A responsabilidade do credor sobre as dívidas do imóvel na adjudicação e na arrematação

04/06/2011

Ao penhorar o imóvel do devedor para a satisfação de um crédito em ação de execução, deve o credor se certificar de que o referido bem não possui débitos com a Fazenda Pública, e se há execução fiscal em curso, relativamente a essas dívidas. Essa informação é relevante para analisar, no caso concreto, qual a via de expropriação mais adequada, e menos onerosa também.

Introdução

A lei confere ao credor o direito de promover a execução forçada de uma obrigação em face do devedor que deixou de cumpri-la voluntariamente, respondendo este com o seu patrimônio mediante expropriação de seus bens , móveis ou imóveis, que sejam penhoráveis e alienáveis, por quatro vias distintas , sendo as mais comuns a adjudicação, em que o bem e a sua propriedade são incorporados ao patrimônio do credor, e a alienação por hasta pública, em que o preço da alienação reverterá em pagamento da obrigação.

Ocorre que, na hipótese de o bem a ser expropriado for imóvel, e esse possuir débitos do IPTU – Imposto Sobre a Propriedade Territorial e Urbana com a Fazenda Pública, na adjudicação, o credor que passa a ser o proprietário do imóvel, será o sucessor do devedor e, consequentemente, o responsável pelo crédito tributário . Enquanto que na arrematação em hasta pública, o terceiro que arrematar o imóvel fica desonerado dos débitos fiscais, ficando responsável apenas pelos lançamentos futuros do referido tributo.

Responsabilidade tributária do credor e do terceiro adquirente

Adjudicação

O artigo 128 do Código Tributário Nacional estabelece que “(...) a lei pode atribuir de modo expresso a responsabilidade pelo crédito tributário a terceira pessoa, vinculada ao fato gerador da respectiva obrigação, excluindo a responsabilidade do contribuinte ou atribuindo-a a este em caráter supletivo do cumprimento total ou parcial da referida obrigação”.

No caso, o fato gerador da obrigação em questão, o IPTU, é “(...) a existência do imóvel a título de domínio, pleno e útil (enfiteuse), e a simples posse do imóvel, sito na zona que o CTN define como urbana, no conceito próprio de Direito Fiscal” , conforme o art. 32, caput, do CTN.

O art. 34 do CTN  traz quem é o contribuinte desse imposto e, no caso da adjudicação, em que o credor passa a ser o proprietário do imóvel, ele é o terceiro que se vincula ao fato gerador  do IPTU, passando a ser o responsável/contribuinte dos créditos tributários já constituídos e dos que irão se constituir. É o que dispõe o artigo 130 do mesmo diploma legal.
 
Assim, a responsabilidade pelos créditos tributários (débitos fiscais), diga-se, o seu pagamento, passa a ser do credor adjudicatário, que por ocasião da adjudicação assumirá a posição de devedor da Fazenda Pública, salvo se provar a quitação desses.

Esse é o entendimento do E. Tribunal de Justiça de São Paulo:

“(...) a regra do parágrafo único do artigo 130 do CTN não contempla a adjudicação como forma de sub-rogação, pois nesta inexiste o preço para que seja abatido o valor relativo aos tributos devidos, já que o credor, ao invés de receber em dinheiro o seu crédito, recebe como pagamento o imóvel. A responsabilidade pelo pagamento do tributo deve ser transferida ao adjudicante, na forma do caput do artigo 130 do CTN.”  

Arrematação em hasta pública


Caso a expropriação do bem se dê por hasta pública, os créditos tributários se sub-rogarão no preço da arrematação, conforme o parágrafo único do artigo 130 do CTN.  Disso decorre que o credor será preterido em seu crédito, já que o crédito tributário será satisfeito em primeiro lugar, restando-lhe apenas o saldo, se houver.

Isso ocorre porque o crédito tributário prefere a qualquer outro, conforme o art. 186, caput, do CTN, questão, inclusive, pacificada nos Tribunais.

Embora o art. 711 do Código de Processo Civil faça previsão que na hipótese de concorrência de credores, receberá o que primeiro deu início a execução, “não havendo título legal à preferência”, importa esclarecer que a Dívida Ativa regularmente inscrita goza de certeza e liquidez  e se aplica à ela o disposto na legislação tributária,  assim sendo, tendo preferência a qualquer outro crédito.

Responsabilidade do terceiro adquirente

O terceiro, ao arrematar em hasta pública o imóvel com débitos fiscais, será desonerado, ou seja, não será responsável pelas dívidas tributárias do imóvel, pois o crédito da Fazenda Pública será satisfeito com o valor do lanço, uma vez que ele se sub-roga no preço da arrematação. 

Conclusão

Portanto, concluímos que, se o credor expropriar o imóvel com débitos fiscais por meio da adjudicação, será ele o sucessor do devedor e o responsável pela satisfação do crédito da Fazenda Pública. Contudo, se o fizer por meio da alienação em hasta pública, considerando que o crédito da Fazenda Pública prefere ao seu, e os débitos se sub-rogam no preço da arrematação, receberá ele apenas o saldo, se houver.

Maria Claudia Ribeiro Xavier


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