Novas diretrizes para venda de imóveis na planta

28/04/2016

Por Rosana da Silva Antunes Ignacio


Na última quarta-feira, 27/04/2016, foi firmado um acordo entre o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), órgãos de defesa do consumidor e entidades do mercado imobiliário, denominado “Pacto Global para Aperfeiçoamento das Relações Negociais entre Incorporadores e Consumidores”, para regular e adequar os contratos de venda e compra de imóveis na planta a partir de janeiro de 2017.

Os objetivos do acordo são reduzir os litígios judiciais relacionados aos referidos contratos, trazer mais segurança e transparência às relações comerciais, bem como atualizar a Lei Federal 4.591/1964, que dispõe sobre os condomínios e incorporações imobiliárias.

O documento foi assinado pelo presidente do TJRJ, Desembargador Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, e representantes da Secretaria Nacional do Consumidor do Ministério da Justiça, da Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), da Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc), da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami) e da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ).

O chamado ”Pacto do Mercado Imobiliário” traz sugestões de cláusulas a serem incluídas nos contratos imobiliários e entre os principais pontos do documento estão questões relacionadas ao distrato, prazos de entrega e garantia do imóvel, além de cobrança de taxas dos consumidores.
No que se refere ao distrato, foram estabelecidas duas opções para os casos em que o consumidor desiste da compra do imóvel após a assinatura do contrato e quer reaver os valores desembolsados: (i) multa fixa de valor máximo de 10%  sobre o preço do imóvel, até o limite de 90% da quantia já quitada, ou (ii) perda integral do sinal e de até 20% dos demais valores pagos pelo comprador até o momento da desistência.

O acordo também trouxe mudanças significativas em relação à cláusula de tolerância e prazos de garantia do imóvel. Foram estabelecidos prazos diversos daqueles costumeiramente praticados pelas construtoras ou previstos em lei.

Segundo o documento, a cláusula de tolerância – na qual o incorporador pode entregar a obra em até 180 dias da data incialmente estabelecida – não afastará o dever da incorporadora em indenizar o consumidor pelo atraso na entrega da obra. De acordo com o Pacto Global, a partir do primeiro dia de atraso, o consumidor receberá uma contrapartida de 0,25% sobre tudo que já pagou à incorporadora. A partir 181° dia de atraso, o incorporador pagará multa de 2% sobre o total pago pelo consumidor até então, mais juros 1% ao mês.

Já os prazos de garantia de vícios de qualidade e defeitos de segurança no imóvel foram estendidos com base nas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Nos casos de vício de qualidade, o para passará de 90 dias para 05 anos e aqueles relacionados a defeitos de segurança de 05 anos para 20 anos.

Também foram abordadas as questões relacionadas a comissão de corretagem e taxa sati. Apesar da discussão acerca destes pontos estar pendente de discussão pelo Superior Tribunal de Justiça, que para uniformização do entendimento pelos Tribunais apreciará tais temas quando julgar o Recurso Especial n.º 1.551.956/SP, ficou estabelecido que não será permitida a cobrança da taxa de assessoria técnica imobiliária (taxa Sati), tampouco a comissão de corretagem acrescida ao preço do imóvel, devendo tal valor ser deduzido do preço total do imóvel e constar, de forma clara, nas peças publicitárias e no quadro resumo do instrumento contratual.

Ficou estabelecido, ainda, que antes da expedição do Habite-se o condomínio não gerará nenhum custo para o consumidor, ou seja, as despesas condominiais somente serão cobradas do comprador do imóvel após a conclusão da obra e efetiva instalação do condomínio.

É necessário ressaltar, por fim, que o referido acordo firmado no Rio de Janeiro não tem força de lei, mas pode nortear as decisões judiciais que serão proferidas futuramente.


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