Violação do direito de preferência do locatário gera indenização por perdas e danos ainda que o contrato não esteja averbado na matrícula do imóvel.

03/08/2016

Aryane Gomes Vieira Fernandes

A Lei 8.245/1991 assegura ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel, quando o locador colocar o imóvel à venda durante a vigência do contrato de locação. Nessa hipótese, o locador é obrigado a dar ciência ao locatário dos termos do negócio, informando o valor de venda, a forma de pagamento, a existência de eventuais ônus reais, a fim de que o locatário possa exercer (ou não) o seu direito de preferência na aquisição do bem (artigos 27, parágrafo único, Lei 8.245/1991).
 
O direito de preferência conferido ao locatário decorre da lei e surge desde a assinatura do contrato de locação, independentemente de qualquer ato de averbação no Cartório de Registro de Imóveis.  Nesse sentido, é seguinte trecho do voto prolatado pelo Ministro Marco Buzzi no julgamento do Recurso Especial de nº 912.223-RS[1]:

“Verifica-se que o direito de preferência insere-se nos contratos de locação por força da lei e independe, para ser exercido em face do locador, de qualquer condição a não ser a mera celebração da avença, circunstância bastante suficiente a constituir tal prerrogativa ao locatário.”

Se for desrespeitado o direito de preferência, o artigo 33 da Lei de Locações prevê que o locatário poderá impugnar a alienação e adjudicar o imóvel locado, desde que (i) deposite em Juízo o preço do bem e as despesas pela transferência, (ii) tenha averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel, com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência da alienação e (iii) impugne a venda realizada pelo locador no prazo de 6 (seis) meses, a partir do registro da alienação na matrícula do imóvel.
 
Desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel, o direito de preferência ganha eficácia real, o que permite que o locatário possa perseguir e adjudicar o imóvel alienado para terceiro.
 
Mas, se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula, e caso o locador realize a alienação do bem sem observar o direito de preferência do locatário, caberá a esse último reclamar perdas e danos, não sendo possível adjudicar o imóvel para si. Nessa situação, a Jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece o direito do locatário de postular a ação indenizatória, conforme decisões abaixo:

“A averbação do contrato de locação no registro imobiliário é medida necessária apenas para assegurar ao locatário o direito real de perseguir e haver o imóvel alienado a terceiro, dentro dos prazos e observados os pressupostos fixados na Lei n. 8.425/1991. A falta dessa providência não inibe, contudo, o locatário de demandar o locador alienante por violação a direito pessoal, reclamando deste as perdas e danos que porventura vier a sofrer pela respectiva preterição. Precedentes.”[2]

“A inobservância do direito de preferência permite ao locatário pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato locatício não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel locado.”[3]

“O pedido de perdas e danos decorrente de inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel não está condicionado ao prévio registro do contrato de locação, nos termos do art. 33 da Lei n. 8.245/91.”[4]

Por fim, para que o locatário possa reclamar perdas e danos, é necessária a demonstração de que ele (i) possuia condições de adquirir o imóvel na forma ofertada pelo locador no período da alienação, e (ii) que houve efetivo prejuízo pelo não exercício do direito de preferência.


aryane@fortes.adv.br



[1] Recurso Especial de nº 912.223 –RS, Ministro Relator Marco Buzzi, julgado em 06/09/2012.
[2] Recurso Especial de nº 912.223 –RS, Ministro Relator Marco Buzzi, julgado em 06/09/2012.
[3] Recurso Especial nº 1.216.009-RS, Ministra Relatora Nancy Andrighi, julgado em 14/06/2011.
[4] Agravo Regimental no Recurso Especial nº 1.300.580 –RS, Ministra Relatora Maria Isabel Gallotti, julgado em 10/03/2016.