O promitente vendedor é responsável pelo IPTU do imóvel vendido?

12/07/2019

Por Natália Grama Lima
 
Há tempos, o Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) fixou o entendimento de que, no caso de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor são responsáveis pelo pagamento do IPTU, cabendo ao Município credor optar se irá cobrar o imposto em relação a um ou a ambos.
 
Em síntese, o entendimento firmado pelo STJ decorre do artigo 34 do Código Tributário Nacional, que dispõe que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, bem como do artigo 1.245, do Código Civil, que permite concluir que o contrato de compromisso de compra e venda não tem o condão de transferir a propriedade, transferindo apenas a posse do bem. 
 
Isso significa dizer que, no caso de compromisso de compra e venda, o promitente vendedor continua sendo o proprietário do imóvel (pois detém a propriedade registrada no Registro de Imóveis), enquanto o promitente comprador passa a ter posse do bem, sendo que o entendimento sedimentado pelo STJ é de que ambos podem ser responsáveis pelo pagamento do IPTU, se essa for opção do Município.
 
Não obstante, a verdade é que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU em casos de compromisso de compra e venda ainda é uma questão controversa, que permite conclusões diversas, a depender das peculiaridades do caso concreto.
 
A primeira peculiaridade que se destaca é a hipótese de averbação do contrato de compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel. De acordo com o artigo 1.417 do Código Civil, tratando-se de compromisso de compra e venda irretratável e registrado na matrícula do imóvel, o promitente comprador adquire o direito real à aquisição do imóvel, de modo que a propriedade do promitente vendedor passa a ser residual, vez que, apesar do imóvel estar registrado em seu nome, ele não pode mais usufruir do bem, sendo obrigado a outorgar a escritura de compra e venda ao comprador, quando quitado o compromisso.
 
Por essa razão, as Câmaras de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (“TJSP”) competentes vêm reconhecendo a ilegitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelos débitos de IPTU, determinando-se a sua exclusão do polo passivo da execução fiscal, por considerarem que, nesse caso, o promitente vendedor não exerce mais qualquer atributo do direito de propriedade sobre o imóvel, não podendo ser considerado contribuinte do IPTU. 
 
O registro do compromisso de compra e venda, no entanto, pode não ser suficiente para afastar a responsabilidade do promitente vendedor. 
 
Vale salientar que os precedentes do TJSP favoráveis ao promitente vendedor não se limitam ao fato ou não do registro, sempre justificando o seu posicionamento em outras características do contrato, que corroboram o argumento de que a propriedade do promitente vendedor é residual. Dentre tais características, destacam-se: compromisso firmado e averbado antes da ocorrência do fato gerador, sem previsão de cláusula de arrependimento e com imediata transmissão da posse ao compromissário comprador.
 
Outrossim, existem julgados no TJSP que afastaram a legitimidade passiva do promitente vendedor mesmo quando o compromisso de compra não foi averbado na matrícula do imóvel, desde que demonstrado pelo promitente vendedor que o contrato foi firmado antes da ocorrência do fato gerador, em caráter irretratável, irrevogável e com imediata transmissão da posse para o comprador, bem como que, de alguma forma, a Municipalidade teve ciência da transmissão da posse.
 
Apesar de minoritário, os julgados que admitem a exclusão do promitente vendedor mesmo sem o registro admitem que esse entendimento se alinha à realidade dos negócios jurídicos imobiliários, que atribuem ao promitente comprador a responsabilidade pelo registro do contrato. A ideia, portanto, é não admitir que o promitente vendedor seja prejudicado pelo descumprimento de uma obrigação que incumbe ao compromissário comprador, sendo de rigor a sua exclusão do polo passivo da execução fiscal quando, a despeito da falta de averbação do compromisso de compra e venda, o promitente vendedor provar que no caso há peculiaridades que demonstram que a propriedade que lhe pertence é meramente residual.
 
Destarte, ao contrário do que muitos afirmam, a questão da responsabilidade pelo pagamento do IPTU em casos de compromisso de compra e venda não está pacificada e deve ser muito debatida. Apesar de, em regra, admitir-se a responsabilidade do promitente vendedor e do pelo pagamento, é certo que existem situações que excepcionam tal orientação e que, cada vez mais, vêm sendo acolhidas pelos Tribunais, especialmente pelo TJSP.