não limita a aplicação da alienação fiduciária a operações de financiamento imobiliário, podendo ser usada para garantir qualquer tipo de negócio jurídico, inclusive para assegurar direitos de regresso.

Essa preocupação, de qualquer forma, não afastou o uso da alienação fiduciária, talvez em virtude das evidentes vantagens que esse tipo de garantia possui em relação à concorrente hipoteca, como, por exemplo, a desnecessidade de formalização por instrumentos públicos, a celeridade do leilão extrajudicial, a expressa previsão de desocupação do imóvel em 60 dias sob pena de multa diária e a não sujeição do crédito aos efeitos da recuperação judicial ou falência do devedor fiduciante. Não custa lembrar, há inúmeros casos de planos de recuperação judicial de devedores que são aprovados com a aplicação de descontos compulsórios de 70% ou mais sobre o valor do crédito, parcelamentos em até duas décadas e taxas de juros de 1% ao ano (vide TJSP, Agravo de Instrumento n° 0111389-39.2013.8.26.0000). Enquanto o desestimulado credor hipotecário se submete a esse tipo de composição, o fiduciário busca ou negocia o valor integral de seu crédito sem o risco de ser obrigado a reduzi-lo.

Mas embora não tenha afugentado a prática da alienação fiduciária, essa insegurança jurídica em relação à cobrança do saldo residual devedor tem levado alguns credores fiduciários a, por exemplo, antes de iniciar o leilão extrajudicial do imóvel, ingressar com uma cobrança judicial da dívida, por meio de processo de execução, com o objetivo de tentar receber o quanto puder antes de – frisamos, queiram ou não – sujeitar-se ao risco de receber o valor do imóvel alienado em garantia e mais nada. Em vez, portanto, de se aproveitar da celeridade prometida pela Lei que trata da alienação fiduciária de imóvel, incluindo-se a dispensa de nova avaliação do imóvel e a promoção de leilão em até 30 dias, o credor volta à antiga e lenta forma de cobrança por meio do Poder Judiciário, aguardando a citação, penhora, avaliação, sentença, recurso, etc.

Essa aflição do credor fiduciário, contudo, parece ter sido encerrada com a entrada em vigor da Lei Federal n° 13.043 de 13 de novembro de 2014. Essa Lei, que resultou da Medida Provisória n° 651, dedicou uma Seção à alienação fiduciária, com destaque para o art. 102, que promoveu uma cirúrgica modificação no Código Civil para dizer que a alienação ou propriedade fiduciária, inclusive sobre bem imóvel, sujeita-se também às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial do Código Civil. Esse Capítulo trata das garantias reais e, justamente uma de suas disposições, o art. 1.430, prevê o expresso direito de o credor cobrar o saldo devedor após excutida a garantia.

Assim, quer pelo bom senso jurídico ou, também agora, pela expressa previsão legal, não restam dúvidas de que o credor fiduciário tem o direito de cobrar o saldo devedor após o leilão ou adjudicação do imóvel na forma da Lei de alienação fiduciária.

Somando-se tal novidade à expectativa de conversão em Lei das disposições da recente Medida Provisória n° 656 que tratam da prevalência das garantias em relação a possíveis dívidas do garantidor não registradas nas matrículas imobiliárias, tudo caminha para um crescimento de operações de crédito garantidas por imóveis.

marcelo@fortes.adv.br

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A aquisição de um negócio empresarial pode ser realizada, juridicamente, mediante diversas formas. O tamanho ou o objeto do negócio, ou o regime societário da empresa que o explora, costumam indicar qual o instrumento jurídico mais adequado.

Uma indústria farmacêutica, por exemplo, em virtude das diversas licenças que possui, é geralmente negociada mediante a venda da participação societária[1], isto é, por meio da cessão das quotas ou ações que representam o capital da sociedade, de forma a preservar o mesmo CNPJ.

A compra de quotas sociais ou ações, conforme se tratar respectivamente de sociedade limitada ou anônima, representa uma forma muito comum de aquisição de negócios empresariais. E os empresários, em geral, conhecem bem o procedimento da venda, isto é, a assinatura de alteração de contrato social para registro perante a Junta Comercial pertinente, quando de tratar de sociedade limitada, ou a assinatura no Livro de Registro de Transferência de Ações, quando envolver uma sociedade anônima.

Há hipóteses, no entanto, em que o negócio pretendido corresponde a apenas uma filial de uma grande empresa, ou a um “ponto comercial”, muito comum em negociações envolvendo lojas em shopping center ou pequenos e médios estabelecimentos (p.e. uma padaria, um restaurante ou um estacionamento), cuja troca do CNPJ não gera nenhum inconveniente tão burocrático ou dramático. Existem ainda casos em que o negócio é explorado por uma Firma Individual (ou Empresário, conforme termo utilizado pelo Código Civil), cujo formato jurídico não possui quotas sociais a serem transferidas e nem tampouco um contrato social, mas apenas um cadastro na Junta Comercial com o nome do titular.

Para esses tipos de negociações, que não envolvem a cessão de quotas sociais ou ações, utiliza-se o contrato de alienação de estabelecimento comercial ou empresarial, também conhecido por trespasse.

O que muito empresário desconhece é que o contrato que regula a alienação de um estabelecimento empresarial deve ser averbado à margem da inscrição do vendedor (e do comprador[2]) na Junta Comercial competente, além de publicado na imprensa oficial, tudo com o objeto de produzir efeitos perante terceiros, por força do art. 1.144 do Código Civil.

É a partir da publicação, por exemplo, que começa a fluir o prazo de 1 ano para o alienante ser cobrado, na condição de corresponsável, pelos eventuais débitos vencidos ligados ao negócio vendido.

Também é a partir da publicação que se inicia o curso do prazo de 90 dias para que os terceiros, que celebraram contratos relativos à exploração do estabelecimento, possam pleitear a rescisão de seus contratos, desde que aleguem justa causa ou algum caráter pessoal.

Outras questão importante relativa ao contrato de alienação de estabelecimento empresarial diz respeito à concorrência. Em não havendo uma autorização expressa, o alienante não poderá concorrer com o adquirente por ao menos 5 anos.

Esses são, enfim, apenas alguns dos pontos importantes referentes à negociação de estabelecimentos empresariais.
 
marcelo@fortes.adv.br
 
 
 
 
 

[1] Mesmo quando o objetivo é apenas a aquisição de uma marca de produto farmacêutico ou patente, a cessão das quotas sociais também é utilizada (precedida de uma incorporação ou cisão parcial societária), motivada por entraves burocráticos da Anvisa.

[2] Parecer CJ/JUCESP 043/2013
 http://www.institucional.jucesp.sp.gov.br/downloads/parecer_043_2013.pdf

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