Nesse contexto, os fundos de investimento em direitos creditórios (FIDCs) vêm assumindo papel cada vez mais relevante como instrumento de financiamento estruturado, viabilizando a antecipação de recebíveis e a geração de caixa para companhias em situação de estresse financeiro.

Ocorre que a classificação de determinados ativos como “direitos creditórios não padronizados” (DCs-NPs), prevista no Anexo II da Resolução CVM nº 175, impunha limitações regulatórias nem sempre compatíveis com o risco efetivo das operações.

A partir de pleito apresentado pela ANFIDC[2], a CVM editou a Resolução nº 240, publicada em 6 de março de 2026 e já em vigor, promovendo ajustes pontuais que removem entraves relevantes à atuação de FIDCs padronizados na aquisição de recebíveis de empresas em recuperação, mesmo em condições regulares de operação.

Limitações do regime anterior

O Anexo Normativo II da Resolução CVM nº 175 estabelece a distinção entre duas categorias de direitos creditórios: (i) os direitos creditórios “tradicionais”, que incluem recebíveis, duplicatas, CCBs, debêntures e outros instrumentos representativos de crédito; e (ii) os direitos creditórios não padronizados (DCs-NPs), associados a maior risco, menor liquidez ou maior complexidade jurídica, como créditos vencidos, judicializados ou vinculados a empresas em recuperação judicial ou extrajudicial.

Essa classificação produz efeitos regulatórios relevantes. FIDCs cuja política de investimento admite a aquisição de DCs-NPs têm suas cotas, em regra, restritas a investidores profissionais. Na prática, isso reduz a base potencial de captação, eleva o custo de estruturação e encarece o crédito.

Para empresas em recuperação, que já enfrentam elevado custo de capital e acesso limitado ao sistema bancário tradicional, esse regime representava um obstáculo adicional ao acesso célere a recursos, com impacto direto sobre a viabilidade da reestruturação e a preservação da atividade empresarial.

O que a Resolução CVM nº 240 alterou

A Resolução CVM nº 240 promoveu ajustes específicos no art. 2º do Anexo Normativo II da Resolução CVM nº 175, flexibilizando a definição de DCs-NPs.

Com isso, deixam de ser enquadrados como direitos creditórios não padronizados:

a) Créditos cedidos por sociedades em recuperação judicial ou extrajudicial sem plano homologado: anteriormente, a classificação como ativo padronizado dependia da homologação judicial do plano de recuperação. Com a revogação da alínea “b” do inciso I do § 1º do art. 2º, essa exigência foi eliminada. Passa a ser suficiente que o crédito seja performado, independentemente da homologação do plano.

b) Créditos com coobrigação de sociedades em recuperação: a nova redação da alínea “e” do inciso XIII do art. 2º suprimiu a referência ao “coobrigado”, restringindo o critério de não padronização à condição do devedor principal.

Os impactos para os FIDCs

As alterações ampliam o universo de operações estruturáveis e tendem a reduzir o custo de financiamento. FIDCs com carteiras voltadas a ativos padronizados passam a poder adquirir recebíveis de empresas em recuperação desde as fases iniciais do processo, sem necessidade de aguardar a homologação do plano.

Além disso, permanece possível exigir coobrigação contratual do cedente sem que isso implique a reclassificação do ativo como não padronizado. Esse mecanismo reforça a segurança das operações, melhora a posição de cobrança em caso de inadimplemento e contribui para a viabilidade econômica das cessões de crédito.

A flexibilização também se alinha à diretriz regulatória de ampliar o acesso de investidores não profissionais a produtos estruturados, preservadas as salvaguardas aplicáveis.

A norma, portanto, chega em momento oportuno. Diante do aumento expressivo das recuperações judiciais e da restrição de crédito a esse segmento, os FIDCs tendem a se consolidar como um canal relevante de financiamento da reestruturação empresarial. A flexibilização regulatória reforça seu papel como instrumento de geração de liquidez e fortalece a atuação do mercado de capitais no suporte a empresas em crise financeira.

[1] https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2026/02/05/ano-de-2025-fecha-com-recorde-de-empresas-em-recuperacao-judicial.ghtml

[2] Ofício Interno nº 3/2026/CVM/SDM/GDN-2

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Diante da crescente complexidade do mercado e da necessidade de aprimoramento dos mecanismos de controle e autorregulação, a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros (ANBIMA) criou o Código de Administração e Gestão de Recursos de Terceiros, em vigor desde janeiro de 2019 e atualizado, com a sua última versão, em janeiro de 2025[1].

Esse normativo regula as atividades de Administração Fiduciária, Gestão de Recursos de Terceiros e Gestão de Patrimônio Financeiro no âmbito dos Fundos de Investimento e Carteiras Administradas, estabelecendo normas e princípios que assegurem a transparência, integridade e eficiência, reforçando a governança e a conformidade regulatória das instituições participantes.

Além das disposições do Código, as instituições reguladas devem seguir os normativos complementares, como as Regras e Procedimentos de Código de Administração e Gestão de Recursos de Terceiros (Regras e Procedimentos de AGRT), que estabelecem procedimentos adicionais de controle e monitoramento e detalham os requisitos aplicáveis à administração e gestão de recursos.

Ambos os regramentos são de observância obrigatória para as administradoras e gestoras de FIDCs que aderem à regulamentação da ANBIMA, garantindo um padrão uniforme de boas práticas e mitigação de riscos no mercado financeiro[2].

Diretrizes da ANBIMA relacionadas ao cadastro de cedentes

O Anexo Complementar V, das Regras e Procedimentos do Código de AGRT, estabelece diretrizes específicas para os FIDCs, definindo parâmetros para a verificação e manutenção do cadastro de cedentes de direitos creditórios, conforme disposto no Capítulo II, Seção II, art. 4°, parágrafo único:

“Art. 4º. O Gestor de Recursos, quando se tratar de FIDC ou Classe de FIDC classificado(a) como fomento mercantil (conforme definido neste Anexo Complementar), deve zelar pela manutenção do cadastro dos cedentes de direitos creditórios com o objetivo de confirmar a existência e o funcionamento de tais cedentes e;
Parágrafo único. Para cumprimento do disposto no inciso I, devem ser obtidas, previamente à realização do cadastro, no mínimo, as informações, dados e documentos a seguir:

i. Verificação de inscrição e de situação cadastral ativa no CPF ou CNPJ;
ii. Identificação de todos os controladores diretos e indiretos do cedente;
iii. Verificação dos endereços da sede ou do domicílio do cedente e dos sócios diretos do cedente, por meio de metodologias aplicáveis;
iv. Verificação da existência do site do cedente e se seu e-mail de contato consta com o respectivo domínio;
v. Realizar consulta a fontes públicas para validação de dados cadastrais (por exemplo, sócios diretos e indiretos, endereço, porte da empresa e ramo de atuação);
vi. Exigência do recebimento de balanço patrimonial, demonstrações financeiras atualizadas ou declaração de faturamento do cedente, conforme cabível; e
vii. Exigência de declaração do cedente acerca das instituições com as quais mantém relacionamento de crédito.”

O cumprimento dessas normas, aliado à adoção de um processo de due diligence, permite que os gestores realizem uma avaliação criteriosa dos cedentes antes da aquisição dos recebíveis, garantindo maior segurança as operações e mitigando riscos jurídicos e regulatórios.

Procedimentos práticos para verificação cadastral e análise de cedentes

Grande parte das verificações pode ser conduzida de forma ágil por meio de ferramentas – algumas gratuitas – e procedimentos padronizados. A seguir, são apresentadas algumas sugestões para atendimento de cada verificação de forma eficiente:

1. Verificação de inscrição e de situação cadastral ativa no CPF ou no CNPJ

A regularidade cadastral é essencial para confirmar a situação ativa e aptidão do cedente para operar no mercado. É possível verificar a situação cadastral por meio do site da Receita Federal[3].

2. Identificação de todos os controladores diretos e indiretos do cedente

A ANBIMA exige a identificação dos controladores diretos e indiretos dos cedentes, além do monitoramento de eventuais alterações societárias que possam impactar a confiabilidade na cessão de créditos. Os procedimentos para obter essas informações variam conforme o tipo societário:

a) Sociedades Limitadas (Ltda.)

Para sociedades limitadas, as informações sobre os controladores podem ser obtidas por meio das seguintes ferramentas:

• Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral: Disponível no site da Receita Federal, permite consultar dados básicos da empresa.

• Consulta ao Quadro de Sócios e Administradores (QSA): Também acessível pelo site da Receita Federal, fornece detalhes sobre os sócios e administradores da empresa.

• Juntas Comerciais: As Juntas Comerciais estaduais, como a JUCESP, oferecem consultas online gratuitas que permitem verificar a composição societária e eventuais alterações contratuais das empresas registradas.

• Plataformas de análise de crédito e informações empresariais: Ferramentas como SERASA e VADU[4] disponibilizam dados detalhados sobre a estrutura societária e financeira das empresas, auxiliando na identificação de controladores diretos e indiretos.

b) Sociedades Anônimas (S.A.)

Nas sociedades anônimas, a identificação dos controladores é mais complexa devido à natureza de suas ações e à possibilidade de anonimato dos acionistas. Para obter essas informações, recomenda-se:

• Livro de Registro de Ações Nominativas: Este livro contém o registro oficial dos acionistas e das ações que possuem. A consulta a este documento é fundamental para identificar os controladores diretos.

• Livro de Transferência de Ações Nominativas: Registra as transferências de ações entre acionistas, permitindo o acompanhamento das mudanças na estrutura de controle.

• Atas de Assembleias Gerais: Embora nem todas as atas identifiquem os acionistas presentes, algumas podem conter informações relevantes sobre a composição acionária e eventuais mudanças no controle.

• Consulta a órgãos reguladores e entidades de classe: Em certos casos, informações adicionais podem ser obtidas junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ou outras entidades relacionadas.

É importante notar que a transparência das informações em sociedades anônimas pode variar, especialmente em companhias de capital fechado. Portanto, a adoção de uma due diligence rigorosa e o uso combinado dessas ferramentas são essenciais para assegurar a identificação precisa dos controladores diretos e indiretos, conforme as diretrizes da ANBIMA.

3. Verificação dos endereços da sede ou do domicílio do cedente e dos sócios diretos do cedente, por meio de metodologias aplicáveis.

A validação do endereço da sede ou do domicílio do cedente é importante para confirmar sua existência e operação efetiva, mitigando riscos relacionados a empresas inativas ou de fachada. Esse processo pode ser realizado por meio de ferramentas como Google Maps e Street View[5].

4. Verificação da existência do site do cedente e se seu e-mail de contato consta com o respectivo domínio

Além da verificação no site institucional do cedente, a titularidade do domínio do endereço eletrônico pode ser confirmada por meio da ferramenta WHOIS[6].

Para os cedentes que não possuam sites institucionais, especialmente empresários individuais, microempresas e empresas de pequeno porte, a validação do endereço eletrônico pode ser realizada por meio de redes sociais oficiais do cedente, como Instagram e Facebook, ou outras plataformas digitais utilizadas para comunicação e divulgação de suas atividades.

5. Realizar consulta a fontes públicas para validação de dados cadastrais

A consulta a fontes públicas viabiliza a obtenção de informações precisas e confiáveis sobre o cedente, permitindo a validação de dados cadastrais, a análise da estrutura societária, do porte da empresa e do histórico financeiro. Esse processo contribui para a identificação de inconsistências e potenciais riscos.

Diversas plataformas e bases de dados estão disponíveis para essa finalidade, como a Receita Federal, que permite verificar a inscrição e situação cadastral e a Junta Comercial, que possibilita o acesso a informações societárias e registro de alterações contratuais. Outras fontes complementares podem ser utilizadas para um levantamento mais abrangente da regularidade do cedente.

6. Exigência do recebimento de balanço patrimonial, demonstrações financeiras atualizadas ou declaração de faturamento do cedente.

A avaliação da capacidade financeira do cedente é essencial para mitigar riscos de inadimplência e assegurar a qualidade dos recebíveis cedidos. O monitoramento contínuo desses indicadores permite a adoção de medidas preventivas diante de possíveis deteriorações financeiras, além de identificar inconsistências que possam comprometer a segurança das operações.

É prática recomendável que os cedentes apresentem balanço patrimonial, demonstrações financeiras ou declaração de faturamento, devidamente assinados por seus administradores e contadores. Para uma verificação mais robusta, sugere-se a utilização das seguintes ferramentas e fontes de consulta:

a) Consulta a Diários Oficiais

Dependendo do tipo de sociedade e porte da empresa, as demonstrações financeiras podem ser publicadas em Diários Oficiais, que disponibilizam balanços contábeis de sociedades anônimas e outras entidades obrigadas a tal divulgação.

Ferramentas recomendadas:

• Diário Oficial do Estado de São Paulo: doe.sp.gov.br

• Imprensa Oficial de São Paulo: imprensaoficial.com.br

• Diário Oficial da União (DOU): in.gov.br

b) Dados disponibilizados à Receita Federal

Para maior confiabilidade, é recomendável que os cedentes apresentem a Escrituração Contábil Digital (ECD) e a Escrituração Contábil Fiscal (ECF), as quais contêm informações detalhadas sobre faturamento e obrigações contábeis da empresa.

7. Exigência de declaração do cedente acerca das instituições com as quais mantém relacionamento de crédito.

O nível de endividamento e a relação do cedente com instituições financeiras são fatores que podem impactar na solidez das operações, devendo ser avaliados. Por meio da plataforma do Registrato[7], o cedente pode gerar diversos relatórios, incluindo o Relatório de Empréstimos e Financiamentos (SCR)[8] e o Relatório de Contas e Relacionamentos (CCS)[9]. Esses documentos fornecem uma visão geral sobre a situação financeira do cedente, identificando suas obrigações financeira perante bancos e instituições financeiras.

Conclusão

As normas da ANBIMA atribuem aos gestores e administradores fiduciários a responsabilidade de manter os FIDCs alinhados às exigências regulatórias. A verificação e atualização do cadastro de cedentes são essenciais para garantir que os créditos adquiridos tenham originação legítima e estejam em conformidade com os requisitos normativos.

Para atender a essas exigências, as gestoras devem adotar procedimentos estruturados de due diligence para avaliar a origem e a regularidade dos recebíveis cedidos, verificando se os créditos adquiridos possuem legitimidade e qualidade adequada. A falta de observância a essas diretrizes pode gerar riscos jurídicos, regulatórios e operacionais, comprometendo a segurança das operações.

Com o avanço das tecnologias e o aperfeiçoamento dos métodos de pesquisa prévia, espera-se que as gestoras continuem aprimorando seus processos, equilibrando exigências regulatórias com a dinâmica do mercado de operação de crédito.

[1] Até 10 de março de 2025, o Código de AGRT e suas respectivas Regras e Procedimentos estarão submetidos a audiência pública, com o objetivo de discutir e implementar eventuais alterações nos normativos vigentes. No entanto, no que se refere ao cadastro de cedentes no âmbito dos FIDCs, nenhuma modificação foi proposta, mantendo-se as diretrizes estabelecidas na última atualização, ocorrida em 2 de janeiro de 2025. Para conferir: https://www.anbima.com.br/data/files/72/36/09/AD/DCE359100DBB7359B82BA2A8/Edital_Codigo%20AGRT_25_02_2025.pdf

[2] As Instituições Participantes que não implementarem de forma adequada as regras e procedimentos previstos no Código de AGRT assumem a responsabilidade por quaisquer violações ou irregularidades decorrentes e podem sofrer imposições de penalidades. Vide art. 7º do Capítulo III do Título II e art. 45 do Capítulo XXV do Título VI, ambos do Código de AGRT.

[3] Para pessoa física, acesso pelo link: https://servicos.receita.fazenda.gov.br/servicos/cpf/consultasituacao/consultapublica.asp

Para pessoa jurídica, acesso pelo link: https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/servicos/cnpjreva/cnpjreva_solicitacao.asp

[4] Acesso pelo link: https://www.vadu.com.br/

[5] Acesso pelo link: https://www.google.com/maps/

[6] Acesso pelo link: https://registro.br/tecnologia/ferramentas/whois?search=

[7] Acesso pelo link: https://registrato.bcb.gov.br/registrato/relatorios

[8] Para mais informações sobre o SCR, acessos pelos links: https://www.gov.br/pt-br/servicos/obter-relatorio-do-sistema-de-informacoes-de-credito-scr e https://www.bcb.gov.br/meubc/relatorioemprestimofinanciamento

[9] Para mais informações sobre o CCS, acessos pelos links: https://www.bcb.gov.br/meubc/relatoriocontasrelacionamentos e https://www.gov.br/pt-br/servicos/gerar-relatorio-de-contas-e-investimentos-ccs

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Essa antecipação costuma envolver a cessão de créditos a instituições financeiras, fundos de investimento, companhias securitizadoras e empresas de fomento mercantil. Trata-se de operação que permite à incorporada receber, de forma antecipada, valores relativos a contratos de compra e venda de imóveis, proporcionando-lhe liquidez imediata.

Os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (“FIDCs”), por exemplo, são veículos financeiros criados para adquirir todo tipo de direitos creditórios, incluindo créditos imobiliários. A transmissão dos créditos pode ocorrer por meio de CESSÃO PLENA, nos termos no art. 286 do Código Civil, ou como CESSÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

A cessão de créditos implica a compreensão dos limites da responsabilidade do cessionário, principalmente quanto às obrigações do incorporador ou construtor.

Ao efetuar a cessão de recebíveis imobiliários, transfere-se apenas o direito de crédito, não se substituindo o vendedor original (incorporador ou construtor) pelo cessionário.

O §12 do art. 31-A da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que regula as incorporações imobiliárias, dispõe expressamente que a cessão incide apenas sobre os direitos creditórios que o incorporador ou construtor detém em relação aos compradores, mas não transfere as responsabilidades contratuais do cedente para o cessionário, conforme destacado abaixo:

“§12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis”.

Assim, pelo texto da lei, as obrigações do incorporador, como a entrega do imóvel conforme o estipulado no contrato de compra e venda, continuam sendo de sua responsabilidade, permitindo ao cessionário receber os valores devidos pelos compradores sem que isso implique uma mudança nas condições do contrato ou nas responsabilidades do incorporador, incluindo a entrega da unidade habitacional ou a restituição de valores em caso de rescisão ou inadimplemento.

Essa interpretação restritiva é reforçada por diversos precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo:

“ILEGITIMIDADE PASSIVA. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento das vendedoras. Corré True Securitizadora S.A. que atuou apenas como cessionária dos créditos imobiliários. Inexistência de responsabilidade por eventual atraso na entrega da obra. Ilegitimidade passiva configurada. Preliminar acolhida. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. Rescisão. Alienação fiduciária do imóvel que não obsta a rescisão do contrato. Credora fiduciária que se confunde com a vendedora, vinculando as duas obrigações. Atraso na conclusão das obras de infraestrutura. Contrato regido pela Lei nº 6.766/79. Atraso, contudo, que não deu causa à rescisão. Pedido de rescisão um ano e meio anos após a autorização de construção no loteamento pela Prefeitura. Devolução dos valores pagos pelos compradores, com direito de um percentual de retenção pela vendedora. Súmulas nº 1, 2 e 3, TJSP. Percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos. Precedente do STJ. Correção monetária desde os desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Multa e encargos contratuais. Não condenação das rés, pois não deram causa à rescisão. Indenização pela ocupação. Lote sem edificação. Indenização indevida. Sentença reformada. Sucumbência recíproca. Recurso da ré True Securitizadora S.A. provido e recurso das rés Empreendimentos Imobiliários Damha Assis I SPE Ltda. e Boa Vista Empreendimentos Imobiliários SPE de Assis Ltda. parcialmente provido” [1].

“Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição. Sentença de parcial procedência. Irresignação das partes. Recurso da ré. Ré que não pode ser equiparada à loteadora/incorporadora e tampouco compõe grupo econômico com as promitentes vendedoras. Securitizadora que não pode ser responsabilizada pela restituição dos valores pagos pelos autores, a despeito dos arts. 7º, p. único e 25, §1º do CDC. Incidência do art. 31-A, §12 da Lei nº 4.591/64. Precedentes desta Corte. Ação improcedente em relação à securitizadora. Recurso adesivo dos autores. Indevida retenção de valores a título de comissão de corretagem. Desatendimento aos requisitos estabelecidos no julgamento do Tema 938 pelo STJ. Percentual de retenção dos valores pagos pelos promitentes compradores mantido em 20%. Recurso da ré provido e recurso adesivo dos autores parcialmente provido” [2]. 

“Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Contrato de compra e venda de imóvel. Pretendida responsabilização do credor fiduciário. Impossibilidade. Agente financeiro que é parte ilegítima para responder pelo distrato, em razão da desistência do promitente comprador. Incidência do artigo 31-A, par. 12, da Lei nº 4.591/64. Precedentes jurisprudenciais. Recurso provido para se reconhecer de ofício a ilegitimidade passiva do Apelante” [3].

“Compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição. Sentença de parcial procedência. Irresignação das partes. Recurso da ré. Ré que não pode ser equiparada à loteadora/incorporadora e tampouco compõe grupo econômico com as promitentes vendedoras. Securitizadora que não pode ser responsabilizada pela restituição dos valores pagos pelos autores, a despeito dos arts. 7º, p. único e 25, §1º do CDC. Incidência do art. 31-A, §12 da Lei nº 4.591/64. Precedentes desta Corte. Ação improcedente em relação à securitizadora. Recurso dos autores. Autores minimamente sucumbentes em relação às corrés, que devem suportar os ônus sucumbenciais. Recurso da ré provido, provido em parte o dos autores” [4].

O Superior Tribunal de Justiça também corrobora esse entendimento, afastando a responsabilidade do cessionário nos casos em que ele não participa da cadeia de consumo ou da execução do empreendimento, mas tão somente atua como cessionário dos créditos:

“Com efeito, conforme as razões dispendidas no recurso especial e ao contrário do contido no acórdão estadual, destaco que é incontroverso que a parte recorrente não integrou a “cadeia de consumo”, visto que não participou em momento algum do fornecimento do objeto do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel na planta, não tendo sequer prestado serviço acessório ao promissário comprador.
Isso porque a relação referente à cessão/antecipação de créditos (securitização de recebíveis) é firmada entre o cedente, credor originário, e o cessionário, credor “atual”, sendo devido ao cedido apenas a sua notificação comunicando a respeito da operação para fins de torná-la eficaz a oponível a esse, conforme disposto no artigo 290 do diploma civil. (REsp 1726161/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 6/8/2019, DJe 3/9/2019)
Noutros termos, depreende-se que o objeto do contrato de cessão/antecipação de créditos é não somente estranho à relação consumerista e ao próprio objeto do contrato de promessa de compra de venda em debate, mas também posterior e independente, sendo incabível a responsabilização do recorrente pelo atraso na entrega do imóvel.
A manutenção do entendimento esposado pelo Tribunal de origem implicaria, por via transversa, a própria desconstituição do contrato regularmente firmado de antecipação de crédito firmado entre duas pessoas jurídicas, visto que a responsabilização solidária pela restituição dos valores invalidaria a alocação de riscos feita pelos participantes da operação, ínsita e essencial à natureza do contrato mencionado.
(…) Em face do exposto, reconsidero a decisão e dou provimento ao recurso especial para reconhecer a ilegitimidade passiva e extinguir, sem resolução do mérito, o processo em relação ao ora recorrente, nos moldes do artigo 485, VI, do novo Código de Processo Civil” [5].

Entretanto, apesar da clareza da previsão legal e do entendimento jurisprudencial majoritário, o TJSP já atribuiu as responsabilidades do incorporador ao cessionário, anotando que as entidades envolvidas – incorporadoras, securitizadoras e FIDCs –, como participantes de uma única operação integrada, teriam legitimidade passiva, mesmo quando sua atuação se restringe à cessão de crédito:

“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Sentença de procedência. Promessa de compra e venda envolvendo multipropriedade de unidade em empreendimento denominado “Ondas Praia Resort”. Preliminares. Ilegitimidade passiva. Descabimento. Legitimidade passiva da companhia securitizadora que recebeu diretamente as prestações quitadas pelo consumidor, tendo integrado, portanto, a cadeia de fornecimento. Incorreção do valor da causa. Rejeição. Valor da causa que, em ação em que se pretende rescindir contrato e restituir valores pagos corresponde ao valor do contrato. Inteligência do art. 292, II, do CPC. Mérito. Rescisão contratual. Direito da parte autora. Tendo a corré apelante percebido valores pelo negócio jurídico em questão, induvidosa a sua responsabilidade solidária com as demais corrés no caso concreto, pois integrou a cadeia de prestadores de serviços (art. 7º, parágrafo único, CDC). Sentença mantida. Recurso da Forte Securitizadora S/A desprovido” [6]. 

“COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. Insurgência de ambas as partes contra sentença de parcial procedência. Reforma parcial. 1. ILEGITIMIDADE PASSIVA. Não acolhimento. Cadeia de fornecedores responde solidariamente, nos termos do CDC. Corré True Securitizadora, no mais, que não responde apenas para as obrigações inerentes à construtora e incorporadora. Responsabilidade no que tange à restituição de parcelas que foram pagas em seu favor. Meandros da atividade empresarial que não pode servir para confundir o consumidor. Precedentes. 2. RESCISÃO DO CONTRATO. Culpa do comprador. Direito de retenção da vendedora. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% das quantias pagas. Sentença que fixou um percentual de 25% sobre os valores pagos. Valor excessivo considerando-se as peculiaridades do caso. Redução para 10%, além dos valores de IPTU no período em que o autor exerceu a posse. Honorários advocatícios fixados com base na condenação. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS” [7].

Não há dúvida de que a rescisão do contrato de compra e venda envolve: (i) a extinção do crédito cedido, comprometendo o lastro de eventuais títulos imobiliários emitidos (CRI, por exemplo); (ii) o retorno do imóvel ao patrimônio do incorporador; e (iii) a responsabilidade pela devolução dos valores pagos ao comprador.

Sobre essas implicações, Melhim Namem Chalhub, em sua obra Alienação Fiduciária, destaca a importância de se distinguir as responsabilidades do cedente e do cessionário em caso de resolução contratual, uma vez que o cessionário não possuí vínculo jurídico direto com o comprador.

Os riscos envolvidos na rescisão são (ou deveriam ser), evidentemente, assumidos pelo vendedor do imóvel (incorporador), e não pelo financiador do empreendimento. Não há razões jurídicas, sequer econômicas, para se exigir do cessionário a devolução de valores pagos pelo comprador sem que ele tenha adquirido a propriedade do imóvel. O cessionário adquire apenas os direitos creditórios, sem qualquer titularidade sobre o bem objeto do contrato. Atribuir-lhe a obrigação de restituir valores pagos configura uma injustiça e carece de fundamento legal, pois transfere ao cessionário riscos e responsabilidades que, por força do parágrafo 12 do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, competem exclusivamente ao incorporador.

Dessa forma, a formação de uma jurisprudência uniforme, em conformidade com a legislação vigente, que distinga claramente as responsabilidades do cedente (incorporador ou loteador) e do cessionário (FIDC ou securitizadora, são exemplos) em casos de resolução contratual, é fundamental para garantir a segurança jurídica no mercado de crédito imobiliário. Tal uniformidade é imprescindível para preservar a integridade das operações de securitização, estimular novos investimentos e assegurar a estabilidade e o crescimento sustentável do setor.

[1] TJSP, Apelação Cível nº 1000067-40.2019.8.26.0047, Relatora Desembargadora Fernanda Gomes Camacho, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de julgamento: 23/10/2019.

[2] TJSP, Apelação Cível nº 1041692-48.2021.8.26.0576, Relator Desembargador Alexandre Marcondes, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de julgamento: 25/04/2023.

[3] TJSP, Apelação Cível nº 1035438-54.2016.8.26.0602, Relator Desembargador João Pazine Neto, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de julgamento: 05/08/2020.

[4] TJSP, Apelação Cível nº 1001323-16.2020.8.26.0101, Relator Desembargador Alexandre Marcondes, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de julgamento: 06/06/2023.

[5] STJ, Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1.769.501/SE (2018/0251480-4), Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Data de julgamento: 24/08/2020.

[6] TJSP, Apelação Cível nº 1004642-96.2023.8.26.0291, Relator Desembargador Milton Carvalho, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de julgamento: 25/06/2024.

[7] TJSP, Apelação Cível nº 1043298-48.2020.8.26.0576, Relator Desembargador Carlos Alberto de Salles, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de julgamento: 28/03/2023.

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