O prazo prescricional aplicado ao pedido de devolução da corretagem imobiliária

19/05/2014

Marina Tomaselli Ribeiro -

Muito se discute no âmbito jurisprudencial e doutrinário acerca do prazo prescricional aplicado nas ações nas quais se pleiteia a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem. Há quem entenda que o prazo prescricional é de 3 (três) anos, levando-se em consideração uma situação específica prevista no Código Civil, enquanto outros se inclinam para a aplicação do prazo previsto no Código de Defesa do Consumidor, de 5 (cinco) anos.
 
Em termos legais, a comissão de corretagem é a remuneração devida ao corretor quando ele cumpre o seu dever e realiza a aproximação útil entre o comprador e o vendedor, o que vem previsto no artigo 725 do Código Civil:
 
“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
 
Assim, é praxe no mercado imobiliário que o pagamento da comissão de corretagem seja feito pelo comprador, quando da aquisição de imóveis na planta, e não pela construtora, sendo esse, inclusive, o entendimento da jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
 
“Repetição de indébito cumulada com revisão contratual. Inadmissibilidade. Pactuado se apresenta claro e preciso. Ausência de abusividade ou onerosidade excessiva. Disposições contratuais estão adaptadas ao cotidiano das negociações imobiliárias. Imóveis novos colocados à venda por construtora têm como praxe o pagamento de comissão de corretagem pelo comprador. Devido processo legal observado. Cerceamento de defesa não caracterizado. Prova documental suficiente para a entrega da prestação jurisdicional no mérito. Apelo desprovido.” [1]
 
Nas ações em que se discute a devolução da referida comissão, ainda que se reconhecesse a existência de relação de consumo na hipótese, tem-se que a pretensão não se funda em fato do produto ou do serviço, mas na ausência de contratação do serviço de corretagem pelo comprador e o consequente enriquecimento sem causa da construtora (ou do corretor).
 
Sendo assim, seria inadequado, em nosso entendimento, que incidisse nesses casos o prazo prescricional quinquenal previsto no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, devendo-se obedecer à regra contida no inciso IV, do § 3º, do artigo 206, o qual prevê que o prazo prescricional da pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa é de 3 (três) anos.
 
Um exemplo é o recente caso envolvendo uma Construtora, patrocinado pelo Teixeira Fortes Advogados Associados (processo nº 4018947-23.2013.8.26.0602). Com base em tese defendida pela Construtora, o Meritíssimo Juiz Carlos Eduardo Oliveira de Alencar, da 2ª Vara do Juizado Especial Cível da Comarca de Sorocaba, aplicou o prazo de prescrição de 3 (três) anos, sob alegação de que, como “o objeto da ação, de utilidade econômica para os autores, não é simplesmente a revisão, mas também o ressarcimento”, deveria ser aplicado ao caso o prazo previsto no artigo 206, § 3º, inciso IV do Código Civil.[2]
 
No sentido da referida sentença, são as decisões recentes do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:
 
“A pretensão à restituição da taxa de corretagem e serviços de assessoria técnico-imobiliária é fundada na vedação ao enriquecimento sem causa. Desta forma, tem incidência o prazo prescricional de três anos previsto no art. 206, § 3º, inc. IV, do Código Civil. Ocorrência de prescrição”[3].

“EMENTA:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL COMISSÃO DE CORRETAGEM E SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI) PEDIDO DE REPETIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA PRESCRIÇÃO TRIENAL RECONHECIDA ART. 206, §3º, IV, CC PRECEDENTES SENTENÇA REFORMADA.
1. Em se tratando de restituição de valores pago a título de comissão de corretagem e de assessoria técnica documental, aplicável o prazo prescricional trienal, previsto no art. 206, §3º, inciso IV, do Código Civil, para a pretensão por enriquecimento sem causa.
2. No caso dos autos, o termo inicial do prazo prescricional é 11.11.2007, sendo certo que esta demanda foi ajuizada em 16.12.2011, portanto, quando já expirado o prazo trienal.
3. Recurso provido.”[4]

“Cobrança de serviço de assessoria técnico-imobiliária abusiva - Precedentes - Pedido de restituição de taxas de coordenação e de análise de crédito prescrito - Inteligência do artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil - Inaplicabilidade do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor à espécie - Danos morais não configurados - Apelação provida em parte”.[5]
Tem prevalecido, portanto, o entendimento de que, em casos nos quais se pleiteia a devolução da comissão de corretagem, deve-se aplicar a prescrição trienal, pelos motivos expostos anteriormente.
 

[1] Apelação nº 0332270-92.2009.8.26.0000. 4ª Câmara de Direito Privado do TJSP. Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda. Publicado em 28/04/2010.
[2] Sentença publicada no DJE em 08/05/2014.
[3] Apelação Cível nº 0021429-69.2012.8.26.0562, rel. Des. Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 26.03.2013
[4] Apelação Cível nº 0227293-69.2011.8.26.0100. Rel. Des. Arthur Marques.  35ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. j. 27/01/2014.
[5] Apelação nº 0019926-66.2011.8.26.0006, rel. Des. Carlos Henrique Miguel Trevisan, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 07.03.2013.