Entretanto, o uso dessa ferramenta estava suspenso no estado de São Paulo desde 2020, por força do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) n.º 2256317-05.2020.8.26.0000, pendente de julgamento pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça desse estado, que seria utilizado para a uniformização de decisões judiciais. Nesse IRDR, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determinou que a decisão acerca do cabimento da CNIB deveria aguardar o julgamento do Tema 1.137/STJ, relacionado à possibilidade de utilização de medidas atípicas em processos judiciais.

Ocorre que a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial n.º 1.963.178/SP, reconheceu que a utilização da CNIB não se configura como uma medida atípica, mas sim como uma ferramenta legítima em processos de execução civil, especialmente quando os meios executivos típicos já tenham sido esgotados. Essa decisão, que já transitou em julgado, estabeleceu um importante precedente para a utilização da CNIB em processos judiciais de todo o país e acendeu o debate sobre a competência do Tribunal de Justiça para decidir sobre o tema, bem como sobre a possível perda de objeto do IRDR n.º 2256317-05.2020.8.26.0000.

Recentemente, a Procuradoria Geral da Justiça se pronunciou em outro IRDR, reconhecendo que a inscrição na CNIB não se caracteriza como uma das medidas de execução atípica, previstas no artigo 319, IV, do Código de Processo Civil, pois se trata apenas de uma medida informativa, sem caráter indutivo, coercitivo, mandamental ou sub-rogatório, uma vez que não implica imediata penhora do patrimônio do devedor. Atualmente, há um agravo interno pendente de julgamento sobre a distinção entre o uso da CNIB e a aplicação de medidas atípicas.

Nesse sentido, tudo indica que, em breve, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidirá acerca do IRDR que impedia a utilização da ferramenta CNIB em execuções civis. Portanto, é fundamental que advogados e seus clientes estejam atualizados sobre o tema.

Em resumo, a decisão proferida pelo STJ estabeleceu um importante precedente e reconheceu a legitimidade da CNIB como uma ferramenta útil em processos judiciais, de modo que sua utilização representa uma oportunidade significativa para advogados e seus clientes, oferecendo benefícios tangíveis no âmbito dos processos judiciais. Continuaremos acompanhando de perto qualquer fato novo relacionado a esse tema e estamos à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas que possam surgir.

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Um dos principais objetivos da due diligence é evitar fraude à execução ou a credores, situações que, para serem afastadas, exigem a comprovação da boa-fé do adquirente, o que está diretamente ligado à adoção das cautelas necessárias para a realização da compra e venda.

Já abordamos a importância da due diligence em duas ocasiões. A primeira foi em julho de 2014, oportunidade em que comentamos as ‘Precauções necessárias ao adquirir um imóvel: a importância da due diligence imobiliária’ (clique aqui). Naquela época, não havia uma legislação específica sobre o assunto e as decisões judiciais eram baseadas na Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que ‘o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente’.

Posteriormente, em janeiro de 2015, a Lei 13.097/2015 trouxe mudanças significativas relacionadas à segurança jurídica dos negócios imobiliários, ao estabelecer, no parágrafo único do artigo 54, que situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé. O propósito do referido dispositivo foi o de reforçar a eficácia dos atos constantes do Registro de Imóveis, por meio da chamada “concentração dos atos na matrícula”. Ou seja, apenas as situações jurídicas existentes nas matrículas poderiam ser opostas ao terceiro adquirente.

O Teixeira Fortes acompanhou de perto o comportamento da jurisprudência após a promulgação da referida lei e, em março de 2019, reafirmou que a due diligence continuava sendo um instrumento fundamental para a segurança dos negócios imobiliários, como demonstra o artigo ‘A importância da prova da boa-fé para evitar a perda de imóveis adquiridos’ (clique aqui).

Depois, em junho de 2022, com a promulgação da Lei 14.382/2022 (conversão da Medida Provisória 1.085/2021), foi incluído o § 2º ao artigo 54 da Lei 13.097/2015, para fazer constar expressamente que, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos, é dispensável “a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais”.

Ao que parece, essa alteração legislativa é mais uma tentativa de se proteger o adquirente do imóvel que apenas consultou a matrícula imobiliária e nela não encontrou nenhum ônus.

A despeito dessa inovação legislativa, reiteramos nosso posicionamento de que a simples consulta à matrícula do imóvel não é suficiente para garantir uma aquisição segura.

Vejamos.

Tanto a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça quanto a Lei 13.097/2015 (alterada pela Lei 14.382/2022) buscam proteger o adquirente que consultou apenas a matrícula imobiliária, presumindo que a aquisição do bem tenha ocorrido de boa-fé.

Contudo, é fundamental compreender que a boa-fé – requisito essencial para proteção do bem adquirido – deve estar presente não apenas na aquisição atual, mas em todo o histórico de transferências do imóvel. Isso porque, se em algum momento, nas alienações anteriores, a boa-fé não esteve presente, as alienações subsequentes poderão ser questionadas.

Para ilustrar essa questão, destacamos um processo em fase de execução patrocinado pelo Teixeira Fortes, em que o credor obteve sentença favorável em sede de Embargos de Terceiro, confirmada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em julho de 2023. Nesse caso, uma compra e venda realizada em 2014 foi declarada ineficaz, devido ao reconhecimento de conluio entre as partes (vendedores e compradores), com a intenção de frustrar a execução.

O acórdão foi assim ementado:

“Existência de demanda capaz de reduzir os executados à insolvência à época do negócio. Inteligência do art. 792, IV, do CPC. Alienantes que se tornaram executados por desconsideração de personalidade jurídica de sociedade, ré na fase de conhecimento, de que eram sócios à época do negócio impugnado. Prática de diversos atos, já naquele momento, caracterizadores de abuso de finalidade com claro propósito de, mediante blindagem patrimonial, prejudicar credores. A fraude ora reconhecida foi apenas um deles.

 

A decisão judicial de desconsideração de personalidade jurídica de sociedade tem natureza declaratória, portanto, com efeitos ‘ex tunc’ (doutrina de TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER). Dizer que teria efeitos ‘ex nunc’ equivaleria ao absurdo de sustentar-se que quem dela abusa não teria praticado ilícito senão quando proferida a decisão de desconsideração.

 

Insolvência dos alienantes que também fundamentou a desconsideração da personalidade jurídica de devedor originário para responsabilizá-los pela dívida exequenda. Prova dos autos a demonstrar a situação de insolvência. Averbação, na matrícula imobiliária, de arrolamento do bem em garantia de processo administrativo tributário em curso, promovido pela Receita Federal. Protestos cambiais em nome do executado varão, de plena ciência dos adquirentes.

 

Adquirentes, além de tudo, genitores e sogros de devedores, devendo-se presumir, por tal motivo, tivessem ciência inequívoca da existência de demanda que poderia levá­-los à insolvência. Precedentes do STJ.

 

Ausência de prova nos autos de pagamento do preço. Comprovantes apresentados para tanto posteriores à escritura, que, de sua parte, consigna que o preço já estava pago quando da lavratura. Comprovantes, de resto, relacionados a outro negócio e a aluguéis repassados pelos apelantes a sua filha, executada, pela exploração do imóvel objeto da fraude. Boa-fé afastada. Precedentes deste Tribunal.

 

Outro indício veemente da fraude: preço sensivelmente inferior ao real valor do imóvel objeto da fraude. Precedentes deste Tribunal.

 

Manutenção da sentença, também nos termos do art. 252 do RITJSP. Apelação a que se nega provimento.”

A constatação da má-fé dos adquirentes foi possível porque o Teixeira Fortes, no curso da demanda, obteve acesso à escritura de compra e venda do imóvel e outros documentos, e notou que (i) a suposta venda ocorreu de ascendente para descendente; (ii) a operação foi realizada por um preço significativamente abaixo do valor de mercado e do valor venal do imóvel; e (iii) não houve comprovação do pagamento.

Além disso, a decisão judicial destacou que os antigos proprietários, a despeito de não serem réus na ação de conhecimento quando da alienação (2014), tendo sido incluídos no polo passivo apenas em 2021, após o julgamento do Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica (IDPJ), sempre foram responsáveis pela dívida da empresa que integravam como sócios.

O relator destacou no acórdão que:

“Prosseguindo, questão que merece ainda enfrentamento é a de que Carlos e Moema não figuraram como réus na fase de conhecimento da ação de rescisão contratual ajuizada por Rubens contra a CMS (de que os primeiros eram sócios à época da fraude), tendo ingressado apenas na fase de cumprimento de sentença mediante desconsideração da personalidade jurídica da sociedade.

 

Em razão disto, sustentam ausência de má-fé na aquisição do imóvel, eis que não havia ação capaz de reduzir os alienantes, executados, à insolvência à época do negócio impugnado.

 

Ora, Carlos e Moema sempre foram responsáveis pela dívida ali cobrada, de forma que a própria ação de rescisão contratual era capaz de reduzi-los à insolvência (como, de fato, já constatado), ainda que, formalmente, partes não fossem na fase de conhecimento.

 

Sua inclusão no polo passivo da ação, já na condição de executados, deu-se por tutela declaratória (portanto, com efeitos ex tunc), eis que por decisão que desconsiderou a personalidade jurídica da CMS (sobre a natureza declaratória deste tipo de provimento, confira-se TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER e outros, Primeiros Comentários ao Novo Código de Processo Civil – artigo por artigo, pág. 255).

 

Com efeito, dizer que provimento jurisdicional que desconsidera personalidade jurídica é constitutivo equivale a sustentar que sócio ou administrador que abusa da personalidade jurídica da sociedade não teria praticado ilícito, até que sobrevenha provimento jurisdicional que o reconheça, o que seria absurdo.

 

Evidente que não é o que ocorre. Se abusou, já é responsável, exigindo-se provimento jurisdicional apenas para declarar tal situação jurídica.”

O caso concreto ressalta a importância da due diligence para aquisição de um imóvel, uma vez que a fraude somente foi constatada por meio de uma investigação minuciosa do imóvel, dos proprietários atuais e dos antecessores.

A ausência de uma due diligence e das cautelas necessárias para se adquirir um imóvel, aliada a evidências de que o vendedor (ou seus antecessores) praticaram atos fraudulentos na tentativa de proteger seu patrimônio, inevitavelmente colocará em xeque a boa-fé do comprador que confiou apenas nas informações que constam na certidão de matrícula.

Portanto, reforçamos que, independentemente da entrada em vigor da Lei 13.097/2015 e das alterações trazidas pela Lei 14.382/2022, a realização de uma due diligence detalhada continua sendo de extrema relevância, especialmente para identificar eventuais atos fraudulentos praticados pelos vendedores ou por seus antecessores, e que eventualmente possam pôr em risco a eficácia e a segurança da transação imobiliária.

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Esta é a proposta do novo art. 853-A do Código Civil:

“Art. 853-A. Qualquer garantia poderá ser constituída, levada a registro, gerida e ter a sua execução pleiteada por agente de garantia, que será designado pelos credores da obrigação garantida para esse fim e atuará em nome próprio e em benefício dos credores, inclusive em ações judiciais que envolvam discussões sobre a existência, a validade ou a eficácia do ato jurídico do crédito garantido, vedada qualquer cláusula que afaste essa regra em desfavor do devedor ou, se for o caso, do terceiro prestador da garantia.”

A introdução do Agente de Garantias pelo Marco Legal das Garantias representa um avanço significativo na administração fiduciária de garantias no Brasil. Esse novo ator, definido no referido dispositivo legal proposto, tem o potencial de trazer mais segurança e eficiência às transações de crédito, especialmente no contexto dos fundos de investimento.

Nos FIDCs, em que os ativos são predominantemente direitos creditórios, a figura do Agente de Garantias surge como uma ferramenta valiosa para registrar bens em garantia, em especial os imóveis. Essa prática, embora não inédita, é frequentemente emaranhada em debates sobre a personalidade jurídica dos fundos, gerando insegurança e complexidade nas transações.

O Agente de Garantias, ao atuar em nome próprio e em benefício dos credores (conforme §1º e §2º do novo Art. 853-A, do Código Civil), oferece uma solução elegante para esses debates. Ele assume a responsabilidade fiduciária pela gestão da garantia, desvinculando-a das questões de personalidade jurídica dos FIDCs e assegurando que os interesses dos credores sejam primordiais.

Cenário prático: o cedente de uma operação de antecipação de recebíveis poderá alienar fiduciariamente uma garantia imobiliária em favor do Agente de Garantias. Este desempenhará suas funções zelando pelos interesses do FIDC ao qual oferece seus serviços. A figura do Agente de Garantia poderá recair sobre a Consultora ou o Agente de Cobrança do Fundo. E mais. A garantia estabelecida tem a capacidade de abranger, inclusive, operações executadas com múltiplos FIDCs (ou classes), ligados ou não, bem como Companhias Securitizadoras ou Empresas de Factoring.

Outro aspecto relevante é a proteção conferida ao produto da realização da garantia. Conforme estabelece o §5º do Art. 853-A, esses recursos constituem um patrimônio separado do Agente de Garantias, não podendo ser utilizados para saldar suas obrigações pessoais por um período de até 180 dias após o recebimento. Isso garante que os recursos estarão disponíveis para satisfazer os credores, reforçando a segurança da operação.

O novo §7º do Art. 853-A do Código Civil amplia as funções do Agente de Garantias, permitindo que ele ofereça serviços diretos ao devedor. Isso inclui a busca por condições de crédito mais vantajosas, auxílio na formalização de contratos, intermediação em questões contratuais e garantias reais, além de outros serviços permitidos por lei. Essa disposição legal fortalece o papel do Agente de Garantias, contribuindo para a transparência, eficiência e segurança nas transações de crédito, alinhando os interesses de todas as partes envolvidas e promovendo um ambiente de crédito mais justo e competitivo.

A figura do Agente de Garantias, portanto, emerge como um instrumento valioso na gestão de garantias, especialmente no âmbito dos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios. Ele oferece uma solução pragmática para antigos debates sobre a personalidade jurídica dos fundos, ao mesmo tempo em que assegura agilidade e segurança nas transações. A legislação brasileira, ao introduzir essa figura, demonstra um compromisso com a modernização e eficiência do mercado de crédito, pavimentando o caminho para transações mais seguras e fluidas.

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