Diferenciação entre investidores e consumidores nos distratos de imóveis

20/07/2018

Os Tribunais de Justiça estaduais, especialmente o de São Paulo, vêm firmando um novo entendimento sobre a desistência do contrato de compra e venda de imóveis na planta, tema também conhecido por distrato, diante do projeto de lei que atualmente tramita no Senado Federal (PLC 68/2018).

Os julgadores têm entendido que deve haver um tratamento diferenciado entre os compradores que adquirem o imóvel para investimento (adquirente-investidor) e aqueles que adquirem o bem para uso próprio (consumidor comum). Essa nova concepção traz repercussões tanto na definição dos percentuais a serem devolvidos, quanto na consequente retenção de valores pela construtora, como na forma de pagamento e a sua correção monetária.

Em decisões anteriores, aplicava-se o Código de Defesa do Consumidor indistintamente entre os compradores, fossem eles comuns ou investidores, determinando-se a devolução de até 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo preço do imóvel, devidamente corrigidos desde o pagamento das parcelas e com juros a partir da citação.

Com a mudança do entendimento dos Tribunais, tem-se aplicado o Código Civil quando a compra do imóvel é feita por adquirentes-investidores. Nesses casos, rege o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), permitindo-se a devolução de em média 70% (setenta por cento) dos valores pagos pela unidade imobiliária, além de se autorizar a referida devolução de forma parcelada, com incidência de juros somente após a decisão final do processo e correção monetária desde o ajuizamento da ação, o que diminui consideravelmente os valores a serem desembolsados pelas construtoras.

A crítica em torno das decisões anteriores dizia respeito ao fato de, muitas vezes, o adquirente receber valores maiores do que os efetivamente pagos pelo imóvel, tornando o distrato um negócio altamente lucrativo.

Nesse sentido, em uma das decisões relacionadas ao tema[1], o Desembargador Teixeira Leite relata que tal situação, “além de criar uma crise de liquidez nas incorporadoras, forçam as mesmas a vender as unidades abaixo do custo, gerando prejuízo real e contábil muito grande, uma vez que os resultados destas vendas já haviam sido contabilizados e terão que ser revertidos.”[2].

Com a diferenciação pelos Tribunais entre os tipos de compradores, espera-se que as ações judiciais de resilição contratual diminuam significativamente, tendo em vista que haverá uma mudança de paradigma quanto a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil para então se aferir a quantia a ser devolvida pela construtora.


Rosana da Silva Antunes Ignacio e Aline Nery Marconi

 

[1] TJSP Apelação nº 1003676-90.2015.8.26.0590, Relator TEIXEIRA LEITE, 4ª Câmara de Direito Privado, julgado em 14 de Dezembro de 2017, DJE 23 de Janeiro de 2018.
[2] "Injusto, distrato é o maior problema do mercado imobiliário", publicado em Conjur, em 13/06/17.