Novo cenário para a garantia imobiliária

31/10/2014

Thaís de Souza França -

Recentemente foi publicada a Medida Provisória nº 656/2014 que, dentre outros temas, trata sobre a eficácia dos atos jurídicos que tenham por fim a alienação ou a constituição de garantias imobiliárias (arts. 10 a 17).

Essas novas disposições legais sugerem um novo cenário a terceiros de boa-fé em detrimento de eventuais credores do proprietário do imóvel que não tiverem seus créditos anotados na matrícula do imóvel. Esses terceiros de boa-fé podem ser tanto os pretendentes à aquisição do imóvel, como também as instituições financeiras, as empresas de fomento mercantil ou os fundos de investimento em direitos creditórios (por exemplo) interessados na garantia imobiliária, ou seja, os pretendentes a figurar como credores fiduciários ou hipotecários em relação ao imóvel oferecido pelo proprietário.

Atualmente, apesar da existência da Súmula nº 375 do STJ[1], não são raras as decisões judiciais que, mesmo em não havendo o registro de penhora ou a averbação de existência de ações na matrícula do imóvel, afastam a boa-fé do adquirente ou interessado que não tomou as cautelas necessárias para atestar a inexistência de débitos e ações contra o devedor.

E essa tarefa de pesquisar a eventual existência de créditos capazes de tornar ineficaz a venda ou a garantia sobre os imóveis não é nada simples, dependendo, sempre, de análise jurídica especializada para minimizar ou afastar os riscos da operação de garantia ou da alienação do imóvel.

Com a edição da MP a tendência é a simplificação das diligências a serem adotadas antes da aceitação da garantia imobiliária, gerando maior segurança às garantias a serem constituídas sobre o bem.

Alertamos, no entanto, que:

(i) a Medida Provisória, em relação ao presente tema, passará a surtir efeitos a partir de 08/11/2014, mas ainda dependerá de conversão em Lei sob pena de perda de eficácia;

(ii) os atuais credores do proprietário do imóvel, com ações ajuizadas antes de 08/11/2014, ainda terão um prazo de 2 (dois) anos para providenciar a anotação de seus créditos na matrícula do imóvel do devedor. Durante esse prazo, a interpretação mais razoável é a de que a eventual venda do imóvel ou a sua oferta em garantia poderá implicar fraude à execução;

(iii) é recomendável manter muita cautela, principalmente, com credores trabalhistas e fiscais, sendo prudente aguardar a formação de uma jurisprudência antes de aceitar um imóvel em garantia ou antes de adquiri-lo apenas e tão-somente em virtude de ausência de anotações na matricula.

thais@fortes.adv.br


[1] Súmula 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.