Saiba o que define a forma de tributação da venda de imóvel

26/09/2018

A contabilidade tem papel fundamental na tributação da receita auferida por pessoa jurídica com a venda de imóvel. A empresa pode pagar mais ou menos tributos a depender de como o imóvel for contabilizado. E o tratamento contábil é definido a partir do motivo pelo qual o imóvel foi adquirido pela empresa.   
 
Em linhas gerais, o imóvel deve ser classificado contabilmente em uma das seguintes opções: estoque, propriedade para investimento ou imobilizado. É do profissional da contabilidade a atribuição de definir a classificação do bem. Para isso, deve ele ouvir o proprietário para saber dele a destinação a ser dada ao imóvel.
 
O critério é subjetivo. Se o imóvel for adquirido para venda no curso ordinário do negócio, deve ser classificado como estoque. Se a intenção for comprá-lo para uso na prestação de serviços ou para finalidades administrativas, o imóvel deve ser tratado como ativo imobilizado. E se o objetivo for auferir receita com a locação ou valorizar o capital, o bem deve ser classificado como propriedade investimento.
 
Para se ter ideia da relevância da contabilidade na tributação da receita imobiliária, vamos usar como exemplo a venda por R$ 2 milhões de um bem que deveria estar classificado como estoque, mas que foi contabilizado indevidamente como propriedade para investimento pelo valor de R$ 1 milhão.
 
Entre imposto e contribuição social no regime do lucro presumido, a empresa pagaria, pela venda do bem classificado como propriedade para investimento, por volta de R$ 340 mil, ou 34% sobre o ganho de capital, que corresponde à diferença entre o valor contábil e o preço da venda.
 
Por outro lado, se esse mesmo bem estivesse classificado como estoque, a empresa pagaria cerca de R$ 120 mil, quase três vezes menos. Sem mágica, sem invencionices, sem práticas não republicanas. A empresa pagaria menos com respaldo na legislação tributária e nas normas contábeis. Como se vê, o papel do profissional da contabilidade é importantíssimo.
 
Há situações em que um bem é classificado corretamente de uma forma e depois, com a alteração da destinação ou do uso do imóvel pela pessoa jurídica, acaba sendo reclassificado. Por exemplo, quando a empresa inicia o desenvolvimento do imóvel com objetivo de venda, as normas contábeis mandam que o bem que antes era classificado como propriedade para investimento seja transferido para o estoque, mudança que fatalmente acaba tendo impacto na tributação da receita da venda, independentemente da vontade do contribuinte.
 
É bom que se diga que essa troca não necessariamente representa uma economia do ponto de vista tributário, pois há situações em que a venda de um ativo classificado como propriedade para investimento sofre uma tributação menor do que a de um ativo classificado como estoque. Cada caso é um caso.
 
As hipóteses de reclassificação contábil merecem uma atenção ainda maior por parte do contribuinte, pois a Receita Federal está atenta a movimentos que visem exclusivamente a redução da tributação.
 
Embora a classificação contábil do bem dependa de uma dose grande de subjetividade, afinal, é a empresa que define a destinação do imóvel, e não o fisco, a transferência de uma conta para outra deve seguir as diretrizes definidas pelas normas contábeis. Se suspeitar que a contabilidade foi alterada indevidamente com o único propósito de gerar um ganho tributário, na certa o fisco autuará.
 
Agora, se a redução da tributação for uma consequência natural da correta reclassificação contábil do ativo, o fisco não pode interferir na livre manifestação de vontade do contribuinte de alterar a destinação do imóvel, como de fato vem acontecendo em autuações que se tem notícia. Se o contribuinte seguir as diretrizes das normas contábeis, o fisco deve aceitar o ganho tributário do contribuinte e ponto final.

Vinicius de Barros